Sommario
A Hong Kong, i proprietari possono trovarsi di fronte a situazioni in cui gli inquilini non pagano l'affitto, violano i termini del contratto di locazione o addirittura diventano "bulli dell'affitto". Per proteggere i propri diritti e interessi, i proprietari immobiliari possono richiedere per vie legali un ordine di pignoramento al Lands Tribunal per risolvere il contratto di locazione, riprendersi la proprietà e recuperare l'affitto arretrato. In questo articolo verranno esaminate in dettaglio le fasi della procedura di pignoramento immobiliare, i tempi richiesti, la possibilità di opposizione da parte dell'inquilino e come gestire gli oggetti rimasti e le circostanze speciali (ad esempio il rimborso improvviso da parte dell'inquilino).
1. Panoramica delle basi giuridiche e delle procedure per la ripresa da parte dei proprietari dei loro beni
Secondo l'Ordinanza di Hong Kong sui rapporti tra locatori e inquilini (consolidamento) (Capitolo 7), se l'inquilino non ha pagato l'affitto entro 15 giorni dalla scadenza, il locatore ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto di locazione e di riprendersi l'immobile. Inoltre, se il contratto di locazione contiene una "clausola di decadenza", il locatore può avviare la procedura di pignoramento quando l'inquilino viola il contratto (ad esempio non paga l'affitto). Tuttavia, i proprietari devono seguire le procedure legali e non possono cambiare le serrature o sfrattare gli inquilini senza permesso, altrimenti potrebbero violare la legge.
Il procedimento di pignoramento immobiliare si articola principalmente in tre fasi:
- Presentazione di una domanda al Tribunale delle Terre;
- Domanda di sentenza;
- Esecuzione del mandato di possesso.
L'intero processo può durare anche solo tre mesi, ma la durata esatta varia a seconda della complessità del caso (ad esempio, se l'inquilino si oppone o meno). Di seguito vengono analizzati uno per uno i singoli passaggi.
2. Spiegazione dettagliata della procedura di riscossione dei beni
1. Presentare domanda al Tribunale delle Terre
- Contenuto del passaggio:
- Il locatore deve preparare una copia timbrata del contratto di locazione, la prova degli arretrati di affitto (come ricevute di pagamento o avvisi), ecc.Tribunale delle terrePresentare una domanda di pignoramento.
- Dopo aver presentato la domanda, il locatore deve consegnare una copia dell'avviso di domanda all'inquilino. Ciò include:
- Inviare l'avviso all'indirizzo dell'inquilino;
- Affiggere una copia dell'avviso sulla porta dell'unità in cui è dovuto l'affitto per tre giorni consecutivi.
- Una volta completata la notifica, il locatore deve presentarsi entro pochi giorni al Tribunale fondiario per prestare giuramento e dimostrare che l'inquilino è stato correttamente informato.
- Tempo richiesto: Circa 1 o 2 settimane, a seconda dell'efficienza nella preparazione e nella consegna dei documenti.
- Precauzioni:Se l'inquilino non si trova nell'unità o rifiuta di ricevere l'avviso, il requisito dell'affissione per tre giorni consecutivi può essere utilizzato come prova di notifica legale.
2. Domanda di sentenza
- Contenuto del passaggio:
- Gli inquilini hanno sette giorni di tempo dal ricevimento dell'Avviso di richiesta per presentare un'obiezione. Se non ci sono obiezioni, il proprietario può presentare domanda direttamente al Tribunale fondiario per ottenere una sentenza, che solitamente viene emessa entro 2 o 3 giorni.
- Se l'inquilino si oppone, il caso proseguirà con un'udienza. Organizzare un'udienza può richiedere dalle 2 alle 1 mese circa, a seconda del calendario del tribunale e della complessità del caso.
- Tempo richiesto:
- Nessuna obiezione: circa 2 o 3 giorni;
- Ci sono opposizioni: da mezzo mese a più di un mese.
- Caso di studio:Se l'inquilino adduce solo semplici motivi di opposizione (ad esempio "il locatore non ha dato un preavviso sufficiente") ma non si presenta in tribunale, è molto probabile che il tribunale respinga l'opposizione e si pronunci direttamente a favore del locatore.
3. Esecuzione del titolo di possesso
- Contenuto del passaggio:
- Dopo aver ottenuto la sentenza, il proprietario deve presentare domanda per ottenere un mandato di possesso, che verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario.
- L'ufficiale giudiziario organizzerà una visita per recuperare l'unità ed effettuare l'inventario degli oggetti presenti sul posto.
- Tempo richiesto: da 1 a 2 mesi, a seconda dell'orario dell'ufficiale giudiziario e del carico di lavoro nella zona.
- Precauzioni:Quando l'ufficiale giudiziario esegue il caso, il proprietario non ha il diritto di entrare nell'unità o di spostare oggetti da solo e l'intero processo deve essere gestito dal personale del tribunale.
Stima del tempo totale
- Caso più veloce:Se l'inquilino non solleva obiezioni e l'ufficiale giudiziario programma il caso senza intoppi, l'intero procedimento durerà circa 3 mesi.
- Ritardo:Se l'inquilino solleva più obiezioni o il tribunale o l'ufficiale giudiziario sono impegnati, il termine può essere prorogato a 6 mesi o più.
3. Problema di tempo per il recupero degli arretrati di affitto
Periodo di attesa previsto dalla legge
secondo"Ordinanza di consolidamento tra locatore e inquilinoSalvo diversa disposizione del contratto di locazione, il locatore può avviare un procedimento per la confisca del canone di locazione dopo 15 giorni di arretrati da parte dell'inquilino. Si tratta di un patto implicito nella legge e non richiede ulteriori prove. Tuttavia, l'effettivo recupero degli arretrati di affitto dipende dalle circostanze specifiche:
- Se negoziato direttamente, il proprietario può stabilire un periodo di grazia di 7 o 14 giorni;
- Se si intraprende un'azione legale, a partire dal 15° giorno sarà necessario presentare ricorso al Tribunale territoriale.
Suggerimenti pratici
Il locatore deve emettere un avviso di richiesta scritto all'inizio del periodo di arretrati nell'affitto e conservarne la prova. Se l'inquilino non ha ancora pagato, dopo il quindicesimo giorno è possibile avviare la procedura di pignoramento per evitare perdite dovute a ritardi.
IV. Smaltimento degli oggetti lasciati indietro dopo che l'ufficiale giudiziario ha preso possesso della proprietà
Inventario e registrazione
Ufficiale giudiziarioIl giorno della consegna, tutti gli articoli presenti nell'unità verranno contati uno per uno e registrati nel modulo di inventario. Questo elenco non fa distinzione tra i proprietari degli articoli (inquilino o proprietario) e riflette solo le condizioni del sito.
Metodo di gestione degli articoli
- oggetti di valore:
- Il proprietario può presentare domanda al Tribunale fondiario per ottenere un'ordinanza di vendita.
- Una volta approvata la domanda, sarà necessario attendere 7 giorni lavorativi prima di poter vendere gli articoli indicati nell'elenco per compensare la perdita degli arretrati di affitto.
- Oggetti senza valore(come vecchi mobili e vestiti):
- Il proprietario deve richiedere un "Ordine di smaltimento".
- Inoltre, prima di poterlo smaltire legalmente, bisogna attendere 7 giorni lavorativi.
- Rischi legali:Se il locatore dispone dell'immobile senza un ordine del tribunale, l'inquilino può presentare un'azione civile per ritenere il locatore responsabile.
suggerimento
Il proprietario deve conservare correttamente l'elenco dell'ufficiale giudiziario e seguire scrupolosamente le procedure giudiziarie per evitare controversie legali.
5. Cosa fare se l'inquilino paga improvvisamente l'affitto
Base giuridica
Ai sensi della sezione 21F dell'Ordinanza dell'Alta Corte (Cap. 4), un inquilino che è inadempiente con il pagamento dell'affitto per la prima volta durante la locazione può richiedere un "Esenzione per decadenza dal diritto di locazione(Esenzione dalla decadenza). Se approvata, la corte concederà all'inquilino un periodo di grazia per pagare l'affitto arretrato e le spese legali del proprietario. I dettagli sono i seguenti:
- Periodo di grazia: Può essere designato al momento dell'udienza di richiesta o dopo l'emissione dell'ordine di possesso.
- Effetto:Se l'inquilino paga l'intero importo entro la scadenza, il contratto di locazione verrà "ripristinato" e verranno ripristinati i termini originali, e il proprietario non potrà più riprendere possesso dell'immobile.
- limite: Questa agevolazione è disponibile solo per i primi arretrati di affitto. Se un inquilino non paga l'affitto ripetutamente, il tribunale solitamente non lo approva, a meno che non vi sia una buona ragione (ad esempio difficoltà finanziarie e prove).
Scenario del caso
Supponiamo che il proprietario abbia ottenuto una sentenza ma che l'ufficiale giudiziario non abbia ancora preso possesso dell'immobile e che l'inquilino saldi improvvisamente il debito in sospeso e faccia richiesta di esenzione. Se il tribunale approva, la procedura di pignoramento verrà interrotta e il contratto di locazione rimarrà in vigore. Sebbene questa situazione sia sfavorevole per il proprietario, si tratta di un meccanismo legale per proteggere gli inquilini.
Strategie di coping
- I locatori possono includere clausole rigorose nei contratti di locazione (ad esempio, l'esplicita esclusione del diritto di astensione), ma devono rispettare le disposizioni di legge.
- Se un inquilino richiede l'agevolazione, il proprietario deve preparare delle prove (ad esempio una registrazione di più arretrati di affitto) per confutare la sua idoneità.
6. Situazioni comuni e soluzioni per l’opposizione degli inquilini al pignoramento immobiliare
Analisi del caso di opposizione
- Nessuna obiezione:Quando l'inquilino presenta un'obiezione ma non si presenta in tribunale, spesso il tribunale si pronuncia a favore del proprietario.
- False ragioni:Se si sostiene che "il prestito è stato rimborsato" ma non vi sono prove, l'obiezione verrà solitamente respinta.
- Molte obiezioni:Come nel caso di cui sopra, l'inquilino ha presentato ricorso ripetutamente ma senza alcuna base, ritardando solo il procedimento.
I proprietari dovrebbero
- Preservare le prove:I registri degli affitti, le lettere di avviso, i registri delle comunicazioni, ecc. possono essere utilizzati come base in tribunale.
- Cercare aiuto professionale:Istituzioni come Centaline Surveyors possono fornire consulenza legale e servizi di agenzia.
- Preparazione mentale: Le obiezioni ripetute possono aumentare i costi in termini di tempo e i proprietari devono rispondere con pazienza.
VII. Riepilogo e suggerimenti
Vantaggi e sfide del programma
- Vantaggi：La legge di Hong Kong offre ai proprietari immobiliari un percorso chiaro per riprendersi le proprie proprietà e proteggere i propri diritti di proprietà.
- sfida: Le obiezioni degli inquilini, la gestione della proprietà e circostanze speciali (come l'esenzione) possono prolungare il processo e aumentare i costi.
Suggerimenti pratici
- La prevenzione è la chiave: Quando si firma un contratto di locazione, chiarire i termini e le condizioni e selezionare gli inquilini con un buon merito creditizio.
- Agire in anticipo: Emettere avvisi nella fase iniziale degli arretrati nel pagamento dell'affitto e avviare tempestivamente un'azione legale, se necessario.
- Supporto professionale: Affidare la gestione dei casi più complessi a un avvocato o a un team di gestione immobiliare.
La gestione delle controversie in materia di affitto a Hong Kong richiede un bilanciamento dei diritti e degli interessi di entrambe le parti. I proprietari devono mantenere un atteggiamento paziente e strategico, agendo nel rispetto della legge per risolvere efficacemente il problema.
Ulteriori letture:
