Sommario
供需失衡隱憂與潛在反轉
首論供求失衡之虞。看空一方多謂未來住宅供應過量，承接力恐有不逮。尤指港府錯失數年前全面「Insalata」良機，延至去年方鬆綁已屬遲暮。然須見發展商採薄利速銷之策，配合境外熱錢湧入，年內新盤去化量或達一萬八千伙之譜，待庫存去化至年底，具實力建商或轉為惜售抬價，此為市場未察之潛變。
房企負債壓力與市場韌性
次察地產商負債隱患。數據顯示香港十一間中小型發展商中，八間負債比率高逾八成，市場憂心割喉拋售加劇樓價跌勢。然觀內地民營房企負債普遍超逾百分之百，更有項目爛尾停擺者，惟重點城市房價已現築底回穩之勢。以廣州為例，其單月新盤成交量達香港四至五倍，顯示資金流向與債務壓力未必直接牽動房價，此中辯證關係值得深究。
股樓連動效應與滯後影響
三析股樓聯動之辯。看淡者指內地寬鬆政策與A股走強無涉香江樓市，反因地緣政治與經濟疲態拖累樓價。實則資本市場本為連理之枝，股市素有春江鴨之敏，待資金效應滯滯浸潤，終將惠及不動產市場。參酌歷史經驗，恆指每有逾兩成漲幅，其後兩季住宅交投多現三至四成增幅，此種滯後效應尤須留意。
利率壓力與政策轉向預期
末議息口重負之困。商廈市場確受高息壓頂，現時工商物業貸款利率較住宅高出兩厘，汰弱留強之勢難免。然住宅按息仍穩守三厘餘，年內聯儲局降息在即，若美息下調半厘，港息可望跟隨調降，屆時住宅市場壓力自解。至若工商物業，倘能持守過今年關，明年息口回落可期，此與坊間共識迥異，乃建基於全球貨幣政策轉向之預判。
市場築底條件初現，審慎掌握投資機會
總而論之，市場多空因素交織，然細察資金流向、政策週期與跨市場聯動，樓價雖處下行通道，已隱現築底條件。智者當於悲聲中辨機微，於迷霧中見月明，方能在資產輪動中佔得先機。
