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Il nuovo complesso residenziale "Xing Kai. Embankment" a Fo Tan, di proprietà di Central China Properties, ha recentemente registrato la sua prima transazione di seconda mano che ha scioccato il mercato. Il proprietario di un monolocale è stato costretto a lasciare il mercato dopo aver tenuto la proprietà per più di tre anni e mezzo, con una perdita contabile fino a HK$21%. Se si considerano i costi della transazione, la perdita effettiva è di oltre HK$2,05 milioni, il che lo rende un tipico caso di fallimento di nuovi investimenti immobiliari degli ultimi anni.
Secondo fonti autorevoli del settore immobiliare, l'unità in vendita è la stanza G al piano alto del Blocco 5, con una superficie utile di 347 piedi quadrati e una disposizione open space. Inizialmente il proprietario originale aveva messo in vendita la proprietà per 6,5 milioni di dollari, ma dopo una trattativa l'acquirente l'ha venduta per 6,25 milioni di dollari, pari a circa 18.012 dollari al piede quadrato. Vale la pena sottolineare che questa transazione non è solo la prima vendita di seconda mano del complesso residenziale dopo la sua occupazione, ma ha anche stabilito un record per la più grande perdita contabile nella storia del progetto.
L'importo della perdita potrebbe superare i 2 milioni di yuan
Da un controllo dei dati del Catasto emerge che il proprietario originario ha acquistato l'unità per 7,948 milioni di RMB durante il lancio del nuovo progetto nell'ottobre 2021. Dopo aver detenuto la merce per quasi tre anni e mezzo, il valore contabile è diminuito di 1,698 milioni di yuan, con un calo di 21,4%. Se consideriamo anche i 300.000 HK$ di imposta di bollo pagati all'immissione sul mercato quell'anno (circa 3,751 TP3T di HK$ del prezzo dell'immobile), più spese varie come spese legali e commissioni, l'importo effettivo della perdita potrebbe superare i 2,05 milioni di HK$, il che equivale a una riduzione di 25,81 TP3T di HK$ del valore unitario durante il periodo di detenzione.
Analisti immobiliari senior hanno sottolineato che questa transazione "sanguinosa" riflette una serie di avvertimenti del mercato: in primo luogo, è stato sfatato il mito dell'anti-calo dei prezzi dei progetti di copertura della ferrovia New Territories East; in secondo luogo, è emerso il problema della scarsa capacità di assorbimento delle nano-unità open space; in terzo luogo, i prezzi aggressivi dello sviluppatore quell'anno hanno portato a un divario nell'assorbimento di seconda mano. Liu Jiahui, analista capo di Midland Realty, ha sottolineato: "Questo caso metterà sotto pressione le vendite di immobili in eccedenza di proprietà nello stesso distretto e potrebbe persino innescare una reazione a catena, spingendo alcuni proprietari che hanno urgente bisogno di denaro contante ad aumentare il loro margine di trattativa".
La Federal Reserve mantiene una politica di tassi di interesse elevati
Gli osservatori del mercato ricordano in particolare che, poiché la Federal Reserve statunitense mantiene una politica di tassi di interesse elevati e il ritmo della ripresa economica a Hong Kong è stato più lento del previsto, il mercato secondario per questi nuovi immobili di lusso potrebbe dover affrontare prove ancora più severe. Il dipartimento di ricerca immobiliare di Centaline prevede che nei prossimi sei mesi potrebbero verificarsi più casi di "profitto apparente e perdita nascosta" in immobili di seconda mano simili a "Xingkai.Dyke". Si consiglia agli investitori di valutare attentamente i costi di mantenimento e i rischi di mercato prima di entrare nel mercato.
