Sommario
Elenco degli immobili sopravvalutati
| motivo | descrivere | esempio |
|---|---|---|
| Fattori psicologici | Il sentimento e l’ottimismo guidano gli acquisti speculativi | Taiwan 2020 Hsinchu "Speculazione sul biglietto rosso" |
| Espansione del credito e bassi tassi di interesse | Il credito facile fa salire i prezzi e i successivi aumenti dei tassi correggono | I prezzi delle case in Australia erano alti durante l'epidemia, ma sono scesi in seguito |
| Politica governativa | Incentivi o agevolazioni fiscali per stimolare la domanda | Hong Kong abolirà l'imposta di bollo nel 2024 |
| Squilibrio tra domanda e offerta | L’offerta limitata e la forte domanda spingono i prezzi verso l’alto | Gli affitti di Hong Kong aumenteranno di 1,6% nel 2024, piano di introduzione di talenti |
| Crescita storica dei prezzi | Le impennate passate creano slancio, aumentano il rischio di bolla | Province orientali della Cina, alto rischio di collasso |
Numero di mosse
- Prezzi di vendita più elevati e plusvalenze
La sopravvalutazione consente ai proprietari di vendere al momento giusto e di realizzare notevoli guadagni in conto capitale. Ad esempio, i prezzi delle case a Hong Kong hanno raggiunto il picco a settembre 2021 e i proprietari di investimenti possono vendere realizzando un profitto, aumentando il loro senso di ricchezza. - Condizioni di prestito migliori
Spesso le banche approvano mutui di importo più elevato in base alle valutazioni di mercato, per ridurre i costi di ingresso. Ad esempio, se un immobile a Hong Kong dal valore di 8 milioni di dollari di Hong Kong viene calcolato in base a un rapporto di mutuo di 60%, il proprietario avrà bisogno solo di un acconto di 3,2 milioni di dollari di Hong Kong, alleviando la pressione sulla liquidità. - Aumento del potenziale di reddito da locazione
La domanda fa aumentare gli affitti: a Hong Kong gli affitti aumenteranno di 1,6% nella prima metà del 2024, il che è vantaggioso per i proprietari, soprattutto perché le politiche attraggono talenti e studenti sul mercato. - Miglioramento delle capacità di finanziamento dei mutui
Una valutazione elevata consente al proprietario di ottenere un mutuo ipotecario più elevato per il reinvestimento o il consumo, migliorando il flusso di cassa nel breve termine. - Vendere opportunità di profitto
Se il proprietario riesce a vendere l'immobile a un prezzo elevato, si può ottenere un apprezzamento del capitale, soprattutto per gli speculatori a breve termine, poiché il margine di profitto può essere ampliato. - Aumento della ricchezza libraria
L’aumento delle valutazioni immobiliari si riflette direttamente nei bilanci personali, rafforzando il senso di sicurezza finanziaria dei proprietari di case. - Miglioramento del rating creditizio
Gli immobili di alto valore possono contribuire a migliorare il tuo merito creditizio personale, facilitando la richiesta di altri prodotti finanziari (come carte di credito o prestiti aziendali).
come conseguenza di
1. I rischi finanziari aumentano
- Aumento dei costi fiscali：Una sopravvalutazione può comportare un aumento dei costi di detenzione, come imposte sulla proprietà, rendite e imposte sui terreni, e aumentare la pressione sui flussi di cassa per i detentori a lungo termine.
- Pressione sul rimborso del mutuo:Se il proprietario richiede un mutuo con un rapporto di interesse elevato e una valutazione elevata, potrebbe correre il rischio di non riuscire a pagare le rate quando i tassi di interesse aumentano o il reddito diminuisce.
2. Crisi di deprezzamento delle attività in caso di fluttuazioni del mercato
- Rischio di scoppio della bolla:Quando il mercato si corregge, i prezzi degli immobili sopravvalutati potrebbero crollare e il patrimonio del proprietario potrebbe ridursi notevolmente, formando un "patrimonio netto negativo" (il valore di mercato dell'immobile è inferiore al prestito in essere).
- Liquidità diminuita：La sopravvalutazione rende l'immobile invendibile e difficile da realizzare in tempi ragionevoli. Soprattutto in periodi di crisi economica, il venditore potrebbe essere costretto a ridurre il prezzo di vendita.
3. Errore di valutazione della decisione di investimento
- Risorse non configurate correttamente:I proprietari potrebbero investire eccessivamente nel settore immobiliare a causa delle valutazioni elevate e ignorare altre classi di attività (come azioni o obbligazioni), riducendo la resistenza al rischio del portafoglio.
- Valutare male i tempi del reinvestimento：I possessori potrebbero ritardare la vendita per attendere prezzi più alti, perdere altre opportunità di mercato o addirittura rimanere intrappolati a causa di cambiamenti di politica economica (come aumenti dei tassi di interesse o restrizioni agli acquisti).
4. Rischi legali e di conformità
- Responsabilità di ricorso bancario:Se una valutazione errata comporta un inadempimento del prestito, la banca può ritenere legalmente responsabili il proprietario o il perito.
- Controversie sulle transazioni:Se in seguito l'acquirente scopre che la stima dell'immobile è stata gonfiata, può intentare una causa legale, accusando il proprietario o l'agente di essere stato fuorviato.
5. Stress psicologico e sociale
- Ansia da ricchezza:Quando il mercato oscilla, i proprietari potrebbero provare una costante ansia dovuta alle preoccupazioni relative al deprezzamento dei beni, che potrebbe influire sulla loro qualità di vita.
- Tensioni sociali：Una sopravvalutazione può causare insoddisfazione tra inquilini o acquirenti, ad esempio controversie sugli affitti causate da affitti eccessivamente alti.
6. Difficoltà psicologiche di vendita
- In un mercato in ribasso, gli immobili sopravvalutati sono difficili da vendere e potrebbe essere necessario venderli a un prezzo ridotto. Ad esempio, se gli sviluppatori di Hong Kong tagliassero i prezzi nel 2024 e i proprietari del mercato secondario seguissero l'esempio, ciò potrebbe mettere i proprietari in un dilemma di liquidità delle attività, soprattutto in un mercato in raffreddamento.
Insomma
La sopravvalutazione degli immobili è determinata da fattori psicologici, economici e politici, che comportano benefici a breve termine per i proprietari, come prezzi di vendita più elevati e prestiti più vantaggiosi, ma i rischi a lungo termine, come correzioni di mercato e pressioni finanziarie, non possono essere ignorati e i suoi potenziali rischi meritano maggiore attenzione.
I proprietari devono essere cauti, soprattutto in mercati volatili come Hong Kong e Cina, bilanciando gli interessi immediati con la stabilità futura. I proprietari dovrebbero valutare i risultati delle valutazioni in modo razionale, evitare un'eccessiva leva finanziaria e diversificare gli investimenti per ridurre i rischi.
