Sommario
usucapione(Possesso Avverso) èSistema di common lawPrincipio giuridico che consente a una persona di acquisire la proprietà di un bene immobile altrui (ad esempio un terreno o una casa) tramite l'occupazione a lungo termine, aperta, continuativa e non autorizzata di tale bene, a determinate condizioni. Lo scopo di questo sistema è promuovere un uso efficiente del territorio, risolvere le controversie sui diritti di proprietà ed evitare che i terreni restino inutilizzati per lungo tempo.
Se A ha occupato il terreno agricolo abbandonato di B per un lungo periodo di tempo, piantando colture e recintandolo oltre il periodo previsto dalla legge, e B non ha intrapreso un'azione legale, A può presentare domanda al tribunale per ottenere l'usucapione e ottenere la proprietà del terreno.
Condizioni di stabilimento (requisiti generali di common law):
- Possesso effettivo(Possesso effettivo)
Il possessore deve effettivamente utilizzare la terra, ad esempio costruendo recinti, coltivandola o vivendoci, e non deve limitarsi a rivendicarla verbalmente. - Aperto e non nascosto(Aperto e Notorio)
L'occupazione deve essere visibile e ragionevolmente rilevabile dal precedente proprietario (ad esempio, eseguire apertamente riparazioni sulla proprietà). - Continuità(Continuo)
L'occupazione deve essere ininterrotta e la durata di questo periodo varia da regione a regione (in genere è di 10-20 anni). Se il diritto viene abbandonato a metà o il proprietario originario solleva un'obiezione, la prescrizione viene interrotta. - Possessione ostile(ostile/avverso)
Occupazione senza il permesso del proprietario originale (ad esempio in assenza di contratto di locazione o autorizzazione) e esclusione di altri dall'uso. - Esclusività(Esclusivo)
L'occupante deve utilizzarlo da solo e non può condividerlo con il proprietario originale o con altri.
Esempi di differenze regionali:
- Hong Kong：L'occupazione deve continuare 12 anni(Sezione 7 dell'Ordinanza sulla limitazione) e non si applica all'occupazione di terreni governativi.
- Taiwan:Un sistema simile è quello dell'"acquisizione tramite prescrizione", che richiede l'occupazione pacifica, aperta e continuativa di terreni non registrati di altre persone. 10 anni(Avviamento) o 20 anni(non in buona fede) e presentare domanda di proprietà alle autorità amministrative del territorio (articoli 769-770 del Codice civile).
- U.S.A.：Le normative variano da stato a stato, le più comuni sono quelle da 5 a 20 anni e alcuni stati richiedono agli occupanti di pagare le tasse sulla proprietà.
Controversie e limitazioni:
- Terreno governativo: Di solito l'usucapione non è applicabile.
- Diritti del proprietario originale: Se il proprietario è minorenne o incapace, il termine di prescrizione può essere prorogato.
- Buone intenzioni o no: Alcune giurisdizioni richiedono che il possessore sia in "buona fede" (credendo erroneamente di essere il proprietario), ma molte giurisdizioni di common law non prevedono questo requisito.
Il rapporto tra usucapione e “sviluppo”
- Acquisizione di asset a basso costo
Ottenere con successo la proprietà di un immobile tramite usucapione può teoricamente portare all'acquisizione di un bene di alto valore a un costo molto basso (richiede solo pochi anni di occupazione), il che può comportare enormi benefici economici, soprattutto in aree con prezzi immobiliari elevati come Hong Kong. - Rischi e sfide legali
- Difficoltà nel dimostrare: È richiesta la prova di un'occupazione continuativa per 12 anni (ad esempio bollette dell'acqua e dell'elettricità, testimonianza del vicino, ecc.). Nella pratica, questo metodo è destinato a fallire a causa di prove insufficienti.
- I proprietari reagiscono: Se il proprietario originario intraprende un'azione legale entro il termine di prescrizione (ad esempio emettendo una lettera di avvertimento), il termine di prescrizione viene interrotto e l'occupante deve ricalcolare il numero di anni.
- Controversia morale: L'appropriazione indebita intenzionale della proprietà altrui può portare alla condanna sociale e persino violare l'Ordinanza sui furti.
- Casi reali limitati
La maggior parte dei casi passati di successo a Hong Kong riguardavano terreni o proprietà rurali i cui proprietari erano scomparsi da molto tempo. Nelle aree urbane il tasso di successo è estremamente basso a causa della rigida supervisione da parte dei proprietari. Per esempio:- Casi del 2017:Un uomo ha affermato di aver occupato una casa di un villaggio a Yuen Long per più di 20 anni, ma ha perso la causa perché non è riuscito a provare "l'uso esclusivo".
- Casi di studio del 2020：Una famiglia è riuscita a prendere possesso con astensione di un terreno agricolo nei Nuovi Territori perché il proprietario originario era emigrato e non aveva fatto valere i suoi diritti per molti anni.
Rischi e raccomandazioni
- Prima la consulenza legale:La procedura di usucapione è complicata e richiede l'assistenza di un avvocato per valutare le prove e la fattibilità legale.
- Considerazioni etiche:Sfruttare deliberatamente questo sistema a scopo di lucro può comportare delle zone grigie dal punto di vista legale e i rischi devono essere soppesati.
- Percorsi alternativi: Invece di correre rischi per usurpare la ricchezza, è meglio accumularla in modo costante attraverso investimenti legali (come immobili e mercati finanziari).
Precauzioni:
I requisiti e le procedure specifici per l'usucapione variano da giurisdizione a giurisdizione e i diritti devono essere fatti valere sulla base delle leggi locali e delle prove (come informazioni catastali e testimonianze dei vicini). Si consiglia una consulenza legale per valutare la fattibilità del singolo caso.
Ulteriori letture:
- Pazzo! Un abitante della Cina continentale ha rilevato i 70.000 piedi quadrati di terreno agricolo di un costruttore immobiliare
- Il fondatore di Alibaba Jack Ma potrebbe spendere 1,5 miliardi di dollari di Hong Kong per acquistare una casa di lusso a Hong Kong, stabilendo due nuovi record nel mercato immobiliare globale
