Sommario
A Hong Kong, i metodi con cui un inquilino può opporsi al pignoramento (vale a dire la risoluzione del contratto di locazione e la ripresa dell'immobile da parte del locatore) dipendono dalle circostanze specifiche, tra cui il tipo di contratto di locazione, i termini del contratto e il procedimento legale. Ecco alcuni passaggi e considerazioni che gli inquilini possono adottare per gestire il pignoramento:
Base giuridica e diritti degli inquilini
Ordinanza di consolidamento tra locatore e inquilino (Cap. 7)
- Il presente regolamento disciplina i diritti e gli obblighi dei locatori e degli inquilini, in particolare per quanto riguarda il rapporto di locazione di immobili residenziali.
- A tempo determinato:Se il contratto di locazione non è scaduto, il locatore solitamente non ha il diritto di recedere unilateralmente, a meno che l'inquilino non violi i termini (ad esempio, mancato pagamento dell'affitto, danneggiamento della proprietà, ecc.).
- Contratto di locazione periodico (ad esempio un affitto mensile):Il locatore deve emettere un preavviso valido in conformità all'Ordinanza (ad esempio un "Avviso di risoluzione") e rispettare il periodo di preavviso previsto dalla legge (solitamente un mese).
I termini del contratto di locazione hanno la precedenza
- Gli inquilini devono leggere attentamente la clausola di "risoluzione del contratto di locazione" nel contratto di locazione, ad esempio:
- Se ai proprietari è consentito rilevare anticipatamente l'immobile in determinate circostanze (ad esempio residenza autonoma, ristrutturazione, ecc.).
- Se il formato e il termine della comunicazione di risoluzione siano conformi ai requisiti di legge.
Condizioni affinché il proprietario possa legalmente acquisire la proprietà
Se il proprietario desidera riprendere possesso della proprietà, deve soddisfare una delle seguenti condizioni:
- Violazione del contratto da parte dell'inquilino(Come arretrati di affitto, uso illegale di proprietà, ecc.).
- Il contratto di locazione non viene rinnovato dopo la scadenzae il locatore ha fornito un valido preavviso di risoluzione.
- Il proprietario ha citato i "ragionevoli motivi" nell'Ordinanza:
- Occupato autonomamente o da familiari stretti.
- L'immobile necessita di ristrutturazione o riparazioni sostanziali.
- L'inquilino accetta di recedere dal contratto di locazione (è richiesta la prova scritta).
Passaggi specifici per gli inquilini che vogliono opporsi al pignoramento della loro proprietà
Confermare se il motivo del pignoramento da parte del proprietario è legale
- Se il locatore sostiene che l'immobile è ad uso personale, l'inquilino può chiedere al locatore di fornirne una prova (ad esempio una dichiarazione giurata) e metterne in dubbio l'autenticità (ad esempio, se il locatore ha altri immobili disponibili in cui vivere).
- Se il proprietario dichiara di voler "ricostruire", deve fornire un permesso di costruzione o documenti correlati.
Verificare la legittimità della disdetta
- La comunicazione deve essere redatta per iscritto e consegnata all'inquilino, nel rispetto del termine di preavviso previsto dalla legge (solitamente un mese).
- Se la comunicazione è redatta in un formato errato o non è effettuata in conformità alle normative, l'inquilino può considerarla non valida.
Obiezione al Tribunale delle Terre
- Se il locatore ha richiesto un "ordine di possesso" al Tribunale fondiario, l'inquilino deve presentare una "dichiarazione di difesa" entro il periodo specificato (solitamente 14 giorni) e fornire prove (come registrazioni del pagamento puntuale dell'affitto, inadempimento degli obblighi da parte del locatore, ecc.).
- Puoi richiedere l'assistenza legale (se ne hai diritto) o assumere un avvocato che ti assista.
Cercare la mediazione o la negoziazione
- Prima dell'udienza in Tribunale, le parti possono tentare di raggiungere un accordo tramite mediazione (ad esempio, prorogando la durata del contratto di locazione, modificando il canone, ecc.).
Segnalare alla polizia uno sfratto illegale
- Se il proprietario cambia forzatamente le serrature, interrompe l'erogazione di acqua ed elettricità o molesta l'inquilino senza procedere per legge, quest'ultimo può chiamare la polizia e richiedere un'ingiunzione al tribunale.
Raccolta di prove
- Conserva documenti quali ricevute di pagamento dell'affitto, copie di contratti di locazione, lettere di notifica al proprietario, ecc., poiché potrebbero costituire prove fondamentali per opporsi al pignoramento.
- Se il proprietario si comporta in modo inappropriato (ad esempio molestie o ingresso illegale nell'unità), l'inquilino può scattare foto, registrare audio o chiamare la polizia come prova.
Strategie in casi reali
- arretrati di affitto:Se il locatore riprende possesso dell'immobile per mancato pagamento dell'affitto, l'inquilino può provare in tribunale di aver pagato l'importo dovuto oppure richiedere un periodo di grazia per saldare il pagamento.
- Contratto di locazione non scaduto:Se il contratto di locazione è ancora valido, l'inquilino può sostenere che il locatore non ha il diritto di riprendere possesso anticipatamente dell'immobile e chiedere di mantenere il rapporto di locazione.
Difese comuni
- Il proprietario non ha rispettato le procedure legali(se non è stato dato alcun avviso valido).
- Il motivo del pignoramento è falso(ad esempio, affermare falsamente di essere autonomi).
- L'inquilino ha riparato la violazione(Come ad esempio il pagamento arretrato dell'affitto).
- Il proprietario non riesce a mantenere adeguatamente la proprietà(Violazione degli obblighi di manutenzione previsti dal contratto di locazione).
Precauzioni
- Conservare tutte le prove scritte, compresi contratti di locazione, registrazioni dei pagamenti degli affitti, registrazioni delle comunicazioni, ecc.
- Non andartene da solo, a meno che non venga ricevuto un ordine di pignoramento dal tribunale.
- Cercare aiuto professionale:
- Contattare la Society for Community Organization (SOCO) o il Dipartimento di assistenza legale.
- Consultare un avvocato esperto in diritto locativo.
Evitare comportamenti conflittuali
Gli inquilini non devono chiudere la porta a chiave da soli né rifiutarsi di restituire l'unità, poiché ciò potrebbe comportare conseguenze legali.
- Sensibile al tempo:Dopo aver ricevuto una notifica dal proprietario o dal tribunale, gli inquilini devono agire rapidamente perché il procedimento legale ha limiti di tempo rigorosi.
Uso del processo legale
- Scrivere le motivazioni sul modulo di domanda e presentare un avviso di opposizione per prendere possesso dell'immobile
- Una volta completato il processo di riacquisto, inviare un avviso di obiezione all'ordine di abbandono
- Il proprietario si è nuovamente opposto, sostenendo di non aver dato abbastanza tempo per sgomberare l'area.
Agevolazioni per i primi arretrati di affitto
Gli inquilini che per la prima volta risultano inadempienti con il pagamento dell'affitto possono presentare domanda al tribunale o al Lands Tribunal per ottenere un periodo di grazia. Solitamente, il tribunale darà all'inquilino la possibilità di pagare tutto l'affitto arretrato e le spese legali del proprietario entro un periodo di tempo specificato. Tale periodo di grazia può essere stabilito durante l'udienza di presentazione della domanda oppure può avere una durata specifica dopo l'emissione dell'ordine di possesso dell'immobile. Questo meccanismo è noto come "Sollievo contro la decadenza dei diritti di locazione attraverso il contenzioso per il mancato pagamento dell'affitto" ed è regolato dalla legge di Hong Kong.La sezione 21F dell'Ordinanza dell'Alta Corte (Cap. 4) regola. È possibile presentare domanda di concessione di un periodo di grazia al tribunale o al Lands Tribunal. Solitamente, il tribunale darà all'inquilino la possibilità di pagare tutto l'affitto arretrato e le spese legali del proprietario entro un periodo di tempo specificato. Tale periodo di grazia può essere stabilito durante l'udienza di presentazione della domanda oppure può avere una durata specifica dopo l'emissione dell'ordine di possesso dell'immobile. Questo meccanismo è noto come "Esenzione contro la decadenza dal contratto di locazione per mancato pagamento del canone".
Riassumere
Per gli inquilini che intendono opporsi al pignoramento dell’immobile, la chiave è verificare se le azioni del locatore siano conformi ai requisiti di legge e salvaguardare attivamente i propri diritti attraverso mezzi legali. Se i termini del contratto di locazione sono chiari e il locatore non ha valide motivazioni, l'inquilino ha il diritto di rifiutarsi di traslocare e di lottare per i propri legittimi diritti e interessi presso il Tribunale territoriale.
In breve, la chiave affinché gli inquilini possano opporsi al pignoramento dell'immobile da parte del locatore è adottare misure ragionevoli e legali sulla base del contratto di locazione e delle disposizioni di legge. Se la situazione è complicata, si consiglia di consultare il prima possibile un professionista (come un avvocato o un consulente immobiliare) per tutelare i propri diritti e interessi.
