Sommario
1a. Su questo sito webPagina webTrova proprietà
- Filtra per esigenze (budget, superficie, età dell'edificio, tipologia di appartamento, ecc.)
- Contatta il proprietario
1b. Affidati a un agente immobiliare per trovare un immobile in affitto
- Firmare il permesso di visione della proprietà：Quando si affida un incarico a un agente immobiliare, è necessario firmare un "documento di visita dell'immobile" in cui sono elencate le informazioni sull'unità e i termini della commissione.
- Collegamento al modello: Autorità degli agenti immobiliari (Modello di visualizzazione della proprietà）
- Avviso：Il periodo di validità di solito non supera i 3 mesi. Se la stessa unità viene affittata tramite altri agenti, verrà richiesta una doppia commissione.
2. Ispezione della proprietà in loco
Controlla i punti chiave:
- Ambiente della proprietà, orientamento e condizioni di salute dei vicini.
- Per verificare se si tratta di una casa infestata, chiedi ai vicini, alle guardie di sicurezza o usa un database di case infestate.
- Suggerimenti per la sicurezza: se si incontra il proprietario da soli, è consigliabile viaggiare con un accompagnatore.
3. Controllare il registro immobiliare per confermare le informazioni sulla proprietà
- Scopo della ricerca: Verificare che l'immobile non presenti abusivismo edilizio, problemi di subaffitto e ipoteche.
- URL di ricerca:Catasto fondiario
- Avviso di rischio:Se il proprietario non comunica l'affitto alla banca, la banca ha il diritto di pignorare l'immobile e l'inquilino potrebbe essere costretto a lasciare l'immobile.
4. Negoziare l'affitto con il proprietario
- Il proprietario può richiedere: Prova di impiego, prova di reddito, bolletta fiscale, ecc.
- Suggerimenti per la negoziazione dell'affitto:Quando il mercato è in forte espansione, puoi provare a ottenere un periodo di affitto gratuito (solitamente 7-14 giorni) o elettrodomestici aggiuntivi.
5. Firmare il contratto di locazione provvisoria e saldare il contratto
- Depositare: Di solito l'importo corrisponde a un mese di affitto.
- Responsabilità per inadempimento contrattuale: La parte che annulla l'ordine deve risarcire la caparra e pagare la commissione.
6. Firmare il contratto di locazione formale
- Contenuto del contratto di locazione:
- Periodo di locazione:Di solito "1 anno di locazione a tempo determinato + 1 anno di locazione abitativa" (il contratto di locazione non può essere disdetto durante il periodo di locazione a tempo determinato e il periodo di locazione abitativa richiede un preavviso di 1 mese).
- Depositare:In genere si tratta di un "due mutui e una rata" (2 mesi di deposito + 1 mese di affitto prepagato).
- Responsabilità di manutenzione : Devono essere indicati dettagli quali l'elenco degli elettrodomestici e se sono ammessi animali domestici.
- Modello di contratto di locazione:Modelli di legge dell'Università di Hong Kong
7. Pagamento dell'imposta di bollo
- Metodo di calcolo:
- Entro 1 anno: affitto annuale 0,25%
- 1-3 anni: affitto annuale 0,5%
- Più di 3 anni: Canone annuo 1%
- Principio di ripartizione: Il locatore e l'inquilino condividono equamente le spese (ad esempio, l'imposta totale per un contratto di locazione di 2 anni è di $605 e ciascuna parte paga $302,5).
- importanza: Un contratto di locazione senza timbro non può essere utilizzato come prova in tribunale.
8. Invia il modulo CR109
- Responsabilità del proprietario: Presentare al Dipartimento di Valutazione e Rating entro 1 mese dalla firma del contratto.
- Collegamento al modulo:Modulo CR109
- utilizzo: Proteggere i diritti degli inquilini in materia di trasferimento dei depositi e di riscossione degli affitti.
9. Se acquisti tramite un agente immobiliare, dovrai pagare una commissione aggiuntiva
- Commissione residenziale: Solitamente metà dell'affitto mensile (pagato rispettivamente dal proprietario e dall'inquilino).
- Commissione per i negozi commerciali e industriali: Solitamente 1 mese di affitto.
Considerazioni chiave
1. Vincoli legali alla visione dei documenti immobiliari
- Evita di dare una doppia commissione al tuo broker, altrimenti dovrai pagare una doppia commissione.
- Anche i contratti tra parenti stretti sono soggetti a restrizioni.
2. Case infestate e rischio di violazioni
- Controllare il registro immobiliare per verificare che non vi siano subaffitti illegali e chiedere ai vicini se la casa è infestata.
- Nel contratto di locazione è possibile dichiarare che "non si è verificato alcun omicidio nell'unità".
3. Politica sulla riparazione degli elettrodomestici e sugli animali domestici
- La responsabilità della manutenzione deve essere chiaramente indicata (ad esempio, la perdita dell'aria condizionata è responsabilità del proprietario).
- Per tenere animali domestici è necessario il consenso scritto del proprietario.
4. Deposito e pagamento dell'affitto
- Non esiste un obbligo legale per un deposito massimo, ma la prassi di mercato è pari a 2 mensilità di affitto.
- Alla scadenza del contratto di locazione, il deposito dovrà essere restituito per intero (al netto di eventuali danni ragionevoli).
5. Controversie sul periodo di affitto gratuito
- Se il proprietario non è disposto a concedere un periodo di affitto gratuito, si consiglia di cercare un altro immobile in affitto.
diPrendiamo come esempio l'affitto mensile di $10.000 (2 mesi di affitto, 1 mese anticipato Stima dei costi)
| progetto | Quantità |
|---|---|
| Deposito (2 mesi di affitto) | $20,000 |
| Affitto del primo mese (ultimo periodo) | $10,000 |
| Commissione immobiliare (metà mese) | $5,000 |
| Spesa totale | $35,000 |
Domande frequenti
Quanto dura il periodo senza affitto? Come negoziare?
Solitamente 7-14 giorni, utilizzati per traslochi o ristrutturazioni, durante i quali l'affitto è gratuito.
Quali sono le funzioni del periodo di affitto gratuito e del periodo di aumento dell'affitto?
Periodo senza affitto: Consentire agli inquilini di trasferirsi e riordinare l'unità senza pagare l'affitto.
Data di inizio del contratto di locazione: Giorno in cui vengono calcolati ufficialmente il termine del contratto di locazione e l'affitto, solitamente subito dopo la fine del periodo di affitto gratuito.
Chi è tenuto a timbrare il contratto di locazione?
Di solito l'imposta di bollo viene pagata per metà dal locatore e per metà dall'inquilino, ma è possibile negoziare la responsabilità specifica.
In caso di mancata apposizione del bollo, la validità giuridica del contratto di locazione può essere messa in discussione, inficiando il diritto a reclamare il debito.
Quale indennizzo devo pagare se rescindo anticipatamente il contratto durante il periodo di mora?
La parte inadempiente deve pagare il "canone per il periodo di locazione rimanente" o secondo i termini del contratto (ad esempio, 2 mesi di canone).
Devo ristampare il mio contratto di locazione per il rinnovo? Qualcosa da notare?
Il rinnovo equivale a un nuovo contratto e deve essere nuovamente timbrato.
Prestate attenzione se l'affitto è stato modificato, se i termini sono stati modificati (ad esempio le responsabilità di manutenzione) e confermateli per iscritto con la vostra firma.
Come recedere dal contratto di locazione quando l'affitto aumenta o diminuisce?
Scadenza: Il contratto di locazione non può essere rescisso a causa di variazioni del mercato degli affitti, altrimenti sarà richiesto un indennizzo.
Data di nascita：Risolvere il contratto di locazione secondo il periodo di preavviso contrattuale (solitamente 1-2 mesi), l'adeguamento dell'affitto richiede il consenso di entrambe le parti
Cosa devo fare se il proprietario si rifiuta di restituire la cauzione?
Il deposito viene utilizzato per compensare arretrati di affitto o danni. Se non vi è una ragione ragionevole per dedurre il denaro, l'affittuario può negoziare o cercare di recuperare tramite il Small Claims Tribunal.
Quali sono le conseguenze se i proprietari tagliano l'acqua e l'elettricità per costringere gli inquilini ad affittare?
Si tratta di un reato punibile con la reclusione e una multa.
L'inquilino può chiamare la polizia o richiedere un'ingiunzione al Tribunale fondiario e chiedere il risarcimento dei danni. Ai sensi dell'Ordinanza di consolidamento tra locatori e inquilini, privare illegalmente un inquilino del suo diritto di occupazione costituisce un reato, punibile con una multa massima di 1 milione di dollari di Hong Kong e tre anni di reclusione.
Quanto tempo ci vuole per pignorare un immobile per arretrati di affitto?
Di solito ci vogliono 2-3 mesi: il proprietario deve prima inviare un "avviso di promemoria dell'affitto" → richiedere un ordine di pignoramento al Tribunale fondiario → l'ufficiale giudiziario verrà a pignorare l'immobile.
Ai proprietari non è consentito cambiare le serrature o interrompere l'erogazione di acqua ed elettricità di propria iniziativa, altrimenti si tratterà di un reato.
Quali sono i contenuti dell'atto di mutua convenzione di un edificio?
L'atto di mutua associazione specifica le norme di gestione dell'edificio, come l'uso delle strutture comuni, le restrizioni relative agli animali domestici, le norme di decorazione, ecc.
Gli inquilini che violano l'atto di locazione possono essere multati dalla direzione e, nei casi più gravi, il proprietario può recedere anticipatamente dal contratto.
Riassumere
Quando si affitta un immobile, accertarsi della legalità dei documenti (ad esempio imposta di bollo, CR109), leggere attentamente i termini del contratto e, se necessario, chiedere una consulenza legale. Se hai domande sul proprietario o sull'agente, puoi contattareAutorità degli agenti immobiliaririmostranza. In caso di controversia, si consiglia di conservare le prove scritte e di chiedere consulenza legale, oppure di rivolgersi all'Hong Kong Lands Tribunal o al Rating and Valuation Department.
