Sommario
Le teorie di alcuni economisti o le opinioni passate possono essere applicate indirettamente all’analisi delle sfide e delle tendenze del settore immobiliare di Hong Kong. Di seguito è riportato un riepilogo del quadro teorico degli economisti di riferimento e delle loro possibili implicazioni per il mercato immobiliare di Hong Kong:
1. Robert Shiller
– Contributi teorici: economia comportamentale, ricerca sulle bolle dei prezzi delle attività.
– Implicazioni per Hong Kong:
– Shiller ha ripetutamente sottolineato che il mercato immobiliare globale è guidato da una “esuberanza irrazionale” e che gli alti prezzi delle case di Hong Kong potrebbero riflettere caratteristiche simili a quelle della bolla (ad esempio, un rapporto prezzo/reddito estremamente elevato e una bassa redditività degli affitti).
– Ha sottolineato l’impatto della psicologia di mercato e del comportamento speculativo sui prezzi, e che la limitata offerta di terreni e la domanda di investimenti di Hong Kong potrebbero esacerbare il rischio di una bolla.
– Se Shiller dovesse analizzare Hong Kong, potrebbe avvertire che le politiche devono frenare la speculazione, aumentare la trasparenza ed evitare i rischi sistemici causati dallo scoppio di una bolla.
2. Giuseppe Stiglitz
– Contributi teorici: disuguaglianza, fallimenti del mercato e ruolo del governo.
– Implicazioni per Hong Kong:
– Stiglitz ha a lungo criticato la concentrazione della ricchezza perché esacerba l'ingiustizia sociale. Gli alti prezzi delle case a Hong Kong sono un microcosmo del divario tra ricchi e poveri.
– Potrebbe sostenere che il governo dovrebbe essere più attivamente coinvolto nella pianificazione del territorio (ad esempio aumentando l’edilizia popolare) e regolamentare il mercato attraverso la tassazione (ad esempio con l’imposta sugli immobili sfitti, l’imposta sulle plusvalenze).
– Il suo punto di vista sostiene la necessità per Hong Kong di bilanciare il libero mercato e il benessere sociale e di impedire che i prezzi delle case diventino un fattore scatenante dell’instabilità sociale.
3. Paolo Krugman
– Contributi teorici: commercio internazionale, economia regionale e crisi finanziaria.
– Implicazioni per Hong Kong:
– Krugman una volta analizzò i rischi della dipendenza delle economie asiatiche dal settore immobiliare. In quanto economia fortemente dipendente dalla finanza e dal settore immobiliare, Hong Kong è vulnerabile agli shock esterni (come le relazioni sino-americane e i flussi di capitale).
– Potrebbe suggerire che Hong Kong debba promuovere la diversificazione industriale e ridurre l’eccessiva dipendenza dal settore immobiliare per migliorare la resilienza economica.
4. Oliver HartEBengt Holmström
– Contributo teorico: teoria dei contratti e sistema dei diritti di proprietà.
– Implicazioni per Hong Kong:
– Il sistema fondiario di Hong Kong (ad esempio, contratti di locazione governativi a lungo termine, monopolio degli sviluppatori) può influenzare l’efficienza del mercato.
– La teoria dei contratti enfatizza diritti di proprietà chiari e transazioni eque. Il collo di bottiglia dell'offerta di terreni a Hong Kong potrebbe richiedere riforme istituzionali (come la liberazione di più terreni e l'adeguamento delle politiche di concessione di terreni) per migliorare lo squilibrio tra domanda e offerta.
5. Le vere sfide che deve affrontare il mercato immobiliare di Hong Kong
Anche se nessun premio Nobel ha fatto una previsione diretta, i seguenti fattori sono spesso di interesse per la comunità economica:
– Problemi strutturali: insufficiente offerta di terreni, oligopolio di costruttori e alta densità di popolazione.
– Fattori esterni: rallentamento economico della Cina, cambiamenti nella liquidità dei finanziamenti (come l’aumento dei tassi di interesse) e rischi geopolitici.
– Vincoli politici: nell’ambito del quadro “un paese, due sistemi”, Hong Kong deve bilanciare le politiche del governo centrale con le tradizioni locali del libero mercato.
Riassumere
Il quadro teorico del premio Nobel può fornire strumenti analitici per il mercato immobiliare di Hong Kong, ma le previsioni specifiche devono essere combinate con le realtà locali. La maggior parte delle analisi attuali ritengono che:
– Breve termine: i prezzi delle case fluttuano a causa dei tassi di interesse, della ripresa economica e degli aggiustamenti politici (come le misure di “allentamento”).
– A lungo termine: se l’offerta di terreni non migliora in modo significativo, i prezzi elevati delle case potrebbero persistere, ma la pressione sociale potrebbe imporre un cambiamento di politica (ad esempio un programma di edilizia popolare più ampio).
Si consiglia di fare riferimento ai rapporti periodici sul mercato immobiliare di Hong Kong redatti da organizzazioni internazionali (come il FMI e le agenzie di rating) o alle ricerche condotte da think tank locali (come la Hong Kong Unity Foundation) per ottenere previsioni e analisi politiche più tempestive.
Ulteriori letture:
