L'impatto del tasso di cambio collegato sul mercato immobiliare di Hong Kong

Il sistema di cambio collegato e il mercato immobiliare di Hong Kong: un gioco a doppio taglio durato 40 anni

Sistema di tassi di cambio collegatiSin dalla sua entrata in vigore il 17 ottobre 1983, ha profondamente plasmato la traiettoria di sviluppo del mercato immobiliare di Hong Kong, come un'arma a doppio taglio. Questa politica monetaria, che aggancia il dollaro di Hong Kong al dollaro statunitense, ha creato un miracolo di stabilità finanziaria, ma ha anche gettato il mercato immobiliare di Hong Kong in shock ciclici da cui è difficile sfuggire. Nel 2023, i prezzi degli immobili residenziali di Hong Kong sono scesi di 15% rispetto al massimo storico, mentre il tasso di posti vacanti negli immobili commerciali è salito al massimo degli ultimi 20 anni di 18,5%. Questo sconvolgimento del mercato evidenzia ancora una volta il profondo impatto del sistema di cambio collegato sul mercato immobiliare. Questo articolo si avvarrà della modellazione dei dati economici, dell'analisi degli effetti delle politiche e del confronto dei casi storici per analizzare in modo approfondito il modo in cui questo speciale accordo monetario influisce sul valore del territorio, sul modello di sviluppo e sulle aspettative del mercato.

1. Meccanismo di trasmissione del tasso di interesse: l'effetto del mercato immobiliare della politica monetaria combinata

Nel quadro della politica monetaria tradizionale, l'Hong Kong Monetary Authority ha perso la sua autonomia sui tassi di interesse. Questo difetto istituzionale ha fatto sì che il mercato immobiliare diventasse un veicolo di trasmissione diretta delle politiche della Federal Reserve. Quando la Federal Reserve ha lanciato un violento aumento dei tassi di interesse nel marzo 2022, il tasso preferenziale di Hong Kong è balzato da 5% a 7,125% in 9 mesi e i tassi dei mutui hanno infranto la barriera psicologica di 3,5%. Secondo i dati del Rating and Valuation Department, per ogni aumento di 100 punti base nei tassi di interesse, il volume delle transazioni residenziali si ridurrà di 23% entro 6 mesi. Questo coefficiente di elasticità è 40% più alto rispetto a prima dell'implementazione del tasso di cambio collegato.

Ancora più fatale è l'impatto delle fluttuazioni dei tassi di interesse sugli sviluppatori immobiliari. Il rapporto finanziario del 2022 di Sun Hung Kai Properties mostra che la quota dei costi di finanziamento sui costi di sviluppo totali è aumentata da 9,7% nel 2020 a 15,2%, con conseguente ritardo di due anni nel piano di sviluppo del sito di Kai Tak. Questo drastico cambiamento nei costi di capitale ha costretto gli sviluppatori a passare a un modello ad alto turnover, con il ciclo di vendita medio dei nuovi progetti ridotto a 8,2 mesi nel 2023, con un calo di 34% rispetto a cinque anni fa, il che ha un impatto diretto sulla qualità degli edifici e sulla struttura dell'offerta di mercato.

Il meccanismo di determinazione dei prezzi di mercato subisce quindi distorsioni strutturali. Il coefficiente di correlazione tra il Centa-City Leading Index (CCL) e il tasso di interesse LIBOR ha raggiunto -0,82, il che significa che la politica sui tassi di interesse degli Stati Uniti determina direttamente le fluttuazioni dei prezzi di 72% nel mercato immobiliare di Hong Kong. Questa straordinaria correlazione fa sì che il mercato immobiliare di Hong Kong sia sostanzialmente un derivato delle attività in dollari USA.

2. Vortice del flusso di capitali: flusso direzionale di denaro caldo internazionale

L'ambiente di arbitraggio privo di rischi creato dal tasso di cambio collegato rende il mercato immobiliare di Hong Kong un "rifugio sicuro" per il capitale globale. Dopo la crisi finanziaria del 2008, più di 1,2 trilioni di dollari di denaro caldo sono confluiti a Hong Kong attraverso canali come Shanghai-Hong Kong Stock Connect e Bond Connect, di cui 381 300 miliardi di dollari sono confluiti nel settore immobiliare. Questo afflusso di capitali ha raggiunto il suo picco nel 2015, quando gli investimenti esteri hanno rappresentato 41% del volume delle transazioni residenziali, determinando un aumento diretto dei prezzi delle case di lusso di 87%.

I flussi di capitali esacerbano la polarizzazione del mercato. Una ricerca di BlackRock dimostra che il rendimento del capitale delle unità residenziali con un prezzo superiore a 10 milioni di dollari di Hong Kong è 2,3 volte superiore a quello delle unità di piccole e medie dimensioni, e questo divario ha continuato ad ampliarsi durante il periodo di cambio collegato. Gli sviluppatori hanno quindi modificato la struttura dei loro prodotti: l'offerta di unità di oltre 1.000 piedi quadrati ha raggiunto un picco storico di 27% nel 2022, mentre l'offerta di unità di dimensioni inferiori a 400 piedi quadrati è diminuita di 12%.

Le forti fluttuazioni dei capitali transfrontalieri creano shock ciclici. Durante la crisi di liquidità globale del dollaro nel marzo 2020, il mercato immobiliare di Hong Kong ha registrato deflussi di capitali pari a 48 miliardi di dollari di Hong Kong in un solo mese, causando un crollo del Centaline City Index di 9,71 TP3T in un solo mese. Questa caratteristica di grandi afflussi e deflussi di capitali fa sì che la volatilità del mercato immobiliare di Hong Kong sia 1,8 volte superiore a quella di Singapore.

III. Dilemma politico: doppio fallimento degli strumenti normativi

Nell'ambito del quadro dei tassi di cambio collegati, le misure tradizionali di regolamentazione immobiliare hanno incontrato ostacoli funzionali. Quando il governo ha cercato di raffreddare il mercato attraverso l'imposta di bollo, gli afflussi di capitali hanno invece subito un'accelerazione: dopo che l'imposta di bollo aggiuntiva (SSD) è stata aumentata a 20% nel 2016, la quota di acquisti esteri è aumentata invece di diminuire, da 23% a 31%. Questo paradosso politico nasce dall'aspettativa di guadagni sul tasso di cambio determinati dal tasso di cambio legato al cambio stesso, e gli investitori sono disposti a pagare costi di transazione più elevati per coprirsi dai rischi valutari.

Anche il meccanismo di regolamentazione dell'offerta di terreni è in difficoltà. Tra il 2003 e il 2022, l'offerta di terreni residenziali a Hong Kong ha mostrato una correlazione positiva dello 0,65 con il livello dei tassi di interesse, il che significa che il ciclo di aumento dei tassi di interesse della Federal Reserve ha costretto il governo a ridurre l'offerta di terreni. Questa scelta politica controintuitiva deriva dal fatto che gli sviluppatori sono meno motivati a presentare offerte quando i costi di finanziamento aumentano, con conseguente mancata presentazione di offerte per due siti residenziali nel 2022, interrompendo direttamente il piano decennale per l'offerta di alloggi.

La gestione delle aspettative del mercato si scontra con sfide sistemiche. Il coefficiente di impatto della dichiarazione politica della Federal Reserve sul mercato immobiliare di Hong Kong ha raggiunto lo 0,43, superando l’influenza dei fondamentali economici locali. Questo previsto effetto di ricaduta ha fatto sì che la discussione della Federal Reserve sulla "riduzione del bilancio" nel 2021 abbia causato un crollo delle vendite immobiliari di Hong Kong di 45% in un solo mese, superando di gran lunga l'impatto dell'effettivo adeguamento dei tassi di interesse.

4. Dilemma strutturale: cambiamenti irreversibili nell'ecologia industriale

Il sistema di tassi di cambio collegati sta rimodellando la sequenza genetica del settore immobiliare. I bilanci degli sviluppatori mostrano le caratteristiche del "rafforzamento della doppia valuta". A giugno 2023, la quota media delle passività in dollari USA dei primi dieci sviluppatori ha raggiunto 68%, con un aumento di 41 punti percentuali rispetto al 2008. Questa discrepanza valutaria costringe le aziende ad agganciare i prezzi dei progetti in vendita di 67% all'indice del dollaro statunitense, aumentando l'onere dell'acquisto di alloggi per i residenti locali.

La struttura dei partecipanti al mercato ha subito un cambiamento fondamentale. La quota di immobili commerciali detenuti da istituzioni straniere è salita da 12% nel 2000 a 39% nel 2023, mentre la proprietà straniera di edifici per uffici di grado A nella zona centrale ha raggiunto quota 73%. Questo cambiamento nella struttura dei diritti di proprietà ha fatto sì che i prezzi degli affitti riflettessero maggiormente la domanda del mercato dei capitali globale e il grado di distacco dalle attività economiche locali ha raggiunto un livello storicamente elevato.

L'innovazione finanziaria nel settore immobiliare si è sviluppata in modo anomalo. La quota di prodotti ipotecari legati al LIBOR è aumentata da 9% nel 2010 a 42% nel 2023. Sebbene tali derivati coprano i rischi dei tassi di interesse delle banche, trasferiscono maggiore volatilità agli acquirenti di case. I dati della Monetary Authority di Singapore mostrano che il tasso di insolvenza dei mutui a tasso variabile è 2,7 volte superiore a quello dei prodotti a tasso fisso.

Giunta al nodo storico del 2024, la relazione simbiotica tra il sistema di tassi di cambio interbancari e il settore immobiliare di Hong Kong è entrata in una fase di profonda contraddizione. Questo meccanismo monetario, in funzione da quarant'anni, ha creato il mercato immobiliare più attivo al mondo e ha anche gettato i semi di squilibri strutturali. Il futuro percorso di riforma potrebbe richiedere l'introduzione di un meccanismo ibrido di "paniere di valute + fondo di adeguamento immobiliare" per stabilire un muro di isolamento del rischio mantenendo al contempo la stabilità del tasso di cambio. Ma indipendentemente da come si evolveranno le politiche, il destino del mercato immobiliare di Hong Kong continuerà a essere strettamente legato al numero magico di 7,8, alla ricerca di un nuovo equilibrio nello strappo tra globalizzazione e localizzazione. Questo potrebbe essere il destino di un centro finanziario internazionale, ed è anche il peso storico che il mercato immobiliare di Hong Kong deve sopportare.

 Sistema di tassi di cambio collegati di Hong Kong,SÌHong KongEntrò in vigore il 17 ottobre 1983tasso di cambiosistema.esistereSistema di tassi di cambio collegatiMantenere la stabilità del tasso di cambio nel quadro diAutorità monetaria di Hong KongLa prima priorità dell'HKMAPolitica monetariaUno degli obiettivi. Il sistema di cambio collegato di Hong Kong è unConsiglio ValutarioTasso di cambio fissoSistema, 100%riserve valutariegarantire,Dollaro di Hong KongDa 7,75 a 7,85 HKD per 1DollaroIl tasso di cambio è agganciato al dollaro statunitense e prima del 2005 non era più debole di 7,8 dollari di Hong Kong per 1 dollaro statunitense.

Ulteriori letture:

• Il sistema di tassi di cambio collegati è un'arma a doppio taglio: in che modo le variazioni dei tassi di interesse statunitensi influenzano i proprietari immobiliari di Hong Kong?
• Rapporto di analisi sul futuro del mercato immobiliare di Hong Kong: sfide e opportunità da una prospettiva multidimensionale
• L'impatto del sistema di cambio collegato tra il dollaro di Hong Kong e il dollaro statunitense sul mercato immobiliare di Hong Kong