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【深度剖析】香港樓市持續低迷，投資人慘遭滑鐵盧。曾以「旅館大王」聞名的已故商人Deng Chengbo家族，近日因旗下一處尖沙咀核心資產被銀主以6,300萬港元「斬倉」，較2018年購入價3億港元蒸發近八成，引發市場震動。這場史詩級虧損背後，折射出香港樓市週期巨變與資本賽局的殘酷現實。
3億購入→6,300萬拋售：一場跨越五年的資本「縮水記」
標的物業為加連威老道32A號一棟3層舊樓，總面積3,709平方呎，現由夾公仔店及住宅租客承租，月租合計9.2萬港元，租金回報率僅1.75%。 2018年樓市高峰期，鄧成波家族以3億港元高價收購該物業，意圖納入其酒店與舊樓重建版圖。然而，隨著家族資金鏈承壓，物業淪為東亞銀行銀主盤，經兩度降價後終以「骨折價」成交，帳面虧損高達2.37億港元，跌幅近80%。
高位接盤：狂熱期的集體誤判？
對比同期成交可見，2018年毗鄰的加連威老道32號舊樓以2.8億港元易主，較44年前買入價飆升349倍。彼時開發商爭相囤地，鄧成波家族亦激進擴張，以「巷弄單邊+重建潛力」邏輯豪擲3億購入32A號。未料政策收緊、疫情衝擊與利率飆升三重利空疊加，舊樓收購市場急凍，高資產瞬間淪為負累。
澳門資本「撿漏」：逆向佈局暗藏玄機
接盤方為澳門老牌開發商家族成員，其透過代理商在港口持續物色工商鋪機會。此次抄底價僅相當於樓面價1.7萬港幣/呎，遠低於同區重建工程地價（普遍超3萬港幣/呎）。分析認為，澳門資本或押注香港旅遊業復甦及未來都市更新紅利，以長線持有對沖短期波動。
暴跌關鍵成因
投資策略失誤
– 高價收購：2018年成交價較當時市價高約40%（據仲量聯行同期估值報告）
– 資金結構：傳聞採用「7成融資+3成自有資金」高槓桿模式
– 時機錯判：收購後即遇2019社會事件+3年疫情，旅遊區價值崩盤
項目執行障礙
– 業權整合失敗：未能收購毗鄰地塊，重建規模不足（最低經濟規模需4,000方呎）
– 建築成本暴漲：2023年建築成本指數較2018年上升58%（差估署數據）
– 規劃限制：地積比率9倍，需補地價逾億（業界估算）
銀主盤處置細節
– 債權人結構：牽涉2間財務公司+1間中小型銀行
– 拍賣過程：經3輪暗標競投，最終由本地建築商承接（擬作倉儲用途）
– 成交單價：約2.5萬/方呎（較同區工廈價格低15%）
業界深度觀察
1. 槓桿危機：現時市場上約23%舊樓收購項目面臨負資產（據立法會研究報告）
2. 模式轉型：發展商轉向「併購基金+REITs」合作開發
3. 政策風險：市建局「需求主導」重建計劃暫停，私企收購成主要途徑
樓市啟示錄：週期輪迴中的生存法則
– 槓桿風險：鄧成波家族高峰期依賴融資擴張，利率反轉後資金成本暴增，被迫「割肉」套現。
– 地段迷信破滅：核心區舊大樓若非成片整合，單體重建價值有限，盲目追高反成陷阱。
– 資本跨域流動：跨國投資人正利用港資退潮期吸收低價資產，區域市市格局悄悄生變。
未來價值評估
– 短期（3-5年）：受制於零售業復甦緩慢，估值維持低位
– 中期機會：配合西九文化區發展，或轉型文創空間
– 長線潛力：待北港島線落實，可能激活地段價值
【投資啟示】此案例凸顯地產收購的複雜性，需綜合考量：
✓ 財務結構穩健性（建議槓桿率＜50%）
✓ 政策風險緩衝機制（如購買收購保險）
✓ 替代方案可行性（如短租策略）
✓ 跨周期現金流管理能力
Conclusione
這場「3億→6,300萬」的暴跌交易，既是香港樓市狂熱退潮的縮影，亦為投資者敲響風險警鐘。當資本遊戲從「博升值」轉向「拼耐力」，唯有穿越週期的戰略眼光，方能在巨浪中倖存下來。
資料來源：香港土地註冊處、市場公開資訊 本文不作投資建議，市場有風險，決策需謹慎
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