Sommario
Definizione e impatto della sottovalutazione bancaria
definizione
La sottovalutazione significa che la valutazione della garanzia da parte della banca (ad esempio immobili, terreni, ecc.) è inferiore al prezzo di mercato della transazione o alle aspettative del proprietario.
Influenza
Questo fenomeno può comportare una riduzione dell'importo del prestito, costringendo l'acquirente a versare la differenza in contanti, oppure può influire sul processo di transazione immobiliare.
I motivi principali per cui le banche sottovalutano gli immobili
- Aumento dei tassi di interesse e difficoltà di rifinanziamento:Gli elevati tassi di interesse aumentano i costi di prestito, riducono il valore degli immobili e inducono le banche a effettuare valutazioni conservative.
- Cambiamenti nella struttura del mercato: I posti vacanti negli uffici dopo la pandemia di COVID e il calo dell'attività al dettaglio hanno un impatto sul valore degli immobili commerciali, in particolare sulle attività in sofferenza detenute dalle banche.
- Le pratiche di valutazione conservative delle banche:Per ridurre i rischi, le banche tendono a sottovalutare gli immobili, soprattutto sotto pressione normativa.
- Pressione sulla scadenza del debito:Un gran numero di prestiti immobiliari commerciali giunge a scadenza e deve essere rifinanziato, il che potrebbe portare a una sottostima del valore degli immobili.
1. Fattori di mercato
1. Elevata volatilità del mercato
- Cambiamento dell'ambiente economico:Quando l'economia è instabile (ad esempio a causa dell'aumento dell'inflazione, dei tassi di interesse in aumento e della disoccupazione), le banche tendono ad adottare valutazioni conservative per ridurre i rischi. Ad esempio, durante l'epidemia del 2020, i prezzi delle case in alcune zone sono diminuiti nel breve termine e le valutazioni delle banche potrebbero riflettere rischi a medio e lungo termine.
- Squilibrio regionale tra domanda e offerta:Se in una determinata area si verifica un eccesso di offerta immobiliare, le banche potrebbero abbassare le loro valutazioni per evitare futuri cali dei prezzi che potrebbero comportare un valore collaterale insufficiente.
2. Ritardi nei dati delle transazioni
- Le valutazioni delle banche si basano spesso sui registri delle transazioni recenti. Se il mercato sale rapidamente nel breve termine (ad esempio con lo sviluppo di un nuovo quartiere popolare), ma non è supportato dagli ultimi dati sulle transazioni, la valutazione potrebbe non riflettere immediatamente il prezzo di mercato.
- Ad esempio: i prezzi delle abitazioni nei pressi dei parchi tecnologici emergenti sono saliti alle stelle a causa dell'afflusso di aziende, ma il sistema bancario non ha ancora aggiornato il prezzo di riferimento per la zona.
3. Differenze di sviluppo regionale
- Le banche hanno standard di valutazione del rischio diversi a seconda della regione. Nelle aree remote o nelle vecchie comunità le valutazioni sono solitamente conservative a causa della scarsa liquidità e del limitato potenziale di apprezzamento.
- Caso: la differenza di valutazione tra le isole periferiche di Hong Kong e il centro città può raggiungere 20%-30%.
2. Condizioni di proprietà
1. Condizioni fisiche della proprietà
- Età e problemi strutturali:Gli immobili più vecchi potrebbero essere sottovalutati a causa degli elevati costi di manutenzione e della ridotta durabilità. Ad esempio, la valutazione bancaria di un palazzo residenziale con più di 30 anni di storia potrebbe essere inferiore a quella di un edificio nuovo nella stessa zona.
- Decorazione e strutture: Se l’arredamento interno dell’immobile è fatiscente o privo di servizi di base (come ascensori e posti auto), la valutazione potrebbe essere inferiore alle aspettative di mercato.
2. Diritti di proprietà e questioni legali
- Diritti di proprietà poco chiari:In casi che coinvolgono diritti di proprietà condivisa, controversie ereditarie o procedimenti legali irrisolti, le banche possono rifiutarsi direttamente di concedere prestiti o ridurne significativamente la valutazione.
- Edifici illegali:Se la costruzione aggiuntiva (ad esempio l'ampliamento del tetto) non viene approvata dal governo, la banca potrebbe non includerla nella valutazione.
3. Proprietà per scopi speciali
- I terreni commerciali, gli stabilimenti industriali o gli immobili ad uso misto vengono solitamente valutati dalle banche a prezzi inferiori rispetto agli immobili residenziali, a causa della loro scarsa liquidità. Ad esempio, gli alloggi industriali a Taiwan spesso si trovano ad affrontare il problema della sottovalutazione.
III. Politiche bancarie e gestione del rischio
1. Tendenza all'avversione al rischio
- Le banche devono assicurarsi che il valore delle garanzie sia sufficiente a coprire il rischio di insolvenza sui prestiti, per questo motivo adottano generalmente il principio della "valutazione conservativa". Ad esempio, per un immobile con un valore di mercato di 10 milioni, la banca potrebbe stimarlo solo a 8 milioni, lasciando un margine di 20%.
2. Limitazioni del modello di rating interno
- Le banche spesso si affidano a sistemi di valutazione automatica (AVM) o a formule fisse (come il metodo di comparazione e il metodo del reddito), che potrebbero ignorare i vantaggi specifici dei singoli immobili (come la vista e i distretti scolastici).
- Caso: gli acquirenti sono disposti a pagare un premio elevato per una proprietà in un prestigioso distretto scolastico nel distretto di Da'an, nella città di Taipei, ma la valutazione della banca potrebbe essere calcolata solo sulla base di una proprietà residenziale media.
3. Limite dell'importo del prestito
- I requisiti normativi governativi, come i limiti imposti dalla banca centrale al rapporto prestito/valore per determinate regioni, potrebbero costringere le banche ad abbassare proattivamente le loro valutazioni per conformarsi. Ad esempio, il limite del prestito per le aree ad alto rischio è 60% e le banche potrebbero sottostimare i prezzi delle case per controllare gli importi dei prestiti.
4. Fattori umani
1. Il giudizio soggettivo del perito
- Nonostante il procedimento standard, l’esperienza e le preferenze del perito possono influenzare i risultati. Ad esempio, mancano standard uniformi per il calcolo dei tassi di ammortamento degli edifici vecchi.
2. I proprietari sono eccessivamente aggressivi con i prezzi
- Per attrarre acquirenti, i venditori o gli agenti immobiliari potrebbero aumentare deliberatamente il prezzo di quotazione, rendendo il prezzo di mercato "artificialmente alto" e ampliando il divario con la valutazione della banca.
3. Asimmetria informativa
- La mancanza di informazioni complete da parte delle banche sulla proprietà (ad esempio, difetti nascosti e piani futuri di sviluppo dell'area) può portare a una sottostima. Ad esempio, il proprietario era a conoscenza del progetto di ampliamento della MRT, ma la banca non ne ha tenuto conto nella valutazione.
V. Politiche e regolamenti esterni
1. Misure di regolamentazione governative
- Le politiche volte a contenere i prezzi delle abitazioni (come le imposte sugli immobili e i controlli sul credito) potrebbero frenare le valutazioni delle banche. Ad esempio, Hong Kong impone un'imposta di bollo 30% ai residenti non permanenti, che riduce indirettamente le valutazioni delle banche sugli immobili acquistati da acquirenti stranieri.
2. Rischi ambientali e sociali
- Le aree soggette a calamità naturali (ad esempio zone sismiche e zone basse soggette a inondazioni) possono essere classificate dalle banche come ad alto rischio e i valori 10%-15% possono essere dedotti direttamente durante la valutazione.
- Impatto degli eventi sociali: durante il movimento anti-estradizione a Hong Kong nel 2019, le fluttuazioni dei prezzi delle case in alcune zone si sono intensificate e le valutazioni delle banche sono diventate più conservative.
3. Situazione economica internazionale
- Le fluttuazioni dei tassi di cambio e le restrizioni sui flussi di capitali transfrontalieri (come i controlli sui capitali in Cina) potrebbero incidere sulla domanda degli acquirenti esteri, inducendo le banche ad abbassare le valutazioni degli immobili correlati.
6. Errori tecnici
1. Errore di immissione dati
- L'inserimento umano di errori relativi all'area, al piano o all'età dell'edificio può comportare deviazioni nella valutazione del sistema. Ad esempio, se "area effettiva 30 ping" viene erroneamente inserito come "25 ping", il prezzo stimato verrà ridotto direttamente.
2. Difetti dell'algoritmo di sistema
- I modelli di valutazione automatizzati che non incorporano variabili chiave (come l'orientamento della proprietà e la qualità della gestione della comunità) possono produrre sottostime sistematiche.
7. Casi speciali e fattori complessivi
1. Immobili in prevendita e in prevendita
- Le case in pre-vendita non sono ancora completate e le banche possono solo stimarne il valore in base alle condizioni attuali (ad esempio il valore del terreno) o alla situazione finanziaria del costruttore, che spesso è inferiore al prezzo contrattuale dell'acquirente.
2. Beni culturali o edifici storici
- Sebbene il mercato per la ricostruzione di siti storici protetti sia estremamente scarso, i costi di manutenzione e le restrizioni d'uso potrebbero comportare basse valutazioni bancarie.
3. Proprietà transfrontaliere
- A causa della mancanza di trasparenza nelle informazioni, dei rischi legati ai tassi di cambio e dei complessi sistemi fiscali per gli immobili all'estero, le banche solitamente abbassano significativamente le loro valutazioni o rifiutano di concedere prestiti.
Strategie per affrontare la sottovalutazione
- Preparazione: L'acquirente dovrebbe confrontare le valutazioni di più banche e fornire informazioni complete sulla proprietà (come certificati di ristrutturazione e piani di sviluppo regionale).
- Spazio di negoziazione: Comunicare con la banca tramite l'agente immobiliare e cercare di ottenere una rivalutazione o la fornitura di garanzie aggiuntive.
- Prospettiva a lungo termine:Se la valutazione non riflette appieno il surriscaldamento del mercato, gli acquirenti devono riesaminare i propri rischi finanziari.
Ulteriori letture:
