Sommario
Capitolo 1: Il dilemma intrinseco della geografia e della storia
1.1 Limitazioni naturali dovute al gran numero di montagne e alla limitata superficie terrestre
Hong Kong ha una superficie di soli 1.106 chilometri quadrati, ma meno di 251 TP3T di terreno pianeggiante sono edificabili e più di 401 TP3T di terreno sono protetti da parchi nazionali. La "politica dei prezzi elevati dei terreni" creata durante il periodo coloniale ha lasciato un'eredità di vasta portata. La prima asta di terreni nel 1841 stabilì il monopolio del governo sulla fornitura di terreni. Questo meccanismo di "scarsità artificiale" fa della terra un pilastro delle finanze pubbliche (i ricavi derivanti dalla vendita di terreni rappresentavano ancora l'11,3% delle entrate fiscali totali nel 2022).
1.2 Il problema secolare della pianificazione urbana
I due lati del Victoria Harbour sono stati completamente sviluppati e lo sviluppo del territorio nei Nuovi Territori coinvolge il complesso sistema Dingquan e le questioni relative alle terre ancestrali. Secondo l'Ufficio per lo sviluppo, circa 2.400 ettari di terreni agricoli a Hong Kong sono detenuti dai quattro principali costruttori, ma sono difficili da cedere a causa di una situazione di stallo nel meccanismo dei premi fondiari. Prendendo ad esempio la nuova area di sviluppo di Kwu Tung North, ci sono voluti più di 15 anni dalla pianificazione al primo gruppo di residenti che si è trasferito lì.
Capitolo 2: Il ciclo distorto dei meccanismi economici
2.1 L’effetto a doppio taglio dei centri finanziari
L'imposta di bollo immobiliare più bassa al mondo (0,01%) attrae denaro caldo internazionale. Nel 2023, il capitale straniero ha rappresentato 38% del volume delle transazioni residenziali. Grazie al sistema di tassi di cambio collegati, i tassi di interesse di Hong Kong seguono da tempo quelli degli Stati Uniti, ma il mercato immobiliare è profondamente legato ai flussi di capitali provenienti dalla Cina continentale. Il capitale a basso costo nell'era del QE ha dato origine al fenomeno della "securitizzazione degli edifici". Nel 2022, il prezzo medio residenziale per piede quadrato ha raggiunto HK$ 14.230, con un aumento di HK$ 891.130 rispetto al massimo del 1997.
2.2 Inclinazione fatale nella struttura industriale
Il settore immobiliare e i settori correlati rappresentano 23% del PIL, formando una catena ecologica di "egemonia immobiliare". I quattro principali sviluppatori hanno aumentato il margine di profitto marginale dello sviluppo residenziale a oltre 40% attraverso metodi quali "edifici allagati dall'acqua" e "nano unità". Ciò che è ancora più grave è che il mercato degli appartamenti suddivisi è diventato un'industria grigia con un fatturato annuo di oltre 20 miliardi di dollari di Hong Kong.
Capitolo 3: Contraddizioni strutturali nel sistema politico
3.1 L’effetto paradossale dell’edilizia popolare
Il tempo di attesa per l'edilizia popolare ha raggiunto il livello più alto degli ultimi 23 anni, ovvero 6,1 anni, ma questo a sua volta ha sostenuto il mercato immobiliare privato: circa 431 famiglie TP3T hanno temporaneamente rimandato l'acquisto di una casa perché "stanno aspettando una casa". La politica dell'Home Ownership Scheme (HOS) è diventata un fattore di distorsione dei prezzi. Sebbene il meccanismo di determinazione dei prezzi per i nuovi HOS nel 2023 sarà disaccoppiato dal prezzo di mercato, il prezzo medio dopo lo sconto è ancora 8,7 volte il reddito familiare annuo mediano.
3.2 Fallimento marginale della regolamentazione fiscale
Dodici anni dopo l'attuazione di "misure severe" come l'imposta di bollo aggiuntiva (SSD) e l'imposta di bollo dell'acquirente (BSD), la quota di investitori è scesa solo da 35% a 28%. Al contrario, ha dato origine a misure di elusione come "un contratto per più partner" e ha fatto sì che il tasso di turnover del mercato dell'usato scendesse al minimo storico di 0,8%. Sebbene la tassa sugli immobili residenziali vacanti verrà ripristinata nel 2023, il tasso di posti vacanti pari a 4,5% è ancora superiore al livello salutare.
Capitolo 4: Problemi socio-culturali profondi
4.1 Ossessione collettiva per la proprietà immobiliare
Gli abitanti di Hong Kong hanno un sistema di valori radicato che equipara il possedere una casa al successo nella vita. I sondaggi mostrano che 761.030 giovani credono che "non si possa avere una famiglia senza una casa". Questa cultura ha dato origine a un mercato deformato di "nano edifici". Nel 2023, la superficie media utilizzabile delle nuove case sarà di soli 452 piedi quadrati, con una diminuzione di 31% rispetto a 20 anni fa. È emerso anche il fenomeno dei "padri che comprano casa" (i genitori pagano l'anticipo), ma l'età media di chi acquista la prima casa è ancora di 44 anni.
4.2 Il circolo vizioso del conflitto intergenerazionale
La "generazione del disastro immobiliare" nata dopo il 1997 si trova ad affrontare un triplice colpo: istruzione superiore universale (il debito studentesco medio è di 210.000 dollari), omogeneizzazione del settore (finanza e immobiliare rappresentano il 581% del mercato del lavoro) e inflazione dei prezzi delle attività. Il risultato è che il rapporto affitto/reddito dei giovani residenti è pari a 62%, 27 punti percentuali in più rispetto a quello della stessa fascia d'età a Singapore.
Capitolo 5: Dilemma speciale nel confronto globale
5.1 Confronto internazionale dei dati estremi
– Rapporto tra prezzo delle case e reddito: Hong Kong 19,8 volte (New York 10,2, Londra 8,7)
– Tasso di restituzione del noleggio: 2,1% (il più basso tra le principali città del mondo)
– Superficie media abitativa pro capite: 161 piedi quadrati (Tokyo: 631 TP3T, Singapore: 521 TP3T)
5.2 Differenze nella governance dello sviluppo territoriale
Singapore mantiene il tasso di proprietà immobiliare a 89% attraverso la bonifica dei terreni (espansione della superficie territoriale di 25%) e politiche di edilizia popolare. Al contrario, a Hong Kong, negli ultimi 20 anni sono stati bonificati solo 7.000 ettari di terreno e il progetto "Lantau Tomorrow" è stato oggetto di controversie. Ancora più importante, a Hong Kong manca un sistema di fondi previdenziali simile al CPF per supportare la capacità dei residenti di acquistare case.
Capitolo 6: Le vere sfide sulla strada per uscire dall’impasse
6.1 Barriere tecniche all’approvvigionamento di terreni
Lo sviluppo dell'area metropolitana settentrionale richiede la cessione di 1.200 ettari di aree industriali dismesse, lo spostamento di 150.000 tombe e il risarcimento di migliaia di indigeni dei Nuovi Territori. Anche accelerando il processo, prima del 2032 potranno essere fornite solo 130.000 unità, ovvero meno delle 60% richieste. Sebbene misure transitorie come il “metodo di assemblaggio e montaggio” abbiano aumentato la velocità di costruzione, il costo è ancora 18% superiore rispetto ai metodi tradizionali.
6.2 Riforma istituzionale della struttura degli interessi
L'emendamento all'Ordinanza sulla ripresa delle terre ha aumentato il rischio di revisione giudiziaria e la prima fase della ripresa delle terre nel 2025 potrebbe essere oggetto di centinaia di cause legali. La Real Estate Developers Association detiene 70% di riserve di terreni non edificati a Hong Kong, ma tende a lanciare i progetti in modo "spremendo il dentifricio" per mantenere alti i premi. Il costo di costruzione degli alloggi pubblici è di 5.200 dollari di Hong Kong al piede quadrato, ovvero 331.330 dollari di Hong Kong in più rispetto a quello degli sviluppatori privati, il che riflette l'inefficienza istituzionale.
Conclusione: il costo dell’uscita da una crisi sistemica
L’essenza del problema abitativo di Hong Kong è il “trilemma”: è impossibile ottenere contemporaneamente prezzi stabili delle case, libertà di mercato ed equità sociale. Per uscire dall'impasse, potrebbe essere necessario sopportare difficoltà economiche a breve termine (declino dei settori legati al settore immobiliare), sfidare interessi acquisiti (riformare il sistema fondiario) o sovvertire la cognizione culturale (promuovere una società di affitto). Sotto la duplice pressione dell'invecchiamento della popolazione e della concorrenza nella Greater Bay Area, la finestra per uscire da questa guerra immobiliare che dura da un secolo si sta restringendo, ma sta anche mettendo alla prova la saggezza della città nella trasformazione.
Ulteriori letture:
- Il dilemma degli alti prezzi delle case a Hong Kong: una crisi sistemica che minaccia il futuro
- Perché Hong Kong ha difficoltà a coltivare aziende di livello mondiale
- Il fenomeno del “comprare casa per sposarsi” nella società di Hong Kong: molteplici interpretazioni di cultura, economia e ruoli di genere
- Un'analisi approfondita del tema "La difficoltà per la popolazione di Hong Kong di acquistare case è un'eredità della politica fondiaria del governo britannico di Hong Kong prima del 1997?"
