Sommario
Parte 1: Come guadagnano gli agenti immobiliari di Hong Kong?
Hong Kong è una delle città con il mercato immobiliare più attivo al mondo. Gli alti prezzi degli immobili, la densità della popolazione e la limitata offerta di terreni rendono il settore delle agenzie immobiliari un campo altamente competitivo ma redditizio. Tuttavia, questo settore è da tempo oggetto di controversie a causa dei suoi complessi meccanismi operativi e del comportamento improprio di alcuni professionisti. Questo articolo analizzerà in modo approfondito il modello di profitto degli agenti immobiliari di Hong Kong e metterà in luce le pratiche controverse più comuni e i potenziali problemi del settore.
1. Commissioni: la principale fonte di profitto
Il reddito principale degli agenti immobiliari deriva dalle commissioni sulle transazioni immobiliari. Secondo le normative dell'Estate Agents Authority (EAA) di Hong Kong, non esiste un limite massimo stabilito dalla legge per la commissione, che solitamente viene negoziata tra acquirente e venditore. Generalmente:
– Proprietà residenziale: la commissione è di circa 1% (pagata dall'acquirente) a 2% (pagata dal venditore) del prezzo della transazione. Alcune case di lusso o proprietà speciali potrebbero essere più alte.
– Immobili commerciali: la commissione è relativamente bassa, circa 0,5%-1%, ma a causa dell’enorme importo della transazione, la commissione totale potrebbe essere estremamente alta.
– Transazioni di locazione: la commissione è solitamente pari a metà mese o a un mese di affitto, che viene suddiviso equamente tra locatore e inquilino.
Ad esempio, per una casa del valore di 10 milioni di dollari di Hong Kong, se il rapporto di commissione è 1%, l'agente può guadagnare 100.000 dollari di Hong Kong. Se l'agente rappresenta sia l'acquirente che il venditore (il cosiddetto "doppio agente"), il reddito potrebbe raddoppiare.
2. "Mangia la differenza": operazione in zona grigia
Alcuni agenti guadagnano la differenza "acquistando a basso prezzo e rivendendo a prezzo alto". Ad esempio, se il proprietario mette in vendita l'immobile a 8 milioni di dollari di Hong Kong e l'agente lo vende a 8,2 milioni di dollari di Hong Kong nascondendo il prezzo effettivo della transazione, la differenza di 200.000 dollari di Hong Kong potrebbe finire nelle tasche dell'agente. Sebbene questo comportamento violi l'ordinanza sugli agenti immobiliari, si verifica comunque a causa di lacune normative.
3. Commissioni di segnalazione e di cooperazione
– Cooperazione interregionale: gli agenti che indirizzano i clienti a colleghi in altre regioni possono ricevere commissioni (solitamente 20%-30% di commissione).
– Segnalazione di servizi finanziari: gli agenti consigliano ai clienti di richiedere prestiti ipotecari presso banche o società finanziarie specifiche e potrebbero ricevere delle tangenti.
4. Nuove vendite immobiliari degli sviluppatori: bonus elevati
Quando un agente partecipa alla vendita di un nuovo immobile, spesso lo sviluppatore paga un "bonus di rendimento" oltre alla commissione di base. Ad esempio, si può guadagnare una commissione di HK$50.000 per ogni unità venduta. Se si vendono 10 unità al mese, il bonus aggiuntivo può raggiungere centinaia di migliaia di dollari di Hong Kong. Questo modello incoraggia gli agenti a dare priorità alla promozione di nuovi immobili e persino a ignorare le esigenze dei clienti nel mercato secondario.
5. Reddito da servizi aggiuntivi
– Riferimenti per decorazioni e traslochi: gli agenti consigliano aziende di decorazioni o servizi di trasloco e addebitano una commissione di segnalazione.
– Vendita di immobili all’estero: negli ultimi anni è diventato popolare promuovere immobili all’estero in Giappone, Regno Unito, ecc. e la commissione può raggiungere 5%-10%.
Parte II: Industria e controversie comuni
1. Dichiarazioni false e vendite ingannevoli
– Esagerare il potenziale di apprezzamento: gli agenti possono attrarre acquirenti con parole come “la posizione è destinata ad apprezzarsi” o “la pianificazione governativa è favorevole”, ma lo sviluppo effettivo potrebbe essere ritardato o annullato.
– Nascondere fattori sfavorevoli: alcuni agenti scelgono di evitare di parlare di case infestate, problemi strutturali della proprietà, rumore proveniente da cantieri edili circostanti, ecc.
Caso: Nel 2021, un acquirente ha acquistato un'unità a Sai Wan, solo per scoprire che il muro esterno dell'edificio stava per subire importanti riparazioni e che avrebbe dovuto condividere centinaia di migliaia di dollari di Hong Kong di costi, ma l'agente non lo ha mai informato.
2. "Annunci ombra" e annunci falsi
Per attrarre clienti, alcuni agenti pubblicano online false informazioni immobiliari, ad esempio segnalando "immobili in saldo" a prezzi inferiori a quelli di mercato, per poi promuovere altri immobili quando i clienti ne fanno richiesta. Questa mossa non solo fa perdere tempo ai clienti, ma rischia anche di compromettere la trasparenza dei prezzi di mercato.
3. Speculazione e rivendita a breve termine
Con "toccare la merce" si intende la rivendita della proprietà prima che questa venga ufficialmente venduta, comunemente nota come "prendere in giro la merce". Gli agenti possono collaborare con gli investitori per acquistare nuove unità immobiliari a prezzi bassi sotto il nome di "abbonamento interno" per poi rivenderle a un prezzo più alto entro un breve lasso di tempo, facendo così aumentare i prezzi degli immobili. Tali operazioni sono particolarmente comuni quando il mercato immobiliare è in fermento.
4. “Vendita aggressiva” e tattiche di vendita ad alta pressione
– Creare ansia: ad esempio, affermando che “un altro acquirente ha fatto un’offerta più alta” o “il proprietario sta per fare una controfferta”, costringendo il cliente a prendere una decisione affrettata.
– Tattiche di affaticamento: fare pressioni sui clienti per lungo tempo, accompagnandoli anche fino a tarda notte, fino alla firma del contratto.
Questo tipo di tattica è comune nelle vendite di nuovi immobili, dove alcuni agenti sono disposti a sacrificare gli interessi dei propri clienti per raggiungere gli obiettivi di rendimento.
5. Controversie della Commissione e “ordini di volo”
- Saltare l'agente e negoziare privatamente: per risparmiare sulle commissioni, acquirenti e venditori potrebbero negoziare per conto proprio dopo che l'agente li ha presentati (comunemente noto come "saltare le commissioni"), vanificando così gli sforzi dell'agente.
– Controversie sulla distribuzione delle commissioni: se più agenti sono coinvolti nella stessa transazione, potrebbero sorgere conflitti sul rapporto di distribuzione delle commissioni, che potrebbero persino arrivare in tribunale.
6. Buona comprensione con gli sviluppatori
Alcuni agenti potrebbero raggiungere un "accordo tacito" con gli sviluppatori per ottenere diritti di vendita esclusivi, come:
– Dare priorità alla promozione di proprietà specifiche: anche se il progetto non soddisfa le esigenze del cliente, lo raccomanderemo comunque vivamente.
– Manipolazione dei dati di vendita: creazione dell’illusione di “vendite elevate”, ad esempio affermando che “l’80% delle unità è stato venduto il primo giorno”, quando il tasso di vendita effettivo potrebbe essere inferiore al 50%.
7. Operazione senza licenza e operazione illegale
Secondo i dati dell'EAA, nel 2022 sono pervenute più di 200 denunce di operazioni senza licenza. Gli agenti senza licenza spesso forniscono servizi sotto il nome di "consulenti immobiliari" e riscuotono commissioni, ma non sono in grado di proteggere i diritti dei propri clienti.
Parte III: Meccanismi di regolamentazione e strategie di autoprotezione dei consumatori
1. Sistema normativo attuale
– Estate Agents Authority (EAA): responsabile del rilascio delle licenze e dell’adozione di misure disciplinari nei confronti degli agenti che non rispettano le normative, come la revoca della licenza o l’imposizione di multe.
– Ordinanza sugli agenti immobiliari: richiede agli agenti di divulgare le commissioni, le informazioni sulla proprietà e i rischi delle transazioni.
2. Consigli per l'autoprotezione del consumatore
– Verifica la licenza dell’agente: puoi verificare le qualifiche dell’agente sul sito web dell’EAA.
– Leggere attentamente i termini prima di firmare il “documento di visione dell’immobile”: evitare di accettare un periodo di esclusiva troppo lungo.
– Verificare autonomamente le informazioni sulla proprietà: ad esempio controllando i registri del catasto e richiedendo un rapporto di ispezione strutturale.
– Registrare o portare un testimone terzo: soprattutto nelle negoziazioni importanti, conservare le prove per prevenire controversie.
Riassumere
Sebbene il settore delle agenzie immobiliari di Hong Kong crei valore economico, subisce anche il danno alla fiducia del pubblico causato da alcune mele marce. Negli ultimi anni, le autorità di regolamentazione hanno intensificato gli sforzi per reprimere le irregolarità e alcune grandi banche hanno anche introdotto strumenti tecnologici (come la visione degli immobili tramite realtà virtuale e i contratti basati su blockchain) per migliorare la trasparenza. Tuttavia, un miglioramento radicale dell'immagine del settore richiede ancora lo sforzo congiunto dell'autodisciplina dei professionisti, della vigilanza dei consumatori e del miglioramento istituzionale. Per i cittadini comuni, comprendere il modello di profitto e i potenziali rischi degli agenti è il primo passo per evitare di trasformarsi in "agnelli".
