Il motivo principale per cui è difficile acquistare una proprietà a Hong Kong

Capitolo 1:Mercato immobiliare di Hong KongSituazione attuale e le cause principali della difficoltà a salire sull'autobus

1.1 Storia e situazione attuale dei prezzi delle case a Hong Kong
– Città con i prezzi delle case più alti al mondo: secondo sondaggi internazionali, Hong Kong è in cima alla lista dei “prezzi delle case più inaccessibili al mondo” per molti anni consecutivi, con un rapporto prezzo delle case/reddito di oltre 20 volte (vale a dire che una famiglia dovrebbe risparmiare per 20 anni prima di potersi permettere una casa).
– Squilibrio tra domanda e offerta: l'offerta di terreni è stata scarsa per molto tempo. I dati governativi mostrano che i terreni residenziali a Hong Kong rappresentano solo 7% dell'area totale. Insieme all'elevata densità di popolazione, la domanda supera di gran lunga l'offerta.
– Investimenti guidati: il contesto di bassi tassi di interesse, l’afflusso di capitali esteri (soprattutto da acquirenti della Cina continentale) e il concetto di “mattoni che mantengono il loro valore” hanno reso il mercato immobiliare uno strumento di investimento piuttosto che una semplice domanda residenziale.

1.2 Problemi strutturali di difficoltà nel salire su un autobus
- Soglia elevata di acconto: prendendo come esempio il 2023, non ci saranno quasi "case entry-level" in città con un prezzo inferiore a 4 milioni. Secondo l'attuale politica sui mutui (massimo 90% di mutuo per gli acquirenti di prima casa), sarà richiesto un acconto di almeno 500.000 per acquistare una proprietà da 5 milioni, il che metterà un'enorme pressione sulle famiglie comuni.
- Rigoroso stress test: le banche richiedono agli acquirenti di superare lo stress test sui pagamenti dopo l'“aumento del tasso 3%” e il reddito mensile richiesto è spesso superiore a 25.000 HK$.
– Restrizioni sulla polizza: tra cui imposta di bollo aggiuntiva (SSD), imposta di bollo dell’acquirente (BSD) e imposta di bollo ad valorem (AVD), che frenano la speculazione ma aumentano anche il costo del cambio di proprietà.

 

Capitolo 2: Politiche governative e programmi di sostegno alla proprietà immobiliare

2.1 Politiche preferenziali per i primi acquirenti
- Piano di mutuo ad alto rapporto: i primi acquirenti di una casa possono richiedere un mutuo fino al 90% (importo massimo del prestito di 7,2 milioni) per immobili inferiori a 8 milioni di HK$ e all'80% per immobili inferiori a 10 milioni di HK$.
– Allentamento dello stress test: dal 2022, i nuovi acquirenti di case che non superano lo stress test potranno comunque richiedere un mutuo, ma dovranno pagare un premio aggiuntivo.
– Riduzione dell’imposta di bollo: l’aliquota dell’imposta di bollo per i primi acquirenti di case è 1,5%-4,25% (15% per i non primi acquirenti di case).

2.2 Schema di edilizia popolare
– Proprietà della casa(Programma per la proprietà della casa):
– Venduto con uno sconto del 50-60% sul prezzo di mercato, il prezzo medio di vendita di un appartamento in un Home Ownership Scheme nel 2023 è di circa 2,7 milioni di dollari di Hong Kong (con una superficie utile di circa 400 piedi quadrati).
– Requisiti per la domanda: reddito familiare mensile massimo di 62.000 HK$ e limite patrimoniale di 1,47 milioni di HK$.
– L’estrazione è stata molto competitiva, con una sovra-iscrizione media di 30 volte nel 2023.
– Green Subsidy Housing Scheme: destinato ai residenti di case popolari, il prezzo è più basso (circa il 40% in meno rispetto al prezzo di mercato), ma le restrizioni sulla rivendita sono severe.
– Acquirenti di prima casa: si tratta di progetti lanciati congiuntamente dal governo e dagli sviluppatori. I prezzi sono inferiori al prezzo di mercato, ma l'offerta è molto limitata.

2.3 Altre misure di sovvenzione
– Tenants Purchase Scheme: consente agli inquilini di edilizia popolare di acquistare i loro appartamenti esistenti a un prezzo scontato, ma solo in determinati complessi residenziali.
– Youth Hostel Scheme: fornisce alloggi a basso costo per aiutare i giovani a risparmiare per un acconto.

 

Capitolo 3: Strategie di pianificazione finanziaria - Risparmiare per un acconto e migliorare il potere di indebitamento

3.1 Modi pratici per risparmiare per un acconto
– Metodo di risparmio estremo:
– Risparmio obbligatorio: investire 50% di reddito ogni mese in depositi ad alto interesse o investimenti a basso rischio (come i fondi obbligazionari).
– Ridurre le spese non essenziali: ad esempio, rinunciare a mangiare fuori, condividere lo spazio abitativo (affittare un appartamento condiviso o vivere con i familiari).
– Apprezzamento degli investimenti:
– Investimenti azionari mensili: scegli azioni ad alta crescita (come gli ETF tecnologici) o azioni a dividendo (come i REIT).
– Depositi ad alto interesse nelle banche virtuali: alcune banche offrono tassi di interesse sui conti correnti superiori a 4% (adatti per risparmi a breve termine).
- Sostegno familiare: nella società cinese è comune il “finanziamento da parte dei genitori per l'acconto”, ma bisogna fare attenzione ai rischi fiscali (se viene considerato un regalo, si potrebbero dover pagare le tasse).

3.2 Migliorare le capacità di approvazione dei mutui delle banche
– Aumentare il reddito stabile:
– Sviluppare un’attività parallela (ad esempio un negozio online, un lavoro freelance) e conservare almeno 6 mesi di registrazioni delle entrate.
– Passare a un settore con stipendi più alti (come finanza o tecnologia) o impegnarsi per ottenere una promozione e un aumento di stipendio.
– Ridurre il rapporto debito/reddito:
– Rimborsare i debiti delle carte di credito o i prestiti personali e mantenere il rapporto debito/reddito totale al di sotto di 50%.
– Evitare di garantire i prestiti altrui.
– Acquisto congiunto di una casa:
– Richiedere un mutuo congiuntamente con il coniuge o un familiare per unire i redditi e superare lo stress test.
– Prestare attenzione all’allocazione della proprietà e ai futuri costi di trasferimento.

 

Capitolo 4: La corsa all'oro nel mercato immobiliare - Abilità pratiche per trovare "case di partenza" a basso prezzo

4.1 Analisi dell'area target
- Nuovi Territori del Nord:
– Fanling, Sheung Shui: 4-5 milioni di dollari di Hong Kong possono essere utilizzati per acquistare un appartamento di seconda mano di 300 piedi quadrati.
– Trasporti: utilizzando la East Rail Line, il tragitto per Kowloon dura circa 40 minuti.
- Tuen Mun, Yuen Long:
– C’è una grande offerta di nuove proprietà e gli sviluppatori spesso offrono mutui ad alto rapporto (come i piani di espansione).
– Svantaggi: lunghi tempi di spostamento per lavoro tra distretti e strutture comunitarie vecchie.
– Progetti di ristrutturazione di appartamenti suddivisi in aree urbane:
– Alcuni vecchi edifici a Kowloon City e Sham Shui Po possono avere un prezzo basso, pari a 3 milioni di dollari di Hong Kong, ma è necessario mettere da parte una parte di denaro per i costi di ristrutturazione (circa 200.000 dollari di Hong Kong).

4.2 Strategia di pesca di fondo nel mercato dell'usato
– Piastra Master in Argento:
– Il prezzo della proprietà pignorata è inferiore al prezzo di mercato di 10-20%. Sono richieste tutte le offerte in contanti e la proprietà non può essere ispezionata.
– Rischio: costi di riparazione nascosti o controversie sui titoli.
– Unità Casa Stregata e Incidenti:
– Il prezzo può essere inferiore anche del 60% rispetto al prezzo di mercato, ma è difficile rivenderlo, quindi è adatto solo per l'uso personale e per chi ha una forte resistenza psicologica.
– Limitazioni relative all’età dell’edificio e al mutuo:
– Le banche possono ridurre l’importo del mutuo ipotecario (fino al 60%) per gli immobili con più di 30 anni, richiedendo un acconto più elevato.

4.3 Nuove offerte immobiliari e piani di pagamento degli sviluppatori
– Pagamento immediato vs. pagamento in fase di costruzione:
– Pagamento rateale immediato: il prezzo dell’immobile è scontato del 5-10%, ma il pagamento deve iniziare immediatamente.
– Pagamento durante il periodo di costruzione: il pagamento finale è richiesto solo al momento della presa di possesso dell’immobile, il che è adatto per continuare a risparmiare in attesa del trasloco.
– Seconda ipoteca da parte del costruttore:
– Per il comune “mutuo 80% + secondo mutuo 10%”, il pagamento iniziale richiede solo 10%.
– Rischi: i tassi dei secondi mutui sono più alti (ad esempio P+2%) e i cicli di aumento dei tassi di interesse possono causare un aumento vertiginoso delle rate del mutuo.

Capitolo 5: Gestione del rischio e pianificazione a lungo termine
5.1 Risposta alla crisi del mercato immobiliare
– Rischio azionario negativo: se il prezzo dell’immobile scende al di sotto del rapporto di acconto (ad esempio, il prezzo dell’immobile scende di 15% dopo un acconto di 10%), la banca potrebbe richiedere garanzie aggiuntive.
– Fluttuazioni dei tassi di interesse: durante il ciclo di aumento dei tassi di interesse negli Stati Uniti, l’HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) potrebbe aumentare, determinando un aumento delle rate mensili.
– Protezione contro la disoccupazione: accantonare almeno 12 mesi di fondi di riserva o stipulare un’assicurazione sul mutuo.

5.2 Strategia di sostituzione degli edifici e di ammodernamento delle risorse
– Acquista prima e vendi dopo: usa il “periodo di vendita dell’immobile per incassare” per evitare la doppia imposta di bollo, ma dovrai sostenere la pressione del finanziamento a breve termine.
– Affittare il mutuo: acquista una seconda casa e poi affittala; il reddito da locazione può compensare parte delle rate del mutuo.
– Allocazione delle attività all’estero: alcuni acquirenti si sono rivolti al mercato immobiliare della Greater Bay Area (come Zhongshan e Zhuhai) per ridurre il rischio di concentrazione delle attività a Hong Kong.

 

Capitolo 6: Alternative – Modi non tradizionali per acquistare una proprietà

6.1 Nanoedifici e alloggi condivisi
– Nano edifici (sotto i 200 piedi):
– Il prezzo totale è basso, appena 3 milioni, ma la qualità della vita è scarsa e viene richiesto uno sconto in caso di rivendita.
– Coabitazione:
– Come Weave Studios, l'affitto mensile include acqua ed elettricità, il che è adatto ai giovani in fase di risparmio.

6.2 Acquisto di proprietà all'estero e pianificazione pensionistica
– Progetto “Hong Kong City” della Greater Bay Area:
– Zhuhai, Zhongshan e altre località hanno lanciato progetti speciali per i residenti di Hong Kong, con prezzi pari a 1/5 di quelli di Hong Kong, ma si dovrebbe prestare attenzione al periodo di diritti di proprietà (70 anni) e alle strutture mediche.
– Immigrazione e acquisto di immobili:
- Il visto BNO del Regno Unito, l'immigrazione per investimenti a Taiwan (6 milioni di dollari taiwanesi), ecc., offrono opzioni di immigrazione a basso costo.

 

Capitolo 7: Costruzione psicologica e casi pratici

7.1 Casi di studio di onboarding di successo
– Caso 1: un ingegnere informatico di 28 anni con un reddito mensile di 35.000 HK$ ha realizzato un profitto di 500.000 HK$ tramite investimenti in criptovaluta. Insieme a 300.000 HK$ di sostegno finanziario da parte dei suoi genitori, ha acquistato una nuova proprietà del valore di 5 milioni di HK$ a Tuen Mun (con un acconto di 800.000 HK$).
– Caso 2: Una coppia con un reddito mensile totale di 60.000 HK$ sceglie un appartamento di proprietà a Yuen Long (scontato del 60% rispetto al prezzo di mercato), con una rata mensile del mutuo di 12.000 HK$, che rappresenta 20% HK$ del loro reddito.

7.2 Incomprensioni e lezioni comuni
- Indebitamento eccessivo: ignorare il rischio di aumenti dei tassi di interesse, portando a una crisi di "carenza di offerta".
– Ignora i costi nascosti: costi di ristrutturazione, commissioni di gestione, tariffe, ecc. possono rappresentare il 5% del prezzo dell'immobile.
– Inseguire ciecamente la crescita: acquistare immobili costosi in prevendita seguendo la tendenza e subire pesanti perdite quando il mercato immobiliare si adegua.

 

Conclusione: salire su un autobus richiede una pianificazione e tempistica razionali

Sebbene sia difficile acquistare un immobile a Hong Kong, è ancora possibile realizzare il "sogno di possedere una proprietà" attraverso dividendi politici, disciplina finanziaria e conoscenze di mercato. La chiave è agire secondo le proprie possibilità, evitare speculazioni ad alto rischio e distinguere la domanda immobiliare dagli attributi degli investimenti. Man mano che il governo accelera lo sviluppo e l'offerta di alloggi temporanei nell'area metropolitana settentrionale, potrebbero esserci più opportunità in futuro, ma gli acquirenti devono essere pazienti e flessibili.

Schema di proprietà della casa(inglese: Home Ownership Scheme), denominatoSchema di proprietà della casa(inglese: HOS), è Hong KongVendita agevolata di edilizia popolareUno dei piani èAutorità per l'edilizia abitativa di Hong KongLe unità abitative progettate, progettate e costruite dall'Housing Authority vengono vendute a prezzi inferiori al valore di mercato eDedurre il prezzo del terreno(dalla fase 3B del 1982) vendute a richiedenti idonei; le case costruite nell'ambito di questo schema sono generalmente note come "appartamenti del programma Home Ownership". L'Housing Authority ha inoltre istituito un Home Ownership Centre (HOC) per gestire le questioni relative al programma Home Ownership Scheme a partire dal lancio della prima fase del programma nel 1978.

Ulteriori letture:

• Analisi approfondita delle politiche del mercato immobiliare di Hong Kong nel bilancio 2025-26
• Un appartamento di 2 stanze a Wai Wah Centre, Shatin, è stato venduto in un lampo. L'investitore ha realizzato un profitto di 10% in 5 mesi! Gli investitori hanno intascato 362.000 yuan
• Osservazione del "ritiro" di 100 giorni del mercato immobiliare di Hong Kong: è iniziata l'ondata di riduzione dei prezzi e la pressione di destoccaggio per una domanda rigida rimane elevata