Sommario
Nel 2024, il mercato immobiliare di Hong Kong presenta un quadro complesso, nel mezzo del tira e molla tra stimoli politici e realtà economica. Il 28 febbraio, il governo ha completamente abrogato le "misure severe" nel mercato immobiliare che erano state implementate per oltre 13 anni, tra cui il Buyer's Stamp Duty (BSD), il New Residential Stamp Duty (NRSD) e il Double Stamp Duty (DSD). Allo stesso tempo, la Monetary Authority of Singapore ha invertito la tendenza e ha avviato un ciclo di tagli dei tassi di interesse sullo sfondo del mantenimento di alti tassi di interesse da parte della Federal Reserve. A marzo e giugno, ha abbassato il benchmark di 75 punti base a 4,25%. Tuttavia, la combinazione di politiche non è riuscita a invertire la tendenza al ribasso. I dati del Rating and Valuation Department hanno mostrato che i prezzi delle case sono scesi di 6,8% durante l'anno e il Centa-City Leading Index (CCL) è sceso al livello più basso da marzo 2016, ed era ancora 9,3% più basso del picco del 1997.
1. Il “paradosso quantità-prezzo” della politica di ritiro dei cibi piccanti
La politica ha stimolato l'attività di mercato nel primo mese. I dati del Catasto hanno mostrato che il numero di transazioni residenziali a marzo è aumentato di 2,4 volte rispetto al trimestre precedente, arrivando a 4.517, il numero mensile più alto da ottobre 2012. Tuttavia, la liberazione della domanda presenta evidenti caratteristiche strutturali:
1. Dominano gli acquirenti attenti al prezzo: il primo giro di 368 unità della Fase II di YOHO Hub a Tin Shui Wai di Sun Hung Kai Properties è stato venduto lo stesso giorno, ma il prezzo medio di transazione è stato di soli 17.880 HK$ al piede quadrato, uno sconto di 221.000 HK$ al piede quadrato rispetto al progetto nello stesso distretto nel 2018.
2. La domanda speculativa sta diminuendo: i dati Ricacorp mostrano che la quota di investitori è leggermente aumentata da 12% prima del ritiro a 15%, che è molto inferiore al livello medio di 35% dal 2010 al 2018
3. Gli sviluppatori sono sotto pressione per ridurre l'inventario: alla fine del terzo trimestre, c'erano 21.000 unità di prima mano invendute a Hong Kong, di cui 4.200 nella sola area della pista di Kai Tak, costringendo Capital Strategy Real Estate a ridurre il prezzo delle unità rimanenti di Shang·Langchu di 27% rispetto al prezzo di apertura del 2021.
II. Blocco della trasmissione della politica sui tassi di interesse
Sebbene il tasso di prestito ottimale (P) sia sceso a 5,125%, il costo effettivo del finanziamento è ancora elevato:
– H ha mantenuto il tasso di capitalizzazione a 5,125% e lo spread con i titoli del Tesoro USA si è ridotto a 97 punti base
– Il saldo totale del sistema bancario è sceso a 44,7 miliardi di dollari di Hong Kong, con un calo di 831 TP3T rispetto al picco del 2021
– Il tasso di arretrati sui mutui è salito a 0,18%, il livello più alto dal 2010
I dati dell'HKMA hanno mostrato che l'importo medio dei prestiti ipotecari di nuova approvazione nel terzo trimestre è sceso a 4,86 milioni di HK$, con un calo di 231.333 HK$ rispetto all'anno precedente, a dimostrazione del continuo indebolimento del potere d'acquisto del mercato.
3. Contraddizioni profonde nella struttura della domanda e dell’offerta
1. L'offerta continua ad aumentare: il Development Bureau ha annunciato che l'offerta potenziale nei prossimi 3-4 anni raggiungerà le 109.000 unità, equivalenti a 3,6 volte l'attuale volume medio annuo delle transazioni
2. La domanda continua a ridursi:
– L’esodo netto di popolazione nella prima metà del 2024 ha raggiunto quota 67.000, con una significativa perdita di popolazione ad alto reddito netto
– Il numero di famiglie domestiche ha registrato una crescita negativa per la prima volta dal 1997
3. Diversificazione di asset alternativi: gli ETF di asset virtuali e i mercati obbligazionari offshore in RMB assorbono oltre 100 miliardi di HK$
4. Dilemmi speciali nel confronto storico
Rispetto al periodo della SARS del 2003 (tasso di disoccupazione 8,5%, 106.000 casi di attività negative), il mercato attuale presenta un dilemma più complesso:
1. Rischi composti: sullo sfondo del disaccoppiamento finanziario tra Cina e Stati Uniti, la liquidità delle azioni di Hong Kong è scesa al livello più basso dal 1997, con un fatturato giornaliero medio sceso al di sotto degli 80 miliardi di dollari di Hong Kong.
2. Spirale dei prezzi degli asset: il tasso di posti vacanti negli immobili commerciali sale a 16,4%, gli affitti degli uffici di grado A diminuiscono di 42% rispetto al 2019
3. Vincoli di politica fiscale: le riserve fiscali del governo sono scese a 702,1 miliardi di dollari di Hong Kong, equivalenti a 12 mesi di spesa pubblica, con un calo di 381 miliardi di dollari di Hong Kong rispetto al 2019
Il mercato sta formando un circolo vizioso di "dipendenza dalle politiche-deterioramento delle aspettative". Secondo una ricerca JLL, il costo di sviluppo per piede quadrato è già di 12-18% superiore al prezzo attuale degli immobili, il che indica che l'offerta potrebbe essere ridotta passivamente in futuro. UBS prevede che i prezzi delle case potranno ancora scendere di 8-12% prima del 2025, finché i rendimenti degli affitti non torneranno a un livello ragionevole di 4,5%. L'essenza di questo ciclo di aggiustamenti è una rivalutazione del valore dell'economia di Hong Kong durante il suo periodo di transizione. Un singolo strumento politico non è più efficace e sono necessarie riforme sistemiche in aree come l'ammodernamento della struttura industriale (come il posizionamento dell'innovazione scientifica e tecnologica dell'area metropolitana settentrionale), l'ottimizzazione delle politiche demografiche (introducendo talenti di alto livello) e il rafforzamento delle funzioni del polo finanziario.
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