Sommario
I prezzi delle case a Hong Kong sono tra i più alti al mondo da 10 anni consecutivi
A partire dalla crisi finanziaria asiatica della fine del XX secolo, il mercato immobiliare di Hong Kong ha vissuto alti e bassi. Negli ultimi anni i prezzi hanno continuato a salire a causa di fattori quali i bassi tassi di interesse, gli afflussi di capitali e la carenza di terreni. Tuttavia, dall'inizio degli anni 2020, con i cambiamenti nel contesto economico globale, l'aumento dei tassi di interesse, il rallentamento dell'economia cinese e gli aggiustamenti delle politiche locali, hanno iniziato ad apparire delle crepe nel mercato, sollevando preoccupazioni circa un possibile scoppio della bolla. Essendo una delle città con i prezzi delle case più alti al mondo, il mercato immobiliare di Hong Kong è stato a lungo considerato un mito, secondo cui "può solo salire e non scendere mai". Tuttavia, negli ultimi anni, l'intreccio di molteplici fattori interni ed esterni ha sottoposto il mercato immobiliare della città a una pressione senza precedenti. Da una struttura economica squilibrata a una regolamentazione politica inefficace, dalla perdita di popolazione ai cambiamenti radicali nell'ambiente finanziario internazionale, la fragilità del mercato immobiliare di Hong Kong è gradualmente emersa.
Le città più care del mondo nel 2024:
Classifica delle città
1. Singapore
2 Hong Kong
3 Londra
4. Shanghai
5. Monaco
6. Zurigo
7. Nuova York
8. Parigi
9. San Paolo
10. Milano
1. Contesto storico: la causa principale dello sviluppo anomalo del mercato immobiliare
Il pericolo nascosto della bolla immobiliare di Hong Kong deriva dal proseguimento della "politica dei prezzi elevati dei terreni" dopo la restituzione. La dipendenza a lungo termine del governo dai finanziamenti fondiari ha portato a una grave carenza di offerta. Secondo i dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione, il completamento medio annuo di proprietà residenziali private tra il 2003 e il 2022 è stato di sole 13.000 unità, ben al di sotto della domanda di mercato. Questa carenza creata artificialmente ha fatto sì che i prezzi delle case aumentassero di 5,8 volte in 20 anni, dando vita a una struttura di mercato distorta in cui "la farina è più cara del pane".
Il fenomeno dell'accaparramento di terreni da parte degli sviluppatori edilizi aggrava lo squilibrio tra domanda e offerta. I quattro principali costruttori possiedono 100 milioni di piedi quadrati di terreni agricoli, ma non li hanno ancora sfruttati. Questo accumulo strategico ha causato per lungo tempo una "falsa carenza" nel mercato, facendo salire i prezzi delle case e accumulando al contempo enormi rischi di bolla.
2. I fondamentali economici si deteriorano: crolla il supporto
1. Esiste una grave discrepanza tra potere d’acquisto e prezzi delle case
I dati del secondo trimestre del 2023 hanno mostrato che il reddito familiare medio a Hong Kong era di 30.200 dollari di Hong Kong, mentre il prezzo medio delle case era di 14,3 milioni di dollari di Hong Kong, con un rapporto prezzo delle case/reddito di 47,3 volte, classificandosi al primo posto al mondo. Anche se si acquista un'unità nano di 28 metri quadrati, si dovrà restare senza cibo né acqua per 23,6 anni, ovvero 5 volte la soglia di allerta internazionale.
2. I rendimenti degli affitti raggiungono minimi storici
Il tasso di posti vacanti negli edifici adibiti a uffici di Classe A nel principale quartiere commerciale è salito a 15,7% e gli affitti dei negozi al dettaglio sono diminuiti di 45% rispetto al periodo precedente l'epidemia. Il tasso di rendimento degli affitti residenziali è sceso sotto 2%, ben al di sotto del tasso dei mutui, dando vita a un modello di investimento a "flusso di cassa negativo" che si basa interamente sulle aspettative di apprezzamento del capitale.
3. Il debito delle famiglie si sta avvicinando al limite pericoloso
I dati della Monetary Authority of Singapore hanno mostrato che il debito delle famiglie rappresentava 921 TP3T del PIL, di cui 781 TP3T erano prestiti ipotecari. Quando il tasso di interesse aumenta di 1%, l'onere della rata mensile aumenta di 12% e oltre 100.000 famiglie rischiano di avere attività negative.
4. Rallentamento economico della Cina continentale e indebolimento della domanda
Il mercato immobiliare di Hong Kong è strettamente legato all'economia della Cina continentale e gli acquirenti della Cina continentale hanno sempre rappresentato un pilastro importante del mercato immobiliare di lusso. Tuttavia, il rallentamento della crescita economica della Cina continentale degli ultimi anni, la crisi del debito delle società immobiliari (come Evergrande, Country Garden, ecc.) e i rigidi controlli sui capitali hanno indebolito la capacità dei fondi della Cina continentale di affluire a Hong Kong. Dal 2023, il volume delle transazioni di case di lusso a Hong Kong è diminuito in modo significativo e i prezzi di alcuni immobili di fascia alta sono scesi del 20%-30%. Se l'economia della Cina continentale non riuscisse a riprendersi rapidamente, la domanda esterna per il mercato immobiliare di Hong Kong si ridurrebbe ulteriormente, accelerando lo scoppio della bolla.
5. Debole economia locale e rischio azionario negativo
La ripresa post-epidemia è stata lenta, l'industria del turismo è stata fiacca e i consumi al dettaglio sono diminuiti. Nonostante il tasso di disoccupazione sia diminuito, la crescita complessiva del reddito è stagnante e il potere d'acquisto dei cittadini è diminuito. Allo stesso tempo, gli elevati prezzi degli immobili hanno portato a un aumento dei casi di patrimonio netto negativo. Secondo i dati dell'Autorità monetaria di Hong Kong, il numero di prestiti ipotecari a capitale negativo è aumentato in modo significativo all'inizio del 2024, a dimostrazione del fatto che alcuni proprietari sono diventati insolventi a causa del calo dei prezzi degli immobili. Se i prezzi delle case continueranno a scendere, le banche potrebbero restringere il credito, aggravando ulteriormente il panico sul mercato.
3. L’effetto a doppio taglio della regolamentazione politica
1. Le misure anticicliche falliscono
Le “misure severe” del governo, come l’imposta di bollo aggiuntiva (SSD) e l’imposta di bollo dell’acquirente (BSD), hanno fatto aumentare i costi di transazione durante la ripresa del mercato, il che a sua volta ha intensificato la mentalità di “riluttanza a vendere”. Il numero di transazioni residenziali nel primo trimestre del 2023 è sceso a 8.632, il livello più basso dal 1996, e l'esaurimento della liquidità del mercato ha aumentato il rischio di volatilità dei prezzi.
2. Lo shock fatale della normalizzazione dei tassi di interesse
Con il sistema di tassi di cambio collegati, Hong Kong è costretta a seguire l'esempio degli Stati Uniti nell'aumento dei tassi di interesse. Il tasso primario (P) nell'agosto 2023 è salito a 5,875% e il tasso H ha superato 4%. Sulla base di un prestito di 6 milioni di dollari di Hong Kong, la rata mensile aumenterà di 9.200 dollari di Hong Kong rispetto al 2020, distruggendo direttamente la capacità della classe media di acquistare case.
3. La riforma dell’offerta fondiaria incontra ostacoli
Il progetto di bonifica "Lantau Tomorrow" è stato ritardato, l'area metropolitana settentrionale si è sviluppata lentamente e la continuità delle politiche dopo il cambio di governo è in dubbio. Il divario nell'edilizia popolare raggiungerà le 28.000 unità nei prossimi cinque anni e l'offerta di alloggi privati è rimasta al di sotto del valore obiettivo di 15% per tre anni consecutivi, senza lasciare alcuna soluzione alla contraddizione tra domanda e offerta.
4. Cambiamenti drastici nella struttura sociale: scossa alle fondamenta della domanda
1. Il doppio colpo della perdita di popolazione e dell’invecchiamento
Nel 2022 l'uscita netta di popolazione raggiungerà quota 113.000 e la fascia di popolazione che acquista principalmente abitazioni, quella di età compresa tra 25 e 44 anni, diminuirà dell'8,41%. Nello stesso tempo, la quota della popolazione con più di 65 anni è salita a 20,7%, formando una struttura a piramide rovesciata di "molti anziani con casa e pochi giovani senza casa", e la domanda rigida ha continuato a ridursi.
2. Lo svuotamento delle industrie indebolisce la capacità di pagamento
Il settore immobiliare finanziario rappresenta 321.000 tonnellate di PIL, ma il numero di persone impiegate nel settore rappresenta solo 181.000 tonnellate di forza lavoro. Lo sviluppo del settore tecnologico è rimasto indietro, la crescita dei posti di lavoro a medio reddito è stagnante e i salari reali delle giovani generazioni sono rimasti invariati per un decennio, rendendo difficile sostenere gli elevati prezzi delle case.
3. Cambiamenti rivoluzionari nei modelli di vita
L'integrazione nella Greater Bay Area sta accelerando e la vita transfrontaliera sta diventando normale. A Shenzhen vivono 150.000 persone di Hong Kong, mentre il progetto "Hong Kong New Town" di Zhuhai ne assorbe 32.000. Le soluzioni abitative alternative dirottano la domanda locale e scuotono le fondamenta del mercato immobiliare.
5. Cambiamenti drastici nell’ambiente internazionale: la crisi dell’esaurimento del bacino di capitale
1. Ristrutturazione della struttura egemonica del dollaro USA
Nell'ambito della tendenza alla dedollarizzazione del sistema SWIFT, i depositi offshore in RMB di Hong Kong sono diminuiti di 23% in due anni. La quota di proprietà di Hong Kong detenuta da capitale straniero è scesa da 13,71 TP3T nel 2018 a 6,21 TP3T nel 2023 e l'avversione al rischio del capitale internazionale è aumentata.
2. Aumento del premio di rischio geopolitico
La revisione dell'Hong Kong Policy Act statunitense ha innescato un'ondata di ritiro di capitali da parte delle aziende multinazionali e la domanda di spazi per uffici da parte delle istituzioni multinazionali è crollata del 42%. Il budget per gli affitti residenziali dei dirigenti stranieri è stato ridotto di 35% e il mercato di fascia alta è sprofondato in un freddo inverno.
3. Effetto di diversione dei mercati alternativi
Il prezzo delle case private a Singapore è aumentato di 68% in cinque anni, Dubai ha lanciato un "visto d'oro" e il rendimento dei prezzi delle case a Tokyo ha raggiunto 4,2%. Con l'aumento delle alternative di investimento nella regione Asia-Pacifico, il vantaggio competitivo di Hong Kong si è notevolmente indebolito.
6. Potenziale cigno nero che innesca un crollo
1. Il deprezzamento del RMB innesca la rivalutazione delle attività
Se il RMB superasse quota 7,5 rispetto al dollaro USA, il sistema di tassi di cambio collegati si troverebbe sotto una pressione senza precedenti. La fuga di capitali potrebbe innescare un'ondata di vendite immobiliari, ripetendo la crisi finanziaria asiatica del 1997.
2. Reazione a catena dei default del debito immobiliare commerciale
Le valutazioni degli edifici adibiti a uffici sono scese di 35% rispetto al picco massimo e molti fondi comuni di investimento immobiliare stanno affrontando la liquidazione. Se giganti come Henderson Land Development dovessero affrontare una crisi di liquidità, ciò potrebbe innescare rischi sistemici finanziari.
3. Il circolo vizioso del deterioramento delle finanze pubbliche
La quota di entrate derivanti dal prezzo dei terreni rispetto alle entrate governative è crollata da 23% nel 2019 a 6% nel 2023. La continua espansione del deficit fiscale potrebbe costringere il governo a vendere terreni a un prezzo basso, formando una spirale mortale di "più si vende, più basso è il prezzo".
4. Turbolenze del mercato finanziario e stabilità del dollaro di Hong Kong
Il sistema di tassi di cambio collegati di Hong Kong aggancia il dollaro di Hong Kong al dollaro statunitense, ma il dollaro di Hong Kong potrebbe subire pressioni in caso di turbolenza sui mercati finanziari globali, ad esempio in caso di forte apprezzamento del dollaro statunitense o di recessione negli Stati Uniti. Alcuni analisti ritengono che, se i deflussi di capitali dovessero continuare, l'Autorità monetaria di Hong Kong potrebbe dover ricorrere alle riserve di valuta estera per difendere la stabilità del tasso di cambio, il che potrebbe minare la fiducia del mercato nel mercato immobiliare. Una volta messa in discussione la stabilità del dollaro di Hong Kong, le lezioni del mercato immobiliare degli anni '50 dimostrano che le crisi finanziarie sono spesso l'elemento scatenante di un crollo del mercato immobiliare.
5. Crisi finanziaria dei grandi costruttori
Il mercato immobiliare di Hong Kong è fortemente concentrato in pochi grandi costruttori, come Cheung Kong Group e New World Development. Negli ultimi anni, queste aziende hanno dovuto far fronte a una crescente pressione finanziaria dovuta alla stagnazione del mercato e alle operazioni ad alta leva finanziaria. Ad esempio, l'affitto del Cheung Kong Center, di proprietà della Cheung Kong Holdings, è diminuito di oltre 33% dal 2019, il che indica che il mercato immobiliare commerciale è stato il primo ad essere messo sotto pressione. Se un grande costruttore fallisce a causa dell'interruzione della catena di capitali, ciò potrebbe innescare una reazione a catena e trascinare al ribasso l'intero mercato.
Questa volta è diverso dal 1997
Il mercato immobiliare di Hong Kong si trova a un punto di svolta storico e il rischio che la bolla scoppi si è materializzato. A differenza dell'aggiustamento ciclico del 1997, questa crisi comporta cambiamenti fondamentali nella struttura economica, nelle tendenze demografiche e nello status internazionale. Per evitare un crollo catastrofico, dobbiamo rompere l'attuale schema di pensiero: nel breve termine, dobbiamo stabilire un meccanismo per rallentare il calo dei prezzi delle abitazioni; nel medio termine, dobbiamo liberarci dalla dipendenza dal finanziamento fondiario; e nel lungo termine dobbiamo rimodellare la competitività industriale. Solo imparando dalla dolorosa esperienza e promuovendo riforme profonde il governo potrà adottare misure decisive per aumentare l'offerta, regolamentare le politiche e diversificare l'economia, così da alleviare la pressione della crisi. Solo in questo modo il mercato immobiliare di Hong Kong potrà uscire dal ciclo storico di "alte e basse quota" e raggiungere uno sviluppo sostenibile. Altrimenti, lo scoppio della bolla immobiliare potrebbe rappresentare un punto di svolta per l'economia di Hong Kong, con conseguenze di vasta portata.
Ulteriori letture:
