Sommario
政策背景與經濟情勢分析
香港特區政府於2025年2月26日公布新年度《財政預算案》，在持續財赤壓力下，財政司司長Paolo Chan提出一系列房地產政策調整與Area metropolitana settentrionale加速發展計劃。此舉被視為平衡公共財政與刺激經濟的關鍵舉措。根據政府數據，2024/25年度地價收入僅135億港元，較預期減少195億；印花稅收入580億港元，亦較預期低130億港元，反映樓市低迷對政府財政的雙重衝擊。
第一部分：樓市政策重大變革
1.1 印花稅改革：400萬以下物業稅率歷史性下調
新預算案最受矚目的政策，莫過於大幅放寬從價印花稅（第二標準稅率）稅階。即日起，樓價400萬港元或以下的住宅及非住宅物業，印花稅從原價1.5%降至定額100港元，降幅高達99.8%。以400萬物業為例，稅款從6萬港元驟減至100港元，此舉直接刺激首置族與中小型投資者入市意願。
政策效果預測：
– 市場結構轉變：根據差餉物業估價署數據，2024年400萬以下物業佔總成交量的23%，預計新政策將使此比例提升至35%以上。
– 租金回報率提升：以九龍區300-400萬物業為例，按現行平均租金1.2萬港元計算，稅務成本降低後，年化租金回報率可從2.8%升至3.1%。
– 財政影響：政府每年稅收減少約4億港元，但可望透過成交量增長抵銷部分損失。
歷史比較：
自2010年引入額外印花稅（SSD）以來，香港樓市經歷多次「加辣」與「撤辣」。此次改革標誌著政策從抑制投機轉向支持剛需，與2023年將300萬以下物業印花稅降至100港元的措施形成連續性佈局。
1.2 土地供應策略轉向：住宅優先與商業用地轉型
2025/26年度土地供應計劃：
– 住宅用地：推出8幅住宅地，連同鐵路物業、市建局項目，總供應量達13,700伙，較上年度增加15%。
– 商業用地：暫停推出純商業地塊，並啟動「商轉住」研究，首批目標包括啟德與洪水橋/厦村新發展區的閒置商業用地。
市場解讀：
– 供需平衡調整：未來五年私樓年均落成量降至17,000伙，較過去五年減少8%，反映政府對樓市過度供應的警惕。
– 產業佈局考量：商業用地轉型配合北部都會區現代物流圈規劃，避免傳統CBD過度飽和。
第二部分：北部都會區戰略提速
2.1 基礎建設全面鋪開
– 交通網絡：北環線第一期古洞站2027年竣工，第二期前期工程啟動；港深西部鐵路（洪水橋至前海）勘查設計年內展開，目標2034年通車。
– 跨境協同：河套合作區香港園區首期三座大樓啟用，37億港元基建撥款加速深港科研要素流動。
2.2 產業集群佈局
– 創科走廊：新田科技城總體規劃Q3完成，沙嶺數據園區10公頃用地年中改劃完成，預計吸引逾50家數據中心進駐。
– 教育樞紐：北都大學教育城預留90公頃土地，籌建第三所醫學院及國際科研機構分支。
經濟效益預估：
– 直接貢獻：河套園區全面運作後，年產值達520億港元，創造5,200個高技術職位。
– 乘數效應：物流、會展等配套產業預計帶動北區GDP年增長2-3%。
第三部分：市場反應與政策爭議
3.1 地產市場即時波動
– 成交激增：政策公布後首週，中原城市領先指數（CCL）400萬以下物業價格指數上升1.2%，十大屋苑週末睇樓量增40%。
– 發展商策略：新鴻基、長實等加快推出納米單位，屯門「飛揚2期」即日加推50伙應市。
3.2 社會輿論分歧
– 支持聲音：中小型地產代理協會估計，新政可使全年成交量突破6萬宗，帶動裝修、按揭等關聯產業復甦。
– 質疑觀點：學者警告稅務優惠或催生「劏房證券化」，需強化監管防止投資者濫用政策。
第四部分：長遠財政規劃與風險管控
4.1 赤字管理策略
– 中期預測：2025/26年度經營帳目達致平衡，但北部都會區巨額投資使非經營帳目持續赤字，預計2026/27年起赤字逐年收窄。
– 發債規模：擴大綠色債券發行至650億港元，專項融資北都區環保基建。
4.2 潛在風險預警
– 利率波動：若美聯儲延後降息，香港樓市復甦力度恐低於預期。
– 地緣政治：跨境數據流動政策需平衡國家安全與科創自由，河套園區營運面臨複雜挑戰。
第五部分：國際比較與政策啟示
5.1 全球城市樓市調控模式
– 新加坡對照：組屋政策保障基本居住需求，香港可借鏡其「雙軌制」平衡市場與福利。
– 深圳經驗：產業園區與人才住房捆綁開發，啟發北都區產城融合規劃。
5.2 大灣區協同效應
– 跨境置業：研究顯示23%北都區潛在買家為大灣區居民，需完善稅務與按揭跨境銜接機制。
– 產業分工：香港專注研發與金融服務，深圳承接製造環節，共建「前研後產」生態鏈。
結語：政策轉向的歷史意義
2025年預算案標誌著香港樓市政策從「需求管理」邁向「結構性改革」，透過稅制槓桿引導市場健康發展，同時以北部都會區作為經濟轉型引擎。然而，在人口老化與全球經濟放緩的大環境下，政策成效仍待觀察。未來關鍵在於能否在財政紀律與戰略投資間取得精準平衡，為香港下一階段發展奠定穩健基礎。
附錄：關鍵數據速覽
| 項目 | 2025/26預算 | 同比變化 |
| 地價收入 | 210億港元 | +55.3% |
| 印花稅收入 | 580億港元 | -18.3% |
| 住宅成交量 | 5.3萬宗 | +23% |
| 北部都會區投資 | 370億港元 | 新增專項撥款 |
| 人才入境計劃 | 27萬宗獲批 | 累計43萬申請 |
數據來源：香港政府統計處、差餉物業估價署
Paolo Chan,GBM,GBS,Mah,Giappone(Inglese:Paul Chan Mo-po, 18 marzo 1955—) è nato aCinaChaozhou, attualeRegione amministrativa speciale di Hong KongSegretario finanziario, contemporaneamenteComitato per la sicurezza nazionaleMembro, Hong KongDottore Commercialista Certificato. ServitoPresidente del Comitato per le Qualifiche dei Candidati,Ufficio SviluppoDirettore,Ufficio dei servizi di assistenza legalePresidente, Presidente del Consiglio di Amministrazione di Huade Kuangcheng Accounting Firm Co., Ltd. Ha prestato servizio dal 2008 al 2012Consiglio legislativo di Hong KongCircoscrizioni funzionaliMembro dell'Accounting Industry, si è dimesso il 29 luglio 2012.Il giorno successivo assunse l'incarico di Segretario per lo Sviluppo.
Area metropolitana settentrionale(Inglese:Metropoli del Nord, denominato:Capitale del Nord),perGoverno di Hong KongProgetti in fase di sviluppo. Il 6 ottobre 2021, l'alloraAmministratore delegatoCarrie Lamproporre,perDiscorso politico del 2021 del capo dell'esecutivo di Hong KongSi prevede che l'attuazione avverrà in fasi nell'arco di 20-30 anni.
