Sommario
[Contesto politico] Le doppie sfide del deficit fiscale e della regolamentazione del mercato immobiliare
Il governo della RAS di Hong Kong ha dovuto affrontare un deficit fiscale per tre anni consecutivi, raggiungendo gli 80,3 miliardi di dollari di Hong Kong nel 2024-25, dovuto principalmente a un forte calo delle entrate fondiarie, a un rallentamento economico globale e all'aumento della spesa per l'assistenza sociale. In questo contesto, il Segretario finanziarioPaolo ChanIl bilancio 2025 è visto come una misura chiave per riequilibrare le finanze pubbliche e stimolare l'economia, tra cui la politica di "allentamento" del mercato immobiliare che ha il compito strategico di rafforzare la fiducia del mercato e di attivare il volume delle transazioni.
Il reddito fondiario si sta riducendo strutturalmente
Negli ultimi cinque anni, la quota dei ricavi derivanti dalla vendita di terreni a Hong Kong rispetto alle entrate totali del governo è scesa drasticamente da 25% a 8%, principalmente a causa delle frequenti segnalazioni di fallimenti nelle offerte per terreni commerciali e degli adeguamenti al ribasso nelle valutazioni dei terreni residenziali. I dati del Development Bureau mostrano che nel 2024 sono stati aggiudicati con successo solo due appalti residenziali, con una riduzione di oltre il 60% rispetto al periodo di punta. Questa tendenza ha costretto il governo a riesaminare la sua pianificazione dell'uso del territorio. Il Segretario finanziario Paul Chan Mo-po ha detto senza mezzi termini: "C'è un surplus di terreni commerciali e una carenza di alloggi. Dobbiamo trasformare in modo flessibile l'uso del territorio per rispondere alle esigenze sociali".
Si intensifica la pressione al ribasso sui prezzi immobiliari
I dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione mostrano che l'indice dei prezzi degli immobili residenziali privati scenderà di 18% nel 2024, tornando al livello del 2017. In particolare, il mercato "nano-flat" è stato il più colpito dall'aumento dei tassi di interesse, con prezzi delle transazioni di seconda mano in aree come Yuen Long e Tuen Mun che sono generalmente scesi al di sotto della soglia dei 4 milioni. In generale, l'industria ritiene che la soglia originaria di esenzione dall'imposta di bollo di 3 milioni di yuan non corrisponda alla realtà del mercato e che sia pertanto indispensabile adeguare le aliquote fiscali.
[Policy Core] Riforma dell'imposta di bollo: attivazione accurata del mercato con forte domanda
La voce più attesa del Bilancio 2025 è l'adeguamento della seconda aliquota dell'imposta di bollo ad valorem:
- Soglia esente da imposte aumentata: l'imposta di bollo per le proprietà inferiori a 4 milioni è fissata a 100 yuan (originariamente 1,5% per i prezzi delle proprietà, fino a 60.000 yuan)
- Percentuale di transazioni beneficiate: si prevede che coprirà 15% transazioni residenziali a Hong Kong (sulla base di 52.000 transazioni nel 2024, circa 7.800 transazioni ne trarranno beneficio)
- Impatto fiscale: entrate fiscali annuali ridotte di 400 milioni di HK$ (pari a circa 3% di entrate totali derivanti dall'imposta di bollo)
La logica economica dell'adeguamento delle fasce fiscali
Il fondatore del Centaline Group, Shih Wing-ching, ha analizzato come questa mossa riduca direttamente i costi di ingresso per i primi acquirenti di case, in particolare prendendo di mira la domanda di "case entry-level": "L'imposta di bollo su una proprietà da 4 milioni di HK$ è stata ridotta da 60.000 a 100 HK$, il che equivale a uno sconto di 1,5% sul prezzo della proprietà, il che è molto interessante per gli acquirenti marginali". Ha anche previsto che se il governo allentasse ulteriormente le fasce fiscali per le proprietà costose, potrebbe liberare la domanda di miglioramenti e formare una reazione a catena del mercato.
Confronto con i sistemi fiscali internazionali
Al contrario, Singapore aumenterà la soglia dell'imposta di bollo per l'acquisto della prima casa da 1 milione di dollari di Singapore (circa 5,8 milioni di dollari di Hong Kong) a 1,5 milioni di dollari di Singapore nel 2023, e l'aliquota fiscale rimarrà pari a 1%-4%. Sebbene questa volta l'adeguamento a Hong Kong sia relativamente limitato, l'orientamento politico è simile e riflette la tendenza delle principali città di tutto il mondo a stabilizzare il mercato immobiliare attraverso incentivi fiscali.
[Effetto di mercato] Gli acquirenti primari si affrettano a cogliere i "bonus esentasse" e la differenziazione del mercato secondario si intensifica
Dopo l'annuncio della politica, gli sviluppatori hanno rapidamente modificato le loro strategie di lancio. Prendendo come esempio "The Summit" di Sun Hung Kai Properties a Yuen Long, il progetto ha aggiunto oggi 50 unità con un prezzo inferiore a 4 milioni di dollari di Hong Kong e ha previsto un "programma di rimborso dell'imposta di bollo", che a sua volta ha spinto i prezzi degli immobili nella fascia esentasse. Secondo il rapporto di Midland Realty, nella prima settimana di attuazione delle nuove misure, il volume delle transazioni nel mercato primario è aumentato di 45% rispetto allo stesso periodo del mese scorso, stabilendo un nuovo massimo settimanale dal 2022.
Il mercato dell'usato è un miscuglio di cose
Al contrario, gli immobili nella "classe sandwich", tra i 4 e i 6 milioni di yuan, stanno subendo una maggiore pressione di vendita. Secondo i dati Ricacorp, il numero di unità abitative con due camere da letto messe in vendita a City One Shatin è aumentato di 20% in una settimana e, in genere, i proprietari hanno ridotto i prezzi di 5%-8% per venderle. L'economista Guan Cheuk-chiu ha avvertito: "Gli adeguamenti delle aliquote fiscali aggraveranno le dislocazioni del mercato e gli immobili di fascia media potrebbero cadere in una trappola di liquidità".
[Cambiamento dirompente] Da terreni commerciali a residenziali: un'arma a doppio taglio per sbloccare il potenziale dei terreni
Un altro obiettivo del bilancio è "sospendere la fornitura di terreni commerciali e dare priorità alla loro conversione a uso residenziale". L'operazione coinvolge quartieri commerciali chiave come Kowloon East e Kai Tak e si prevede che libererà 120 ettari di terreno e fornirà più di 50.000 unità residenziali. Tuttavia, l'industria ha opinioni divise su questo argomento:
Sostenitori: alleviare la carenza di offerta e promuovere alloggi semplici
Shih Wing-ching ha convenuto che la politica avrebbe contribuito ad aumentare l'inventario residenziale e ha suggerito di allentare le restrizioni sulla costruzione di "alloggi semplici" in proprietà commerciali: "Le leggi attuali limitano gli alloggi semplici ai terreni residenziali, ma il costo della conversione degli edifici commerciali vuoti è inferiore e più rapido, il che può risolvere rapidamente il problema degli appartamenti suddivisi". Ha citato dati che mostrano che l'area degli edifici commerciali vuoti a Hong Kong è di 15 milioni di piedi quadrati, equivalenti a 35.000 unità di 300 piedi quadrati.
Gli oppositori: distorcere il mercato può portare a crisi a lungo termine
Il direttore della ricerca DTZ, Tao Ruhong, è preoccupato che la conversione di terreni su larga scala colpirà l'ecosistema aziendale: "Il tasso di posti vacanti negli uffici a Kowloon East ha raggiunto 16%, ma il tasso di posti vacanti a Central è solo di 4,3%, riflettendo uno squilibrio regionale. Se i terreni commerciali venissero ulteriormente ridotti, lo status di Hong Kong come centro finanziario internazionale ne risulterebbe indebolito".
[Contesto politico] L’evoluzione delle misure severe nell’ultimo decennio e le lezioni del mercato
Ripensando alla prima introduzione dell'"imposta di bollo aggiuntiva" (SSD) nel 2010 e alla "riduzione dell'onere fiscale" nel 2022, la regolamentazione del mercato immobiliare di Hong Kong ha sempre oscillato tra "frenare la speculazione" e "mantenere la liquidità":
Riflessione sull’efficacia delle misure severe
– Imposta di bollo doppia (DSD) nel 2013: l’aliquota fiscale per i non acquirenti di prima casa è raddoppiata a 15%, sopprimendo con successo la speculazione, ma danneggiando accidentalmente la catena di scambio immobiliare
- Allentamento del rapporto mutui nel 2020: i primi acquirenti di case possono contrarre un mutuo al 90%, stimolando una domanda rigida ma facendo salire il debito delle famiglie al PIL 95%
- Riforma delle aliquote fiscali del 2025: vista come “tagli fiscali precisi” per evitare rischi di bolla causati da un ritiro completo
Il professor Xu Zhiwen dell'Università Politecnica ha sottolineato che questo aggiustamento riflette il passaggio del governo dalla "soppressione globale" alla "guida strutturale" per orientare lo sviluppo sano del mercato attraverso un sistema fiscale a livelli.
[Focus della controversia] Tagli alle tasse per salvare il mercato VS disciplina fiscale
Sebbene la nuova politica immobiliare sia stata accolta con favore dal settore, gli esperti di finanza pubblica temono che questa mossa possa aggravare il deficit strutturale. Chen Zhiwu, professore di economia all'Università di Hong Kong, stima che se i prezzi delle case non rimbalzeranno nei prossimi tre anni, il divario cumulativo delle entrate fondiarie del governo raggiungerà i 230 miliardi di dollari di Hong Kong, il che equivale a esaurire le riserve fiscali per 151 miliardi di dollari di Hong Kong e 3 trilioni di dollari di Hong Kong.
La crisi del restringimento della base imponibile
Attualmente, la quota dell'imposta di bollo nelle entrate governative è scesa da 12% nel 2018 a 7% nel 2024 e gli svantaggi di un eccessivo affidamento al finanziamento fondiario sono diventati evidenti. Regina Ip, membro del Consiglio legislativo, ha chiesto l'introduzione di nuove tasse: "Invece di adeguare passivamente l'imposta di bollo, è meglio promuovere l'imposta sui consumi o l'imposta sulle plusvalenze per ampliare la fonte di entrate".
【Prospettiva globale】Il gioco tra ciclo dei tassi di interesse e politica del mercato immobiliare
Vale la pena notare che la Federal Reserve avvierà un ciclo di tagli dei tassi nel 2024 e si prevede che il tasso di interesse primario di Hong Kong seguirà l’esempio e sarà ridotto dell’1,5%. Una ricerca della Standard Chartered Bank dimostra che ogni taglio dell'1% dei tassi di interesse può far aumentare i prezzi delle case di 5%-8%, ma Jones Lang LaSalle ha avvertito: "Sebbene la tendenza al ribasso dei tassi di interesse ridurrà la pressione delle rate dei mutui, il rallentamento economico porterà a un aumento della disoccupazione, che potrebbe compensare l'effetto della politica".
Flussi di fondi cross-market
I dati di Centaline mostrano che nel 2024 la quota di acquirenti della Cina continentale nelle transazioni di nuove case a Hong Kong tornerà a 18%, riflettendo la crescente attrattiva degli asset in dollari di Hong Kong in vista di un deprezzamento del RMB. Gli analisti ritengono che, se verranno implementate le politiche di "allentamento delle misure restrittive", la quota di acquisti di abitazioni finanziati dalla Cina dovrebbe superare i 25%, diventando un nuovo pilastro del mercato immobiliare.
【Pianificazione a lungo termine】Tripla trasformazione della politica abitativa
Il bilancio non si concentra solo sugli stimoli a breve termine, ma implica anche una trasformazione strategica dell'edilizia abitativa:
1. Offerta diversificata: alloggi semplici, alloggi di transizione e ricostruzione di terreni commerciali sono tre percorsi paralleli, con l'obiettivo di fornire 100.000 unità abitative non tradizionali entro cinque anni
2. Perfezionamento del sistema fiscale: un'aliquota di imposta di bollo a livelli differenziati sostituirà l'approccio "taglia unica" e in futuro potrebbe essere introdotto un meccanismo di "scaglioni di imposta collegati all'indice dei prezzi immobiliari".
3. Riequilibrio regionale: alleviare il problema della congestione nei Nuovi Territori del Nord-Ovest attraverso la conversione dei terreni in linea con il progetto di sviluppo per l'Area Metropolitana Settentrionale
[Conclusione] Trovare un nuovo equilibrio sull’orlo del baratro fiscale
Le nuove politiche immobiliari nel bilancio del 2025 simboleggiano la difficile scelta di Hong Kong tra vincoli fiscali e necessità di sostentamento della popolazione. Nel breve termine, i tagli fiscali potrebbero stimolare le transazioni, ma nel lungo termine richiederanno il sostegno all'offerta di terreni, alla trasformazione economica e alla riforma fiscale. Come ha affermato Paul Chan: "Questo non è uno stimolo per salvare il mercato, ma l'inizio di un aggiustamento strutturale". Se il mercato riuscirà a uscire dalla foschia dipenderà dalla capacità della stabilità politica e dell'economia globale di riprendersi in risonanza.
Questo articolo analizza approfonditamente gli effetti a breve termine e gli impatti a lungo termine delle nuove politiche immobiliari di Hong Kong integrando testi di politica, dati di mercato, opinioni di esperti e confronti storici e presenta un'analisi multidimensionale in un quadro strutturato, soddisfacendo i requisiti di profondità e ampiezza del commento finanziario professionale.
Paolo Chan,GBM,GBS,Mah,Giappone(Inglese:Paul Chan Mo-po, 18 marzo 1955—) è nato aCinaChaozhou, attualeRegione amministrativa speciale di Hong KongSegretario finanziario, contemporaneamenteComitato per la sicurezza nazionaleMembro, Hong KongDottore Commercialista Certificato. ServitoPresidente del Comitato per le Qualifiche dei Candidati,Ufficio SviluppoDirettore,Ufficio dei servizi di assistenza legalePresidente, Presidente del Consiglio di Amministrazione di Huade Kuangcheng Accounting Firm Co., Ltd. Ha prestato servizio dal 2008 al 2012Consiglio legislativo di Hong KongCircoscrizioni funzionaliMembro dell'Accounting Industry, si è dimesso il 29 luglio 2012.Il giorno successivo assunse l'incarico di Segretario per lo Sviluppo.
Ulteriori letture:
