Sommario
1. 高利率環境持續壓制需求
– 聯準會升息傳導：香港實施聯繫匯率制度，聯準會升息導致香港銀行同業拆息（HIBOR）攀升，房貸利率（如H按）升至近5%-6%，顯著增加購屋者月供壓力。
– 購買力萎縮：高利率疊加房價高企，本地居民置業負擔比率（房貸佔收入比例）超過70%，超出長期承受水平，抑制首置及換房需求。
– 投資報酬率下滑：住宅租金收益率普遍低於3%，與融資成本倒掛，削弱長線投資吸引力。
2. 經濟復甦動能不足拖累市場信心
– 外部依賴風險：香港經濟高度依賴金融、貿易及服務業，全球經濟成長放緩（尤其中國大陸）直接影響本地就業及消費信心。
– 股市財富效應減弱：恆生指數波動下行，居民資產縮水，降低房產配置意願。
– 結構性挑戰：人口老化、移民潮（2022年淨移出約6萬人）導致剛需人口基數收縮，而人才引進計畫（如「高才通」）短期難以填補缺口。
3. 供需關係趨於寬鬆
– 供應端放量：未來3-4年私宅潛在供應量約10.7萬套，創18年新高，年均供應較過去5年增約20%。
– 需求端疲軟：2023年新房銷售年減約30%，二手成交低迷，反映市場觀望情緒濃厚。
– 庫存去化週期延長：未售出新盤庫存升至2.3萬套，開發商或需降價促銷，加劇價格下行壓力。
4. 政策調控未現實質性放鬆
– 印花稅障礙：非本地買家需支付30%重稅（買家印花稅15%+從價印花稅15%），限制外資及內地資金流入。
– 壓力測試門檻：銀行審核房貸時要求買家通過加息2%的壓力測試，進一步限制貸款額度。
– 公屋增量分流需求：政府計畫未來5年新建約3萬個過渡性房屋單位，部分緩解基層住房壓力，但對私人市場構成替代效應。
5. 全球資本流動的不確定性
– 美元強勢週期：美元避險屬性導致資金回流美國，香港作為離岸市場面臨資本外流壓力。
– 地緣政治風險：中美關係緊張及香港國安法實施後，部分跨國企業調整亞太總部佈局，辦公室空置率上升（中環空置率超10%），商業地產疲軟傳導至住宅市場情緒。
市場展望與策略建議
– 短期（6-12個月）：房價或繼續回調5%-10%，利率見頂前市場維持低迷，開發商或加大折扣（如“呼吸PLAN”、代繳印花稅）以加速去庫存。
– 中長期：若聯準會2024年啟動降息、中國大陸經濟企穩回升，疊加政府結構性政策調整（如放寬印花稅），市場可望逐步築底。
– 風險提示：若地緣衝突升級或全球經濟陷入衰退，房價跌幅可能超預期。
投資者因應策略
– 自住需求：可觀望利率走勢，優先選擇高成數房貸（如按保計畫）及現樓項目，避免樓花爛尾風險。
– 長線投資：專注於核心區抗跌資產（如地鐵上蓋中小戶型），租金回報率需涵蓋持有成本。
– 規避風險：謹慎對待高槓桿投機、非核心區豪宅及老舊物業，流動性風險較高。
Capitale di Barclays的觀點反映機構對香港房市的系統性風險評估，投資人需結合自身現金流及風險偏好，並動態追蹤利率、政策及宏觀經濟指標變化。
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