Sommario
Il passato e il presente della Century Mansion
Lo sky palace situato all'ultimo piano dello Junran Hotel nel quartiere Western Mid-Levels di Hong Kong ha recentemente sorpreso il settore immobiliare con un prezzo richiesto di 95 milioni di dollari di Hong Kong. Questa unità di grandi dimensioni con una superficie utile di 2.182 piedi quadrati non solo racconta la storia d'amore lunga nove anni tra la supermodella meticcia cinese-portoghese Mandy Lieu e l'ex presidente del Suncity Group, Zhou Zhuohua (Ximihua), ma diventa anche un caso unico di interazione giudiziaria tra Hong Kong e Macao perché coinvolge casi giudiziari transfrontalieri e complesse operazioni finanziarie.
La proprietà è diMelco InternazionaleMelco Crown (00200) ha assunto il ruolo di creditore e ha incaricato una banca agente di vendere le azioni, scatenando immediatamente accese discussioni sul mercato. Dal punto di vista di un professionista del settore immobiliare, l'unicità di questa transazione risiede nei suoi molteplici attributi legali: non si tratta solo della cessione di garanzie per il recupero crediti transfrontaliero, ma anche di un'asta giudiziaria di beni di celebrità e di un tipico caso di esecuzione di sentenze giudiziarie di Macao a Hong Kong.
Secondo il Catasto,Mandy LuogoHa acquistato questa unità per 91,3257 milioni di dollari di Hong Kong a nome della società nel giugno 2014, quando la sua relazione con Zhou Zhuohua è stata scoperta. Vale la pena notare che questa transazione ha coinciso con il picco del mercato immobiliare di lusso di Hong Kong e che il prezzo della transazione è stato di 38% più alto rispetto al momento del lancio nel 2012, il che indica che le parti coinvolte sono estremamente ottimiste circa il futuro del mercato. Tuttavia, con l'arresto di Zhou Zhuohua a Macao nel 2021, il destino di questo nido d'amore ha preso una brutta piega.
Il campo di battaglia finanziario della cooperazione giudiziaria transfrontaliera
Melco Crown ha ottenuto il diritto di ipoteca sull'unità nel novembre 2021, dando inizio a un tira e molla legale durato due anni. Gli esperti legali hanno sottolineato che questo mutuo presenta le tipiche caratteristiche di una "garanzia transfrontaliera": la Melco Crown, registrata a Macao, accetta come garanzia le proprietà di Hong Kong, il che comporta differenze nei sistemi legali dei due luoghi nel determinare la priorità dei debiti. Quando l'Alta Corte ha stabilito nel 2022 che Mandy Lieu avrebbe dovuto consegnare l'unità, Zhou Zhuohua è stata condannata a 18 anni di carcere nel primo processo a Macao. La coincidenza temporale ha innescato molte associazioni.
Dai bilanci si evince che negli ultimi anni Melco International ha continuato a rafforzare la propria politica creditizia. La relazione intermedia del Gruppo per il 2023 ha evidenziato che l'accantonamento per svalutazione crediti è aumentato di 27% su base annua, riflettendo l'urgenza di cedere attività ad alto rischio. Questo potrebbe spiegare perché la società ha scelto di vendere la proprietà con urgenza nelle attuali condizioni di mercato. Sebbene il prezzo sia aumentato solo di poco di 4% rispetto al prezzo di acquisto, il profitto effettivo potrebbe essere molto più basso della cifra contabile considerando le fluttuazioni del tasso di cambio e i costi degli interessi negli ultimi otto anni.
Il design dello specchio sul soffitto influisce sulla relazione tra marito e moglie
Quando sono state pubblicate le foto degli interni, il design della camera da letto padronale più accattivante, di 37 metri quadrati, ha scatenato accese discussioni online. Il progettista d'interni senior Liang Jinghao ha analizzato che questo tipo di decorazione a specchio completo deve superare molteplici sfide tecniche: "Il diametro dello specchio rotondo del soffitto è di 2,1 metri ed è necessario personalizzare il vetro antideflagrante, combinato con strisce luminose a LED nascoste per creare un effetto capsula spaziale. La parete TV a specchio alla fine del letto utilizza la tecnologia di prospettiva unidirezionale per garantire la privacy mantenendo la trasparenza visiva."
L'esperto di feng shui Song Shaoguang ha un'opinione diversa: "Gli specchi sono yin e un uso eccessivo può facilmente causare disturbi dell'aura. Ma questo design usa abilmente il paesaggio acquatico del Victoria Harbour per bilanciare i cinque elementi. La parete a specchio della vasca da bagno è rivolta verso la posizione sud-est, che è in linea con il modello "vento e acqua". Si può vedere che il team di progettazione ha la guida di un esperto". Tuttavia, ha ricordato ai potenziali acquirenti di riorganizzare la disposizione in base alla loro data di nascita, altrimenti il "male dello specchio" potrebbe influenzare la relazione tra marito e moglie.
L'effetto farfalla nel mercato dell'argento
Liu Jiahui, analista capo di Midland Realty, ha sottolineato che questa transazione è indicativa del mercato immobiliare di lusso di Hong Kong: "Il prezzo richiesto per le proprietà di proprietà in argento è solitamente inferiore di 15-20% rispetto al prezzo di mercato, ma questa unità mantiene un atteggiamento premium, riflettendo la fiducia del creditore nelle scarse risorse paesaggistiche". Vale la pena notare che nel 2023 il numero di proprietà di lusso di proprietà in argento con un prezzo superiore a 20 milioni di yuan è aumentato di 68% anno su anno, indicando che gli investitori altamente indebitati sono sotto maggiore pressione.
I dati del Centaline Property Research Department mostrano che unità simili nel Western District sono state recentemente vendute a circa HK$43.000 al piede quadrato. Sulla base di ciò, si stima che il valore di mercato dell'unità dovrebbe essere di circa HK$93,8 milioni. Sebbene l'attuale prezzo richiesto di 95 milioni rientri in un intervallo ragionevole, permangono ancora incertezze sulla rapidità con cui la transazione potrà essere completata nel contesto del ciclo di rialzo dei tassi di interesse. Si vocifera nel settore che un fondo del Sud-Est asiatico abbia espresso interesse, ma che richieda che l'attuale arredamento venga mantenuto per essere adibito a hotel specializzato.
La variazione commerciale dell'intreccio emotivo
Questa relazione triangolare, iniziata nel 2014, è sempre stata strettamente legata al mercato dei capitali. Quando Mandy Lieu acquistò l'unità a Ranran, Zhou Zhuohua eraGruppo SuncityGrazie a un'espansione massiccia, il prezzo delle azioni è salito di 580% tra il 2014 e il 2017. La relazione affettiva e l'impero commerciale si sono espansi simultaneamente e, quando nel 2019 sono emerse le voci di una rottura, il valore di mercato del gruppo era sceso di oltre il 70%.
Persone a conoscenza della questione hanno rivelato che la tempistica del mutuo della villa di lusso era piuttosto significativa: "Quando il mutuo è stato elaborato nel 2021, a Chau Cheuk-wah è stato impedito di lasciare il paese. Questa cessione di attività può essere considerata un controllo del rischio e può anche comportare complessi accordi di trasferimento transfrontaliero di attività". Vale la pena notare che la società madre di Melco Crown, Melco International, ha continuato a ridurre le sue partecipazioni in azioni Suncity negli ultimi anni e aveva completato il suo inventario sei mesi prima che Chau Cheuk-wah venisse arrestato.
Zona grigia di giurisdizione
Poiché il caso coinvolge la giurisdizione sia di Hong Kong che di Macao, i dettagli dell'esecuzione sono controversi nella comunità giuridica. Il professore associato Cheung Tat-ming della Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Hong Kong ha spiegato: "Secondo l'Ordinanza sulle sentenze della Cina continentale (esecuzione reciproca), la parte di risarcimento civile di una sentenza penale a Macao può essere richiesta per l'esecuzione a Hong Kong. Tuttavia, questo caso è una controversia su un mutuo commerciale e il creditore deve perseguire la richiesta in conformità con l'Ordinanza sulla proprietà e il trasferimento di proprietà di Hong Kong".
Questo tipo di collaborazione giudiziaria è sempre più diffuso nel recupero crediti transfrontaliero. I dati della magistratura mostrano che Hong Kong ha gestito 147 casi di cessione transfrontaliera di garanzie nel 2022, con un incremento annuo di 41%, di cui la percentuale di casi che coinvolgono Macao è aumentata da 12% nel 2019 a 23%. Tuttavia, a causa delle diverse definizioni di "usura" nei due luoghi, la legalità di alcuni contratti di mutuo è ancora esposta a rischi legali.
Il mistero di come vengono smaltiti i beni delle celebrità
La difficoltà nello smobilizzo dei beni di Mandy Lieu riflette le difficoltà nel realizzare i patrimoni speciali delle celebrità. Oltre all'unità immobiliare di Ranran, anche la sua casa a schiera a Chelsea, Londra, è oggetto di controversie sulla valutazione. La società di consulenza immobiliare Knight Frank ha sottolineato che queste case di lusso con una forte impronta personale richiedono solitamente un periodo di commercializzazione speciale di 6-12 mesi e il prezzo di transazione è spesso inferiore di 10-15% rispetto al prezzo di mercato.
A complicare ulteriormente la situazione ci sono le fluttuazioni di valutazione causate dalle differenze culturali. Il tanto discusso design a specchio dell'unità può essere visto come all'avanguardia nei mercati occidentali, ma potrebbe essere considerato un tabù dagli acquirenti asiatici a causa di questioni di feng shui. "Per tali proprietà si dovrebbe adottare una strategia di prezzo a doppio binario, che possa attrarre sia i proprietari-occupanti sia gli investitori commerciali", consiglia Albert Lee, responsabile delle valutazioni di Savills.
La guerra segreta per la ricchezza nell'era post-Xi Mihua
Quando Zhou Zhuohua venne ufficialmente incarcerato, il suo impero commerciale sprofondò nelle acque profonde della ristrutturazione patrimoniale. Fonti del settore finanziario hanno rivelato che le attività correlate di Suncity si sono ridotte a 15%, ovvero meno del picco massimo, ma la cessione delle attività invisibili è ancora difficile. L’avanzamento della cessione delle proprietà intestate a Mandy Lieu costituirà un importante riferimento per la successiva liquidazione di miliardi di asset transfrontalieri.
Vale la pena notare che il ruolo di Melco International cambia in questa transazione. Questa società, che in passato ha collaborato con Suncity per sviluppare il casinò Crystal Tigre de Cristal in Russia, sta ora cedendo i relativi asset in qualità di creditore, a dimostrazione del fatto che il settore del gioco d'azzardo di Macao sta attraversando un profondo rimpasto. Gli analisti prevedono che nei prossimi tre anni i casi analoghi di cessione transfrontaliera di garanzie potrebbero più che triplicare.
Diverse interpretazioni dell'opinione pubblica su Internet
Sulle piattaforme dei social media, il dibattito su questa transazione è andato oltre l'ambito immobiliare. Il volume cumulativo di lettura dell'argomento Weibo # Specchio sul soffitto # ha superato i 230 milioni e le modifiche creative degli utenti sono infinite. Il dottore in psicologia Huang Yi-ni ha analizzato: "Il desiderio del pubblico di esplorare spazi privati e le sue complesse emozioni sugli stili di vita dei ricchi risuonano in questo incidente. Questa psicologia collettiva merita uno studio approfondito da parte della comunità sociologica".
Ci sono anche voci che mettono in discussione l'eccessiva attenzione dei media sulla vita privata delle celebrità. Nella sua rubrica su Ming Pao, il commentatore Lin Peili ha sottolineato: "Quando i casi giudiziari vengono interpretati in modo divertente, in realtà si mina lo spirito dello stato di diritto. Dovremmo prestare maggiore attenzione al miglioramento del meccanismo di cooperazione giudiziaria transfrontaliera piuttosto che all'immaginazione erotica della decorazione degli specchi".
Gli alti e bassi delle attività nel microcosmo dei tempi
Dall'acquisto a 91,32 milioni alla vendita a 95 milioni, dietro l'aumento del valore contabile di 8% ci sono molteplici narrazioni di flussi di capitali transfrontalieri, l'evoluzione della cooperazione giudiziaria e la decostruzione delle relazioni emotive. Quando il soffitto a specchio riflette la vista notturna del Victoria Harbour, questo palazzo nel cielo non è solo testimone del destino personale, ma anche un codice unico per interpretare il processo di integrazione tra Hong Kong e Macao. Con l'emergere di potenziali acquirenti uno dopo l'altro, questo gioco multidimensionale che coinvolge diritto, finanza e cultura continuerà sicuramente a scrivere un nuovo capitolo.
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