Limitazioni e requisiti per "seconda ipoteca" e "ipoteca aggiuntiva"

La differenza tra "Seconda ipoteca" e "Ipoteca aggiuntiva"

Caratteristiche	Aggiungere	Seconda stampa
Istituti di credito	Di solito la stessa banca	Un altro istituto finanziario (solitamente non una banca)
tasso di interesse	Generalmente più basso, legato al tasso primario della banca (P)	Generalmente più alto
Approvazione	Più rigorosi, richiedono stress test e valutazione del merito creditizio	Più rilassato, con requisiti di valutazione creditizia probabilmente più bassi
rischio	Inferiore	Elevato, a causa dei tassi di interesse più elevati e della maggiore pressione di rimborso, e la maggior parte di essi sono tassi di interesse variabili
Difficoltà di applicazione	Più alto	Inferiore
Limitazioni all'uso	Alcune banche richiedono spiegazioni sullo scopo dei fondi ipotecari aggiuntivi	Di solito non ci sono restrizioni d'uso

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Seconda ipoteca

definizione: Si riferisce a un secondo prestito ipotecario che il proprietario richiede a un altro istituto di credito utilizzando lo stesso immobile come garanzia quando il primo mutuo originale (fornito da una banca o da un importante istituto finanziario) non è stato ancora rimborsato.

Restrizioni e requisiti:

Il primo creditore ipotecario è d'accordo:

• La maggior parte delle banche o degli istituti finanziari includerà delle "clausole restrittive" nel contratto di prima ipoteca, vietando al proprietario di richiedere una seconda ipoteca senza il consenso scritto. Presentare una richiesta senza autorizzazione potrebbe costituire una violazione del contratto e comportare l'obbligo di rimborsare anticipatamente il prestito.

Limite LTV totale:

• L'Autorità monetaria di Hong Kong stabilisce che l'importo totale del prestito di un mutuo immobiliare (prima ipoteca + seconda ipoteca) non può superare una certa percentuale del valore dell'immobile. Per esempio:
  • Immobile residenziale occupato dal proprietario: in genere fino a un massimo di 60%-90% (a seconda del prezzo dell'immobile e dello status di acquirente della prima casa).
  • Immobili non occupati dal proprietario o a scopo di investimento: la percentuale è inferiore (ad esempio 50%).

Tassi di interesse più elevati:

• Il tasso di interesse per una seconda ipoteca è solitamente più alto di quello per una prima ipoteca (può arrivare fino a 6%-12%) e la maggior parte di esse sono tassi di interesse variabili, il che aumenta la pressione sul rimborso.

Revisione della capacità di rimborso:

• Gli istituti di credito esamineranno attentamente il reddito, il rapporto debito/patrimonio netto (DSR) e la storia creditizia dei richiedenti.
• Hong Kong deve superare uno "stress test" (ipotizzando che, dopo un aumento del tasso di interesse di 3%, il contributo non superi il reddito mensile di 60%).

Documenti e formalità legali:

• È necessario firmare un contratto di seconda ipoteca e registrare un "pegno legale di seconda ipoteca" presso il Catasto.
• Alcuni istituti di credito potrebbero richiedere la stipula di un'assicurazione sulla vita o la presenza di un garante.

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Rifinanziamento (aumento dell'importo del prestito ipotecario)

definizione: Si riferisce alla richiesta di un aumento dell'importo del prestito presso lo stesso istituto di credito quando il mutuo originale non è stato rimborsato, solitamente in base all'aumento di valore dell'immobile o alla buona reputazione del proprietario in termini di rimborso.

Restrizioni e requisiti:

Valutazione dell'immobile e prestito residuo:

• L'importo aggiuntivo dipende dalla differenza tra l'ultima valutazione dell'immobile e il prestito in essere. Per esempio:
  • Il valore attuale della proprietà è di 10 milioni e il prestito in essere è di 3 milioni. Se la banca approva un rapporto di mutuo di 60%, l'importo aggiuntivo del mutuo può essere (10 milioni × 60%) - 3 milioni = 3 milioni.

Limite LTV:

• Similmente alle seconde ipoteche, sono soggette a limiti LTV stabiliti dall'Autorità monetaria di Singapore o dalla Banca centrale. In genere è possibile prendere in prestito un importo più elevato per gli immobili occupati dal proprietario.

Revisione della capacità di rimborso:

• È necessario presentare nuovamente la prova del reddito e superare lo stress test (Hong Kong).
• Se il mutuo aggiuntivo viene utilizzato per scopi non lavorativi (ad esempio per investimento), le condizioni di approvazione saranno più severe.

Limitazioni all'uso:

• Alcune banche richiedono una spiegazione sullo scopo dei fondi aggiuntivi (ad esempio ristrutturazione, istruzione, investimenti, ecc.) e sul fatto che non possono essere utilizzati per speculazioni immobiliari.

Tassi di interesse e commissioni:

• Il rifinanziamento potrebbe richiedere spese legali, spese di perizia e la nuova firma dei documenti del mutuo.
• A seconda delle condizioni di mercato, il tasso di interesse potrebbe essere più alto del mutuo originale.

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Considerazioni sui rischi

1. Rischio di fluttuazione dei tassi di interesse:Se la seconda ipoteca e l'ipoteca aggiuntiva hanno tassi di interesse variabili, l'aumento del tasso di interesse aumenterà notevolmente la pressione sul rimborso.
2. Rischio di caduta dei prezzi immobiliari：Se il valore di mercato dell'immobile è inferiore all'importo totale dei prestiti in essere, potrebbe innescare una crisi di "patrimonio netto negativo".
3. Impatto del rating creditizio: Un prestito eccessivo può influire sul punteggio di credito personale e compromettere le future richieste di prestito.
4. Conseguenze legali:Se non si riesce a rimborsare il prestito nei tempi previsti, il creditore ha il diritto di riprendere possesso della proprietà e di metterla all'asta.

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Consigli pratici

1. Consultare un consulente professionale: Prima di presentare domanda, dovresti contattare la tua banca, il tuo consulente finanziario o il tuo avvocato per maggiori dettagli.
2. Confrontare diverse opzioni:In secondo luogo, i termini e le condizioni delle diverse istituzioni (come le società finanziarie) variano notevolmente, quindi è necessario confrontare attentamente i tassi di interesse e le commissioni nascoste.
3. Fondi di riserva: Garantire che vi siano riserve sufficienti per far fronte alle emergenze (come disoccupazione, aumento dei tassi di interesse).

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Domande frequenti