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Il timoniere del fondo immobiliare Li Genxing taglia le perdite e le ferma: quattro crude realtà dietro la perdita di 10,3 milioni
"È meglio amputarsi un braccio che restare intrappolati in una città pericolosa." Questa frase d'oro nella guerra commerciale si sta rivelando un esempio concreto nella vita reale, nel mercato degli investimenti immobiliari di Hong Kong. Li Genxing, fondatore di Shenghui Retail Shop Fund, figura di spicco un tempo nota come il "padrino degli investimenti nei negozi di strada", ha recentemente tagliato i prezzi di due negozi al piano terra in posizioni privilegiate, con una conseguente perdita contabile complessiva di 10,3 milioni di dollari di Hong Kong. Una singola pietra può causare mille increspature. Questa transazione, che ha sconvolto il settore, non solo ha messo in luce le cicatrici del mercato immobiliare commerciale di Hong Kong, ma ha anche messo in luce i cambiamenti sovversivi nella logica degli investimenti nell'era post-epidemia.
[Storia interna di un commercio sanguinoso] Due negozi hanno perso 1/3 del loro valore in quattro anni
La prima transazione degna di nota ebbe luogo in Yin Hing Street a San Po Kong. Questo negozio di porridge di 66 metri quadrati è stato acquistato da Li Genxing per la prestigiosa cifra di 21 milioni di dollari taiwanesi nell'agosto 2021, mentre l'epidemia imperversava. All'epoca, si vantava: "Il distretto di Minsheng è molto resistente ai cali di prezzo. Un affitto mensile di 58.000 NT$ e un rendimento di 331 TP3T di NT$ sono abbastanza stabili". Tuttavia, quattro anni dopo, questa "mucca da mungere" tanto attesa è stata venduta per 13,4 milioni di NT$, con 7,6 milioni di NT$ evaporati dai libri contabili, un calo di 36% di NT$. Se si considerano i costi di transazione quali imposta di bollo e commissioni, la perdita effettiva potrebbe superare gli 8 milioni.
Un'altra transazione commerciale, i cui dettagli non sono stati resi noti, ha portato la perdita totale a 10,3 milioni. Secondo fonti del settore, il negozio si trova in una zona di tradizionale sostentamento ed è stato originariamente acquistato per circa 15 milioni di yuan. Ora viene venduto a un prezzo scontato di quasi il 20%. Le due transazioni hanno fruttato un totale di 30,7 milioni di dollari in contanti, ma Li Genxing ha dovuto uscire dal mercato con una perdita di oltre 10 milioni di dollari. Per Li Genxing, che era bravo nelle speculazioni a breve termine, questa è stata senza dubbio una Waterloo rara nella sua carriera.
[Il primo bisturi della dissezione] Errore di valutazione dei tempi: il costo del passaggio di testimone nel 2021
Esaminando la cronologia della transazione, il difetto fatale è chiaramente visibile. Nel 2021, quando la frenesia degli investimenti globali è nel pieno dell'anno, il mercato degli acquisti di Hong Kong presenta una strana situazione di "ghiaccio e fuoco". In quel periodo, la diffusione dei vaccini fece crescere le aspettative di ripresa e il calo degli affitti dei negozi nelle principali aree commerciali si attenuò. Tuttavia, il distretto di Minsheng, su cui Li Genxing aveva puntato, è sprofondato in un inverno più rigido a causa dello scoppio della quinta ondata dell'epidemia.
"È caduto nella tipica trappola dell'"investimento inverso". Zhang Guoqiang, analista immobiliare industriale e commerciale di Midland, ha affermato senza mezzi termini: "Acquistare i beni nel 2021 sembra un'operazione poco oculata, ma in realtà ignora tre cambiamenti strutturali: i consumi transfrontalieri sono irreversibili, le aree di sostentamento delle persone sono sovrasature e le piattaforme di consegna di cibo online sono in crescita". I fatti hanno dimostrato che nel raggio di 500 metri da San Po Kong negli ultimi tre anni sono stati aperti più di 20 nuovi ristoranti che vendono porridge e noodles. La concorrenza omogenea ha ridotto gli affitti di 15%. I cosiddetti "rendimenti stabili" sono semplicemente vulnerabili.
[Il secondo coltello colpisce l'osso] Tempesta di aumenti dei tassi di interesse: il conto alla rovescia per la morte dei giocatori indebitati
La crisi più profonda risiede nei bilanci finanziari. Secondo il precedente modello operativo del Shenghui Fund, questo tipo di investimento immobiliare adotta spesso la strategia "leva finanziaria elevata + finanziamento ad alto tasso di interesse". Prendendo come esempio il negozio di San Po Kong, se il mutuo originale fosse stato del 70%, calcolato in base al tasso di interesse P-rate attuale di 5,875%, la rata mensile ammonterebbe a 69.000 HK$, ovvero 11.000 HK$ in più rispetto al reddito da locazione! "Questo equivale a perdere soldi ogni mese per mantenere il negozio. Più a lungo lo tieni aperto, più perdi." Pan Zhiming, amministratore delegato di Centaline Industrial and Commercial Properties, ha fatto un calcolo preciso.
Ciò che è ancora più crudele è che la politica dei tassi di interesse "più alti per più tempo" della Federal Reserve statunitense ha completamente distrutto il modello di arbitraggio dei fondi immobiliari. La formula del "prendere in prestito poco denaro e far pagare un affitto alto", che in passato si basava su bassi tassi di interesse, si è trasformata in una "spirale mortale" con l'aumento vertiginoso dei costi di finanziamento. Gli addetti ai lavori hanno rivelato che il rapporto di copertura degli interessi (ICR) di alcuni prodotti di fondi è sceso al di sotto della soglia di allerta di 1,5 volte, costringendo i gestori a tagliare le posizioni e a bloccare le perdite.
[Il terzo coltello colpisce il cuore] Cambiamenti nel commercio al dettaglio: come le piattaforme di consegna di cibo castrano il valore dei negozi di strada
Quando siamo entrati in Yanqing Street e abbiamo osservato la situazione sul posto, la verità era ancora più sanguinosa. Sebbene durante l'ora di pranzo il negozio di porridge ospitasse più di una dozzina di clienti, la frequenza con cui i fattorini entravano e uscivano era di circa 2-3 persone al minuto. "Oltre il 60% del fatturato di questo ristorante è dovuto al cibo da asporto, quindi non ha bisogno di una posizione privilegiata." Boss Chen, un veterano del settore della ristorazione, ha affermato: "Oggigiorno, la cosa più importante quando si affitta un locale è la cucina, e l'arredamento della vetrina è diventato secondario. Se il proprietario si aggrappa alla 'teoria della posizione', è destinato a essere eliminato dal mercato."
Nel 2023, la percentuale di ordini da asporto nel settore della ristorazione di Hong Kong ha raggiunto il 47%, con un aumento di 32 punti percentuali rispetto al periodo precedente l'epidemia. Quando il "raggio di radiazione geografico" viene riscritto dai motociclisti, la logica della "monetizzazione del traffico" delle tradizionali attività commerciali ambulanti crolla. Il "tasso di esposizione dei negozi al dettaglio nei piani bassi" che Li Genxing attribuiva allora importanza potrebbe non essere così importante quanto la valutazione a stelle sulla pagina Foodpanda agli occhi dei consumatori della Generazione Z.
[Il colpo finale] Onda di riscatto dei fondi: una fuga di autodifesa reale nel dilemma del prigioniero
La goccia che ha fatto traboccare il vaso è stato il crollo della fiducia tra gli investitori dei fondi. Secondo le informazioni della China Securities Regulatory Commission, il numero di richieste di riscatto per un prodotto di investimento nell'ambito di Shenghui, incentrato sul sostentamento delle persone, è aumentato di due volte al mese nel 2023. "Gli investitori stanno notando che i REIT statunitensi pagano tassi di interesse annuali superiori a 8%, mentre i fondi di investimento di Hong Kong hanno difficoltà a pagare dividendi, e un'ondata di riscatti è imminente", ha rivelato un avvocato specializzato in private equity che ha preferito rimanere anonimo.
Questo "dilemma del prigioniero" costringe i gestori dei fondi a vendere le attività a un prezzo basso. Tuttavia, quando il mercato viene inondato da vendite, si innesca un circolo vizioso di valutazioni. I dati di DTZ mostrano che il prezzo di transazione dei negozi nel distretto di Minsheng nel primo trimestre del 2024 è sceso di 45% rispetto al picco del 2021, mentre la perdita di 36% di Li Genxing è stata in realtà considerata "superiore al mercato". Questo tipo di umorismo nero è un microcosmo della crisi di sopravvivenza dell'intero settore.
[Domanda finale] Gli investimenti nei negozi di strada sono morti? Tre serie di dati rivelano il futuro della vita
Di fronte alle terribili condizioni di mercato, gli investimenti nei negozi di strada dovrebbero essere condannati a morte? Tre serie di dati chiave rivelano speranza:
- Il consumo basato sull'esperienza cresce controtendenza：Lo scorso anno le vendite di K11 MUSEA sono aumentate del 38% su base annua, dimostrando che i negozi "creatori di scenografie" hanno ancora un potere esplosivo;
- La domanda di micromagazzini aumenta：Il canone di locazione dei mini-depositi nelle aree urbane rimane elevato, pari a 95%, e la trasformazione in stazioni "dell'ultimo miglio" è diventata una nuova via d'uscita;
- L’allentamento delle politiche è imminente：Il governo intende allentare le restrizioni sulle cliniche mediche al piano terra; il settore dei servizi professionali potrebbe rivelarsi un salvatore miracoloso.
"Invece di maledire l'oscurità, è meglio accendere una candela", ha scritto Li Genxing nel suo ultimo blog. Questo veterano del disperato tentativo di sopravvivenza del settore dei centri commerciali potrebbe lanciare un appello decisivo alla trasformazione dell'intero settore. Mentre la mentalità da “esattore di rendite” è ormai storia passata, la storia della nuova generazione di fondi immobiliari è appena iniziata...
Ulteriori letture:
- Li Genxing ha perso 8,9 milioni di yuan nella trappola della "cartolarizzazione dei negozi"
- Un'altra proprietà inserita nella lista d'argento, la Prince Properties del defunto "re dei negozi" Tang Shing-po, ha subito una perdita di 61 milioni di dollari di Hong Kong.
- Il pazzo Deng Chengbo, l'agente in difficoltà finanziarie, è ansioso di far scoppiare petardi per rendere omaggio agli dei dopo aver ricevuto l'incarico!
