Sommario
Posso richiedere un mutuo per una casa infestata? – Un’analisi completa
In una città come Hong Kong, dove i prezzi degli immobili sono elevati, i terreni scarseggiano e la popolazione è densa, acquistare una proprietà è una decisione importante nella vita della maggior parte dei cittadini. Tuttavia, alcune proprietà sono note come "case infestate" perché al loro interno si sono verificati omicidi, suicidi o altri eventi sfortunati. Questi immobili tendono ad avere prezzi più bassi, attraendo acquirenti disposti ad accettare il loro background. Ma la domanda è: è possibile richiedere un mutuo per una casa così infestata? La banca rifiuterà di prestare denaro a causa delle particolari caratteristiche dell'immobile? Questo articolo esplorerà in modo esaustivo la questione dal punto di vista del diritto, della politica bancaria, delle prassi di mercato e dei casi concreti.
1. Cos'è una casa infestata?
1.1 Definizione di casa infestata
A Hong Kong, sebbene non esista una definizione legale chiara del termine "casa infestata", esso si riferisce generalmente a una proprietà in cui si sono verificati omicidi, suicidi, morti non naturali o altri eventi considerati sfortunati. Questi eventi vengono spesso registrati e possono influire sul valore di mercato e sull'attrattiva dell'immobile. Per esempio:
- Omicidio：Ad esempio, in una determinata unità si è verificato un omicidio.
- suicidio: Qualcuno si è suicidato o si è impiccato nella proprietà.
- Morte accidentale: Come la morte causata da incendio o fuga di gas.
Hong Kong:Secondo l'ordinanza sugli agenti immobiliari, gli agenti immobiliari sono tenuti a dichiarare se un immobile è coinvolto in un "incidente mortale", ma non esiste una definizione chiara di "casa infestata". In pratica, se un decesso incide seriamente sul valore di una proprietà (ad esempio un omicidio), la casa può essere considerata infestata.
Taiwan: Secondo l'articolo 354 del Codice civile, il venditore deve informare il venditore di eventuali "difetti gravi" della casa. Per quanto riguarda la questione se una casa infestata rientri in questa categoria, la maggior parte delle decisioni giudiziarie ha stabilito che la segnalazione deve essere effettuata in modo proattivo. Ad esempio, la sentenza della Corte Suprema del 2013, n. 908, ha affermato che se si verifica una morte non naturale in una casa, l’occultamento del fatto da parte del venditore costituisce frode.
Cina continentale:La legge non definisce esplicitamente cosa sia una casa infestata, ma il Codice civile sancisce il "principio di buona fede". Se per questo motivo dovesse sorgere una controversia tra acquirente e venditore, il tribunale può stabilire che il venditore debba pagare un risarcimento per "ordine pubblico e buona morale".
Si vocifera addirittura che perfino le unità vicine o altre unità nello stesso edificio possano essere influenzate negativamente dalla casa infestata a causa del "feng shui" o di fattori psicologici.
Influenze culturali e psicologiche
La comunità cinese in genere evita le case infestate, perché ritiene che abbiano un cattivo feng shui o portino sfortuna. Questa cognizione psicologica influenza direttamente il valore degli immobili: il prezzo di mercato delle case infestate è solitamente inferiore di 20%-50% rispetto a quello degli immobili nella stessa zona, ed è difficile rivenderle. Anche se la legge non lo regola in modo chiaro, il meccanismo di mercato ha portato naturalmente al fenomeno degli "sconti per case infestate".
1.2 L'impatto sul mercato delle case infestate
Il prezzo di una casa infestata è solitamente da 10% a 50% più basso rispetto a proprietà simili nella stessa zona, a seconda della gravità dell'incidente, del livello di pubblicità e della percezione della proprietà da parte del mercato. Per alcuni acquirenti che desiderano entrare nel mercato a un prezzo basso, una casa infestata può rappresentare un "affare" (vale a dire un'opzione conveniente), ma il prerequisito è che debbano risolvere il problema finanziario, in particolare il mutuo.
2. La relazione tra i principi fondamentali del mutuo e le case infestate
2.1 Come funzionano i mutui
Un mutuo è un prestito che utilizza un immobile come garanzia. Le banche o gli istituti finanziari decideranno se approvare un prestito e il rapporto prestito/valore (LTV) in base a fattori quali la valutazione dell'immobile, la capacità di rimborso del mutuatario e il rischio di mercato. A Hong Kong, i mutui immobiliari sono solitamente erogati dalle banche e sono regolamentati dall'Autorità monetaria di Hong Kong (HKMA).
2.2 Potenziale impatto delle case infestate sui mutui
Sebbene le case infestate non abbiano uno status legale speciale, possono influenzare diversi fattori chiave nelle richieste di mutuo:
- Valutazione immobiliare:La banca incaricherà un perito professionista di valutare la proprietà e la presenza di una casa infestata potrebbe portare a una valutazione bassa.
- Liquidità del mercato: La banca valuterà il potenziale di rivendita dell'immobile. Se una casa infestata è difficile da vendere, la banca potrebbe considerarla una garanzia ad alto rischio.
- Fattori psicologici: Sebbene le banche siano per lo più razionali, alcuni dipendenti o alcune politiche possono essere indirettamente influenzati da concetti tradizionali.
3. Aspetto legale: il rapporto tra case infestate e mutui
3.1 La legge di Hong Kong sulle case infestate
A Hong Kong, le transazioni immobiliari sono regolamentate dalla Conveyancing and Property Ordinance e dalla legislazione correlata. I venditori e gli agenti immobiliari hanno il dovere di segnalare agli acquirenti eventuali difetti materiali di un immobile. Tuttavia, se la storia di una casa infestata debba essere divulgata è ancora una questione dibattuta dal punto di vista giuridico:
- Obblighi di informativa:Secondo le linee guida dell'Estate Agents Authority, gli agenti dovrebbero rivelare gli incidenti gravi noti (come gli omicidi), ma non sono necessariamente tenuti a rivelare "voci" o eventi non confermati.
- Responsabilità dell'acquirente：Hong Kong adotta il principio "Caveat Emptor" e gli acquirenti sono tenuti a verificare autonomamente i dettagli dell'immobile.
- Le conseguenze dell'occultamento:Se il venditore o l'agente immobiliare non divulgano proattivamente informazioni su una casa infestata, l'acquirente può cercare di annullare il contratto o richiedere un risarcimento.
- Onere della prova: L'acquirente deve provare che il venditore ha "consapevolmente e intenzionalmente nascosto" le informazioni. Nella pratica, ciò può essere corroborato da interviste ai quartieri, notiziari o registri della polizia.
Per le banche non esiste alcuna disposizione di legge esplicita che proibisca di concedere mutui per case infestate. Pertanto, dal punto di vista legale, una casa infestata non costituisce un ostacolo alla richiesta di un mutuo.
3.2 Proprietà immobiliare e idoneità al mutuo
Finché il titolo di proprietà è chiaro e soddisfa i requisiti del mutuo della banca (ad esempio, assenza di modifiche illegali o problemi strutturali), il fatto che si tratti di una casa infestata non influisce direttamente sull'idoneità al mutuo. In altre parole, la caratteristica "sfortunata" di una casa infestata è una restrizione psicologica o di mercato, più che legale.
4. Politiche bancarie e mutui per case infestate
4.1 Criteri di approvazione della banca
Quando si approvano i mutui, le banche di Hong Kong prendono in considerazione principalmente i seguenti fattori:
- Credito del mutuatario: Include reddito, rapporto debito/reddito e cronologia creditizia.
- Valutazione immobiliare: Il valore di mercato dell'immobile viene stimato da un perito incaricato dalla banca.
- valutazione del rischio: Inclusi il rischio di liquidità e il potenziale deprezzamento dell'immobile.
Il contesto particolare di una casa infestata può influenzare la valutazione e la stima del rischio, ma non tutte le banche la rifiuteranno direttamente.
4.2 Atteggiamenti delle diverse banche
Sulla base dell'esperienza di mercato, le banche di Hong Kong hanno atteggiamenti diversi nei confronti delle case infestate:
- Grandi banche (come HSBC, Hang Seng, Standard Chartered): Queste banche solitamente hanno politiche interne più severe e potrebbero ridurre l'importo del prestito o addirittura rifiutare la domanda a causa della scarsa liquidità o di problemi di valutazione della casa infestata.
- Banche o società finanziarie di piccole e medie dimensioni:Per attrarre clienti, alcune istituzioni di piccole e medie dimensioni potrebbero adottare un atteggiamento più rilassato nei confronti delle case infestate, a patto che la valutazione dell'immobile sia ragionevole e il mutuatario abbia una buona reputazione creditizia.
- Caso di studio:Ci sono segnalazioni secondo cui alcuni acquirenti hanno richiesto con successo un mutuo per case infestate, ma l'importo del prestito è solitamente inferiore alla media di mercato (ad esempio, viene approvato solo il mutuo 50%-60%, invece del normale mutuo 70%-90%).
L'Autorità monetaria di Hong Kong non proibisce i mutui sulle case infestate, ma le banche solitamente classificano le case infestate come "immobili ad alto rischio". Alcune banche potrebbero rifiutarsi direttamente di concedere un prestito oppure richiedere un anticipo più elevato (ad esempio riducendo l'importo del prestito a meno del 50%) oppure aumentare i tassi di interesse.
4.3 Il ruolo dell'assicurazione ipotecaria
A Hong Kong, se un acquirente ha bisogno di un mutuo con un rapporto di interesse elevato (ad esempio, superiore a 70%), di solito deve sottoporsi al Mortgage Insurance Programme (MIP). Tuttavia, le compagnie di assicurazione sui mutui (come la Hong Kong Mortgage Corporation Limited) potrebbero rifiutarsi di fornire l'assicurazione a causa della natura particolare delle case infestate, limitando così indirettamente la fattibilità di mutui ad alto rapporto.
5. Funzionamento pratico: come richiedere un mutuo per una casa infestata?
5.1 Preparazione
Se sei interessato ad acquistare una casa infestata e richiedere un mutuo, puoi seguire i seguenti passaggi:
- Dai un'occhiata al database delle case infestate: Esistono alcuni siti web (come "Hong Kong Haunted House Database") che registrano gli indirizzi delle case presumibilmente infestate. Controllare lo sfondo della proprietà di destinazione.
- Assumi professionisti: Nominare un avvocato e un perito per assicurarsi che non vi siano problemi con il titolo e la struttura della proprietà.
- Comunicare con la tua banca: Prima di presentare una domanda formale, verifica presso più banche le loro politiche sulle case infestate.
5.2 Procedura di candidatura
- Invia la tua candidatura: Fornire informazioni finanziarie personali e informazioni sulla proprietà.
- Valutazione immobiliare:La banca provvederà a far effettuare una valutazione da un perito. Se il perito ritiene che la storia inquietante della casa ne influenzi il valore, la valutazione potrebbe essere bassa.
- Notifica dei risultati: La banca deciderà se approvare la domanda in base alla valutazione e alle politiche interne.
5.3 Suggerimenti per migliorare il tasso di successo
- Scegli banche di piccole e medie dimensioni:Come accennato in precedenza, potrebbero essere più disposti ad accettare case infestate.
- Aumentare l'acconto: Aumentare attivamente il rapporto di acconto e ridurre il rischio della banca.
- Fornire ulteriori prove: Se si può dimostrare che l'immobile è ancora richiesto dal mercato (ad esempio, registri di transazioni nelle vicinanze).
VI. Casi di mercato e lezioni apprese
6.1 Caso reale
- Caso Amoy Gardens:Durante il periodo della SARS nel 2003, il Blocco E di Amoy Gardens era considerato una "casa infestata" a causa della morte di numerose persone. Negli anni successivi il prezzo delle unità immobiliari diminuì drasticamente, ma ci furono comunque acquirenti che riuscirono a richiedere un mutuo e ad entrare nel mercato.
- Un'unità a Tsuen Wan:Nel 2010, un'unità immobiliare in cui era avvenuto un omicidio è stata venduta a un prezzo basso e l'acquirente è riuscito a ottenere un mutuo 50% tramite una banca di piccole o medie dimensioni.
6.2 Lezioni e ispirazione
Questi casi dimostrano che non è del tutto impossibile ipotecare le case infestate, ma il successo dipende dall'atteggiamento della banca, dalle condizioni specifiche dell'immobile e dalla capacità finanziaria dell'acquirente.
7. L'influenza dei fattori culturali e psicologici
7.1 Concetti del Feng Shui a Hong Kong
In genere, gli abitanti di Hong Kong attribuiscono grande importanza al Feng Shui e spesso si ritiene che le case infestate abbiano un'"aura negativa" che influenza il destino dei residenti. Questa percezione culturale può influenzare indirettamente il giudizio di banche e periti.
7.2 Accettazione dell'acquirente
Poiché le giovani generazioni stanno diventando meno tradizionaliste, alcuni acquirenti stanno iniziando a considerare le case infestate come opportunità di investimento. Ciò potrebbe gradualmente cambiare la percezione del mercato riguardo alle case infestate e, a sua volta, influenzare le politiche sui mutui.
Confronto delle politiche di Hong Kong, Taiwan e Cina continentale
| zona | Norme legali | Politica bancaria | Accettazione del mercato |
|---|---|---|---|
| Hong Kong | Gli intermediari devono dichiarare i decessi | Alcune banche rifiutano di prestare perché l'importo del prestito è basso e il tasso di interesse è alto | Scontato 20%-40%, più investitori |
| Taiwan | Il tribunale ha stabilito che la casa infestata era un difetto importante | L'importo del prestito è ridotto da 10% a 20% e sono richieste garanzie aggiuntive | Ci vivono pochi residenti, la maggior parte delle case sono affittate |
| Cina continentale | In assenza di una regolamentazione esplicita, la questione verrà gestita secondo il principio di buona fede. | Le banche statali spesso rifiutano di prestare, la finanza privata è più flessibile | Scontato 30%-50%, liquidità estremamente bassa |
8. Conclusione e raccomandazioni
8.1 È possibile ipotecare una casa infestata?
La risposta èSì, ma con delle condizioni. Le case infestate non sono un'area legalmente proibita, ma una zona grigia nelle politiche di mercato e bancarie. Se la valutazione dell'immobile è ragionevole, il mutuatario ha una buona reputazione creditizia e viene scelta la banca giusta, è possibile richiedere un mutuo.
Sebbene acquistare una casa infestata presenti dei vantaggi in termini di prezzo, non si possono ignorare i rischi legali e finanziari nascosti. Se decidi di acquistarlo, assicurati di:
- Controllare attentamente la cronologia della proprietà, per evitare asimmetrie informative.
- Riservare denaro sufficiente, in risposta alla riduzione dei tassi di prestito bancario.
- Consulta avvocati professionisti e consulenti immobiliari, migliorare i termini del contratto.
8.2 Consigli per gli acquirenti
- Fai i compiti: Comprendere il contesto dell'immobile e le condizioni di mercato.
- Confronti multipli: Contatta più banche per trovare la soluzione migliore.
- Preparazione mentale: Accettare un rapporto prestito/valore potenzialmente più basso o un anticipo più elevato.
In breve, la fattibilità di un mutuo per una casa infestata dipende da molteplici fattori. Anche se ci sono delle sfide, non è del tutto impossibile. Se una casa infestata possa essere ipotecata con successo dipende dalla politica di rischio della banca e dal potere contrattuale dell'acquirente. Nel contesto culturale della società cinese, tali proprietà sono sempre considerate una "nicchia di mercato" e si raccomanda agli acquirenti generici di valutare attentamente le proprie esigenze e la propria tolleranza al rischio prima di prendere una decisione.
