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大埔白石角天賦海灣3期海鑽10座高層B室，實用面積1450平方呎，屬於4房間隔，近日以1450萬元成交，呎價約10000元，與同區居屋呎價相近。
虧損超過480萬元
據區內代理透露，買家看好白石角站未來的發展潛力，經過多次議價後達成交易。原業主於2013年以1853.4萬元購入該單位，並於2021年開始放盤，最初叫價2800萬元。經過多次調整價格後，最終累計減價1350萬元，降幅約48%，才成功售出。業主持有該單位約12年，此次交易帳面虧損逾403萬元。若計入購入單位時的釐印費（約69.5萬元）及代理佣金等雜項支出，估計實際虧損超過480萬元。
1.交易詳情與市場定位錯配
1.1 個案基本資料複盤
該單位為實用面積1,450平方呎的四房海景戶型，2013年購入價1,853.4萬港元，持有期間經歷2015年股災、2019年社會事件、2020年疫情及2022年加息周期，最終以1,450萬成交，創下項目二手市場呎價新低。值得關注的是：
- 價格斷崖式下跌：原業主累計降價48%，較同座中層單位2021年成交價2,350萬元暴跌38%
- 持有成本黑洞：除帳面虧損403萬，計入69.5萬釐印費及約2%佣金（29萬），實際虧損突破500萬大關
- 租售比失衡：現時同類單位月租約3.8萬元，按成交價計算租金回報僅3.1%，低於市場平均
1.2 白石角豪宅區的定位困境
天賦海灣作為新界東北指標豪宅，發展商當年以「吐露港最後臨海地王」作招徠，三期共提供2,286個單位。但市場定位存在三大矛盾：
- 交通孤島效應：雖鄰近規劃中的白石角站，但東鐵線延遲至2034年通車，現時依賴巴士接駁，與傳統豪宅區存在差距
- 供應過剩危機：周邊5年內將新增逾4,000伙供應，包括科學園創新斗室、優景里項目等，稀釋豪宅稀缺性
- 價格錨定失效：目前二手呎價跌至萬元水平，與同區居屋（如寶雅苑實呎約9,500元）形成危險比價關係
2.政策環境與市場周期雙殺
2.1 稅務政策疊加效應
該交易完美體現香港「辣招」的長尾影響：
- 額外印花稅(SSD)枷鎖：2013年購入時適逢SSD三年禁售期，業主錯失2016-2018年樓市高峰期出貨機會
- 買家印花稅(BSD)擠壓：非本地買家佔比從2012年高峰期的20%跌至現時不足3%，直接衝擊豪宅市場
- 壓力測試門檻：現時1,500萬以上物業需通過5.75%按揭利率測試，剔除逾六成潛在買家
2.2 利率周期與經濟轉型
美聯儲暴力加息徹底改變遊戲規則：
- 供款負擔倍增：以該單位當年七成按揭計算，月供從2013年的3.9萬（H+1.5%）暴增至現時的7.2萬（P-2.25%）
- 資產配置轉移：香港1個月HIBOR從0.15%飆升至5.0%，定存收益超越豪宅租金回報
- 中產購買力萎縮：本港2023年Q2家庭負債比率升至93.3%，創歷史新高
3.供需結構性逆轉
3.1 供應側：北都計劃重塑格局
《北部都會區發展策略》正改寫新界東北價值鏈：
- 發展重心北移：古洞北/粉嶺北將釋放7,400伙私樓供應，直接分流白石角高端客源
- 科技走廊定位：河套區集中發展創科產業，削弱白石角「低密度住宅區」的獨特性
- 基建資源傾斜：政府未來五年將向北都投入6,500億基建預算，白石角站延期反映區域戰略地位下降
3.2 需求側：買家結構劇變
中原地產數據顯示，2023年Q3逾2,000萬豪宅成交中：
- 內地客佔比從2018年的35%降至12%
- 企業名義購房比例由28%跌至9%
- 首置客佔比突破60%，反映投資需求斷崖式下跌
4.專家解讀與市場啟示
4.1 業界觀點交鋒
- 利嘉閣研究部主管陳海潮：「這宗交易是豪宅市場的警世鐘，反映新界東北過度開發的後遺症」
- 星展銀行地產分析師丘卓文：「當豪宅租金回報長期低於融資成本，將引發系統性估值調整」
- 前差估署署長彭贊榮：「政府需重新審視SSD『一刀切』政策，避免誤傷長線持有者」
4.2 投資者行為模式轉變
從該案例可歸納三大趨勢：
- 去槓桿化：買家普遍要求30%以上議價空間，對高成數按揭持審慎態度
- 現金為王：2023年豪宅現金交易比例升至45%，較2018年翻倍
- 功能導向：四房戶需求萎縮，800-1,200呎三房成為主流成交戶型
5.未來三年關鍵變數
5.1 白石角站進度成生死線
根據港鐵最新時間表：
- 2026年開展詳細設計
- 2030年動工
- 2034年竣工
長達11年的空窗期將持續壓制區內樓價
5.2 利率政策雙向風險
美聯儲利率點陣圖顯示：
- 2024年維持5%以上高息環境
- 2025年或啟動降息周期
但本港銀行體系結餘已跌至447億，跟隨美息下調空間有限
5.3 供應洪峰來襲
差餉物業估價署預測：
- 2024-2026年全港私樓年均落成量達2.1萬伙
- 新界東北佔比將從現時18%升至27%
庫存去化周期恐延長至24個月以上
Conclusione
這宗看似個別的蝕讓交易，實質是香港樓市結構性轉型的縮影。當豪宅光環褪去、政策紅利消失、利率周期逆轉三重壓力疊加，投資者必須重新審視「Location, Location, Location」的傳統法則。白石角的困境提醒我們：在都市發展的巨輪下，沒有永遠的黃金地段，只有不斷演進的價值邏輯。未來樓市將加速分化，那些缺乏實質支撐的「概念豪宅」，或將迎來更殘酷的價值重估。
