Sommario
Nell'ordinamento giuridico di Hong Kong, la legge di Hong Kong garantisce una tutela relativamente completa agli inquilini, e i diritti e gli interessi degli inquilini sono tutelati dall'Ordinanza sui proprietari e gli inquilini (consolidamento) (Capitolo 7) e dalle leggi correlate. Queste leggi mirano a bilanciare i diritti e gli obblighi dei locatori e degli inquilini, ma i benefici effettivi dipendono comunque dal contenuto del contratto di locazione e dalla consapevolezza di entrambe le parti di rispettare la legge. In caso di controversie, si consiglia di conservare le prove (ad esempio, registrazioni delle comunicazioni, ricevute di affitto, ecc.) e di risolverle per vie legali. I contenuti specifici della protezione includono i seguenti aspetti:
1. Controllo del contratto di locazione e diritti di rinnovo
- Garanzia del termine di locazione: Se l'inquilino firma un "contratto di locazione a tempo determinato" (a tempo determinato), il locatore in genere non può recedere unilateralmente dal contratto o richiedere all'inquilino di andarsene durante il periodo di locazione, a meno che l'inquilino non violi i termini del contratto (ad esempio non pagando l'affitto, danneggiando la proprietà, ecc.).
- Diritto di rinnovo del contratto di locazione：Alcuni contratti di locazione di vecchio tipo (come le proprietà "a canone controllato" firmate prima del 1983) possono essere regolati dalla Parte IV dell'Ordinanza e gli inquilini hanno il diritto di rinnovare il contratto. Tuttavia, dal 2004, la maggior parte dei contratti di locazione residenziali è stata modificata in "contratti di locazione liberamente negoziati" e il rinnovo richiede una negoziazione tra entrambe le parti.
2. Restrizioni per l'adeguamento dell'affitto
- Regolamentazione dell'aumento degli affitti:Le leggi attuali non impongono rigide restrizioni agli adeguamenti degli affitti per la maggior parte dei contratti di locazione residenziale (in particolare quelli a breve termine) e gli affitti sono solitamente determinati dalla domanda e dall'offerta del mercato. Tuttavia, se il contratto di locazione specifica un meccanismo di adeguamento del canone (ad esempio, un adeguamento basato sull'indice dei prezzi al consumo), è necessario rispettarne i termini.
- Divieto di tariffe eccessive: Il locatore non può addebitare spese aggiuntive (come il "key money") oltre all'affitto, a meno che ciò non sia chiaramente indicato nel contratto di locazione e entrambe le parti siano d'accordo.
3. Limitazioni alla risoluzione del contratto di locazione
- Condizioni affinché il proprietario prenda possesso dell'immobile: Se il locatore desidera riprendere possesso dell'immobile dopo la scadenza del contratto di locazione, deve emettere una disdetta formale (ad esempio una "Dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione") in conformità con l'Ordinanza e rispettare il termine di legge (solitamente è richiesto un preavviso di un mese). Se l'inquilino si rifiuta di andarsene, il proprietario deve presentare domanda al Tribunale territoriale per ottenere un ordine di esproprio.
- Divieto di sfratto arbitrario: A partire dalla revisione della normativa del 2021, se l'inquilino ha pagato l'affitto puntualmente e non ha violato il contratto, il locatore non potrà recedere forzatamente dal contratto di locazione per motivi diversi da "autooccupazione" o "ristrutturazione".
4. Responsabilità di riparazione e diritto di residenza
- Responsabilità fondamentali dei proprietari immobiliari:Il proprietario deve garantire la sicurezza della struttura dell'immobile, il normale funzionamento degli impianti di fornitura idrica ed elettrica ed è responsabile delle riparazioni più importanti (come perdite dai muri esterni e dalle tubature dell'acqua, ecc.). L'inquilino è responsabile della manutenzione ordinaria (ad esempio la sostituzione delle lampadine).
- Diritti di reclamo degli inquilini: Se il locatore non adempie ai propri obblighi di manutenzione, l'inquilino può presentare reclamo al Dipartimento di Valutazione e Valutazione o al Tribunale Fondiario, o addirittura richiedere una riduzione dell'affitto o un indennizzo.
5. Protezione dei depositi
- Il locatore può addebitare fino a due mensilità di affitto come deposito cauzionale, che dovrà essere restituito entro un periodo di tempo ragionevole dopo la fine del contratto di locazione (dedotti eventuali danni ragionevoli). Se il locatore trattiene la caparra senza motivo, l'inquilino può ricorrere alle vie legali.
6. Protezione dei diritti uguali
- Secondo la Carta dei diritti di Hong Kong e l'Ordinanza antidiscriminazione, ai proprietari non è consentito discriminare gli inquilini in base a razza, sesso, disabilità, ecc.
Nota:
- La legge attuale regola in modo diverso le "locazioni residenziali" e le "locazioni commerciali" e gli inquilini commerciali godono di una tutela relativamente minore.
- Gli inquilini devono leggere attentamente i termini del contratto di locazione e chiarire i diritti e gli obblighi di entrambe le parti prima di firmarlo. In caso di controversia, è possibile richiedere consulenza legale o assistenza a organizzazioni come la Community Legal Services Network.
