Sommario
Il 24 marzo 2025, Nuovo Sviluppo MondialeIl Clearwater Bay Resort è un resort di lusso che offre servizi di alta qualità e un servizio impeccabile.(Mount Pavilia) ha registrato 9 annullamenti di ordini di grandi dimensioni, per un totale di transazioni pari a oltre 420 milioni di dollari di Hong Kong. Queste unità sono state originariamente firmate con contratti di vendita e acquisto provvisori tra il 2019 e il 2021 e gli acquirenti hanno adottato il "Piano di pagamento del presidente" fino a 1.440 giorni, beneficiando di un lungo periodo di transazione e di vantaggi per l'ingresso anticipato. Tuttavia, alla fine gli acquirenti decisero di abbandonare l'affare, con il risultato che le unità non vennero vendute. Lo sviluppatore ha quindi annunciato che avrebbe rimesso sul mercato queste nove unità, insieme a un gruppo di unità speciali, con riduzioni di prezzo che vanno da 17% a 51%, e che sarebbero state vendute in base all'ordine di arrivo il 28 marzo. Questo incidente ha rapidamente attirato l'attenzione del mercato ed è stato visto come uno dei rari casi di cancellazione su larga scala nel mercato immobiliare di Hong Kong negli ultimi anni.
Dettagli dell'unità di ordine di torta
La superficie vendibile delle nove unità variava da 38 a 254 metri quadrati. I prezzi di vendita originali variavano da 10,541 milioni di dollari di Hong Kong a 66,105 milioni di dollari di Hong Kong, mentre il prezzo al piede quadrato variava da 19.086 a 26.914 dollari di Hong Kong. Quando è stato rivenduto, il prezzo è stato modificato da 8,043 milioni di dollari di Hong Kong a 61,383 milioni di dollari di Hong Kong, e il prezzo al piede quadrato è sceso da 19.014 a 24.209 dollari di Hong Kong, con una riduzione compresa tra 17% e 32%. Inoltre, un'unità speciale situata nella Stanza A al 7° piano del Blocco 1 ha subito una significativa riduzione di prezzo. L'unità ha una superficie utile di 1.820 piedi quadrati e un tetto annesso di 1.478 piedi quadrati. Il prezzo originale era di 144 milioni di dollari di Hong Kong, ma ora è stato ridotto a 71,18 milioni di dollari di Hong Kong, con un calo di 511.330 dollari di Hong Kong, rendendolo il caso più eclatante di questa vicenda.
1. Cos'è "Da Da Ding"?
- Ciò significa che l'acquirente abbandona la transazione dopo aver firmato il contratto preliminare di vendita e perde la caparra versata (solitamente 5%-10% del prezzo dell'immobile). Nei nove casi in questione, gli acquirenti potrebbero aver scelto di non pagare a causa di cambiamenti nella pianificazione finanziaria, difficoltà nell'approvazione del mutuo o aspettative pessimistiche per il futuro del mercato.
2. Perché il prezzo di rivendita è stato ridotto a 51%?
- Cambiamenti nell'ambiente di mercato：Negli ultimi anni, il mercato immobiliare di Hong Kong è stato influenzato dall'aumento dei tassi di interesse, dal rallentamento economico e dall'immigrazione, e nel complesso gli scambi sono stati lenti. Gli sviluppatori devono modificare significativamente i prezzi per attrarre acquirenti.
- Fattori di posizionamento del progetto: The Peak è un complesso residenziale di lusso a bassa densità con un prezzo iniziale relativamente alto (il prezzo medio al metro quadro era di circa 20.000 dollari di Hong Kong quando è stato inaugurato nel 2017). Considerata l'attuale tendenza del mercato a spostarsi verso unità di piccole e medie dimensioni, sono necessari sconti significativi per smaltire le scorte.
- Strategia dello sviluppatore：Lo sviluppatore (New World Development) potrebbe avere urgente bisogno di incassare per migliorare il flusso di cassa o liberare risorse per nuovi progetti, quindi sceglie la "promozione del taglio dei prezzi".
3. Rischi di un lungo periodo di transazione
Il piano di pagamento 1440 del presidente consente agli acquirenti di completare la transazione fino a quasi 4 anni dopo la firma del contratto e offre sconti per l'ingresso anticipato. Il programma risulta interessante durante la fase di ripresa del mercato immobiliare dal 2019 al 2021, in particolare per gli investitori o gli acquirenti che desiderano differire il pagamento. Tuttavia, con i cambiamenti nell'ambiente economico di Hong Kong negli ultimi anni, tra cui aumenti dei tassi di interesse, fluttuazioni del mercato azionario e una lenta ripresa economica dopo l'epidemia, alcuni acquirenti potrebbero scegliere di annullare i loro depositi (solitamente 10% a 15% del prezzo della proprietà) a causa della pressione finanziaria o della mancanza di fiducia nelle prospettive di mercato.
4. Il mercato immobiliare di lusso è debole
Clearwater Bay Residences si posiziona come un progetto residenziale di lusso, caratterizzato da ville a bassa densità e unità speciali. Molte celebrità hanno deciso di trasferirsi qui, come Pakho Chau, Kenny Kwan e Benjamin Yuen, ed è noto come il "quartiere residenziale delle celebrità". Tuttavia, negli ultimi anni la domanda nel mercato immobiliare di lusso ha subito un forte rallentamento. Secondo i dati di mercato, nel 2024 il volume delle transazioni immobiliari di lusso a Hong Kong diminuirà di circa 30% rispetto al picco precedente all'epidemia, principalmente a causa della fuga di capitali, degli elevati tassi di interesse e del passaggio degli investitori ad altri asset. L’annullamento dell’ordine da parte di Aolong potrebbe riflettere l’intensificazione di questa tendenza.
5. Pressione al ribasso sui prezzi immobiliari
Dal 2022, il mercato immobiliare di Hong Kong nel suo complesso è entrato in una fase di assestamento, con i prezzi degli immobili di seconda mano in alcune zone in calo di oltre 20%. Sebbene Clearwater Bay, dove si trova Pavillion, sia nota per la sua tranquillità e l'elevata privacy, negli ultimi tempi anche il suo mercato secondario ha subito un notevole deprezzamento. Ad esempio, un appartamento con tre camere da letto a Mount Pavillion è stato venduto per 13,08 milioni di dollari di Hong Kong nell'ottobre 2024, con un calo di circa 271.000 dollari di Hong Kong rispetto al prezzo di acquisto; un'altra unità è stata addirittura messa sul mercato con una perdita di oltre 4 milioni di dollari di Hong Kong. Questa tendenza al ribasso dei prezzi potrebbe minare la fiducia dei primi acquirenti nel mantenere l'immobile, inducendoli ad annullare gli ordini per limitare le perdite.
6. Impatto dell'incidente e osservazioni successive
- Impatto sulla fiducia del mercato：Un taglio significativo dei prezzi potrebbe intensificare il sentimento di attesa del mercato e i potenziali acquirenti potrebbero aspettarsi che più proprietà seguano l'esempio e riducano i prezzi.
- Frammentazione del mercato immobiliare di lusso:La domanda di immobili di fascia media e bassa è relativamente stabile, ma il ciclo di vendita delle case di lusso di fascia alta potrebbe essere ulteriormente prolungato a causa della riduzione del gruppo di acquirenti.
- Gli sviluppatori adeguano le strategie di prezzo：In futuro, i prezzi dei nuovi immobili potrebbero avvicinarsi di più alla convenienza del mercato e potrebbero essere aggiunte opzioni di pagamento flessibili per ridurre il rischio di annullamento degli ordini.
7. Reazione e impatto del mercato
Si intensifica l'atteggiamento attendista degli acquirenti
I drastici tagli dei prezzi di Aolang potrebbero indurre il mercato ad attendere ancora a lungo. Per gli acquirenti interessati all'acquisto di Mount Pavillion, il calo del prezzo di 51% suggerisce che c'è ancora spazio per un calo dei prezzi immobiliari, il che potrebbe indurli ad attendere prezzi più bassi. Per i proprietari di altri progetti di edilizia residenziale di lusso, questo incidente potrebbe aumentare la pressione delle perdite e compromettere la stabilità del mercato immobiliare secondario.
La fiducia degli sviluppatori è stata messa alla prova
Essendo uno dei principali sviluppatori di Hong Kong, New World Development ha dovuto affrontare cancellazioni su larga scala e tagli di prezzo per il suo progetto di punta, Mount Pavillion, il che senza dubbio rappresenta una sfida per la sua immagine di marca e la fiducia del mercato. Gli addetti ai lavori hanno sottolineato che se altri progetti seguissero questa strategia, si potrebbe innescare una reazione a catena e intensificare la concorrenza nel mercato immobiliare.
Impatto sulla zona di Clearwater Bay
L'incidente del Pavillion potrebbe avere ripercussioni anche sul mercato immobiliare generale di Clearwater Bay. La zona è dominata da case di lusso e residenze a bassa densità. Il caso di transazione di seconda mano in cui il prezzo al metro quadro del Mount Pavillion è sceso sotto i 9.000 dollari di Hong Kong (vedere il rapporto del 25 marzo 2025) ha segnato un nuovo minimo nella regione. Se la tendenza al ribasso dei prezzi dovesse continuare, altri complessi residenziali come Pak Shek Terrace e Pik Wan Court potrebbero dover adeguare i loro prezzi di conseguenza, creando una pressione al ribasso sui prezzi delle abitazioni nella regione.
8. Fattori profondi e prospettive future
Contesto economico incerto
Il mercato immobiliare di Hong Kong è soggetto all'andamento economico globale. Il ciclo di rialzo dei tassi di interesse della Federal Reserve statunitense non è ancora terminato. Il dollaro di Hong Kong è agganciato al dollaro statunitense, il che determina alti tassi sui mutui locali (l'Hibor a marzo 2025 è di circa 4,5%), il che aumenta il costo della proprietà della casa. Allo stesso tempo, l'indebolimento dei legami economici tra Cina e Hong Kong e la riduzione degli afflussi di capitali dalla Cina continentale hanno indebolito anche il sostegno al mercato immobiliare di lusso.
Politica e regolamentazione del mercato
Negli ultimi anni, il governo di Hong Kong ha allentato alcune misure severe sul mercato immobiliare, come la riduzione dell'imposta di bollo e l'allentamento dei coefficienti ipotecari, nel tentativo di rilanciare il mercato immobiliare. Tuttavia, queste misure hanno avuto un impatto limitato sul mercato immobiliare di lusso e la cancellazione degli ordini per Ao Long dimostra che anche i progetti più noti trovano difficile resistere pienamente alla pressione al ribasso del mercato. Se in futuro il governo introdurrà altre politiche di stimolo mirate alle abitazioni di lusso, potrebbe riuscire ad alleviare situazioni simili.
Prospettive a lungo termine di Aolang
Nonostante le sfide a breve termine, il valore di Alonso rimane promettente nel lungo termine. La sua posizione geografica privilegiata, le strutture complete e l'"effetto star" sono ancora gli argomenti di vendita che attraggono gli acquirenti. Se il mercato si stabilizza gradualmente, le unità scontate potrebbero trasformarsi in un'opportunità per gli acquirenti di autoconsumo di entrare nel mercato, spingendo il progetto a smaltire l'inventario.
9. Supplemento dati
- Tra le unità rivendute questa volta, il prezzo di alcune è sceso dal prezzo originale di 53 milioni di dollari di Hong Kong a 26 milioni di dollari di Hong Kong, un calo fino a 511 milioni di dollari di Hong Kong (TP3T), cosa rara negli ultimi anni. Secondo i dati di Centaline Property, nel 2023 i prezzi complessivi delle abitazioni a Hong Kong sono scesi di circa 15% rispetto al massimo del 2021 e il calo di alcune case di lusso ha superato i 20%.
Riassumere:
Il fatto che il Pavilia di Clearwater Bay abbia registrato nove cancellazioni consecutive di grandi ordini e abbia rivenduto le unità a un prezzo ridotto fino a 51% è un microcosmo dell'attuale difficile situazione del mercato immobiliare di Hong Kong. Questo incidente non solo riflette la debolezza del mercato immobiliare di lusso e la fiducia scossa degli investitori, ma evidenzia anche la pressione a cui sono sottoposti gli sviluppatori in un contesto di alti tassi di interesse. Per gli acquirenti questa potrebbe essere una buona opportunità per entrare nel mercato, ma devono anche essere cauti riguardo ai rischi di volatilità del mercato. Per New World Development, trovare il giusto equilibrio tra velocità di liquidazione e immagine del marchio sarà una sfida fondamentale nei prossimi mesi. Per l'intero mercato immobiliare di Hong Kong, il destino di Peak Towers potrebbe diventare un indicatore importante per osservare le tendenze del mercato.
Questo incidente evidenzia che il mercato immobiliare è entrato in una fase di profondo aggiustamento, in particolare il mercato immobiliare di lusso, che ha bisogno di più tempo per smaltire l'inventario. Gli acquirenti devono valutare attentamente le proprie capacità finanziarie e i rischi di mercato; per gli investitori, nel breve termine, potrebbero prestare attenzione alle opportunità di sconto generate dalla riduzione accelerata delle scorte da parte degli sviluppatori, ma nel medio e lungo termine, dovranno comunque osservare le politiche sui tassi di interesse e i progressi della ripresa economica.
Ulteriori letture:
- Analisi approfondita delle politiche del mercato immobiliare di Hong Kong nel bilancio 2025-26
- Il più lussuoso edificio di Sai Kung, "Ao Long", è diventato la zona più colpita dal mercato immobiliare! Le unità con 3 camere da letto subiscono perdite 30% rivela il dilemma delle case di lusso. La tendenza delle celebrità a vendere le proprie azioni per incassare nasconde tre importanti segnali di allarme
Monte PaviliaSituato inHong KongSaigonPenisola di Clearwater BayIl Tai Po TsaiStrada della baia di Clear WaterN. 663 (Università di scienza e tecnologia di Hong Kongposteriore), sìNew World e Puji si sviluppano insiemeDiResidenze di lussoComplesso residenziale, diArchitetti Wong TungDesign, settembre 2011Sviluppo del Nuovo MondoResponsabile del raggiungimento di un accordo di premio per il terreno con il governo al prezzo di 6,64 miliardi di dollari di Hong Kong, pari a circa 6.148 dollari di Hong Kong per piede quadrato sulla base dell'area totale del progetto di 1.078.517 piedi quadrati. La superficie del sito è di 66.800 metri quadrati, suddivisa in 21 isolati e 6 torri residenziali, per un totale di 680 unità. È stato completato nel quarto trimestre del 2016. Il complesso residenziale aveva ottenuto il consenso pre-vendita già a gennaio 2016, ma il primo lotto di unità non è stato messo a gara prima della fine di aprile 2017.
