Sommario
Capitolo 1: Atti di costruzione: il guardiano invisibile del valore della proprietà
I titoli di proprietà sono la linfa vitale del mercato immobiliare di Hong Kong, come un "codice di accesso" che registra il destino dei diritti di proprietà. Ai sensi dell'Ordinanza sulla registrazione fondiaria (Cap. 128), non costituisce solo il fondamento giuridico del titolo, ma anche un passaporto per le transazioni immobiliari. Le funzioni principali di un atto edilizio sono tre:
- Prove inconfutabili dei diritti di proprietà：copre contratti di vendita, cessioni, atti ipotecari e altri documenti per garantire che la proprietà sia chiara.
- Anelli di scambio：Registrare la traccia completa di tutti i trasferimenti, delle ipoteche aggiuntive e delle rilasci di ipoteche.
- Scudo di corte: Nelle controversie sulla proprietà, è la prova chiave per vincere la causa.
"L'atto di proprietà è il fulcro della catena dei diritti di proprietà. Se un anello si rompe, la catena potrebbe crollare." I dati raccolti dal Tribunale fondiario negli ultimi anni hanno rivelato che le controversie sui diritti di proprietà del 68% derivavano da difetti presenti nell'atto di proprietà. L'atto di proprietà in tuo possesso può davvero proteggere il tuo patrimonio?
Capitolo 2 La verità sul mercato degli immobili senza titolo: le amare lezioni dietro gli sconti
La realtà del mercato degli immobili senza titolo è sconvolgente. I dati del 2023 mostrano che il prezzo di transazione di tali immobili presenta uno sconto medio del 25-40%, che riduce persino il valore di complessi residenziali di alta qualità. I seguenti casi sono stimolanti:
- Tragedia della Taikoo Shing Lotus Mansion:L'unità bassa con tre camere da letto è stata venduta per 10,8 milioni di dollari di Hong Kong (11.714 dollari di Hong Kong al piede quadrato) nell'aprile 2023 a causa della scomparsa del proprietario e della perdita dell'atto di proprietà. Si tratta di 351.000 dollari di Hong Kong in meno rispetto alla valutazione della banca di 16,6 milioni di dollari di Hong Kong, stabilendo così il record per lo sconto più grande degli ultimi cinque anni.
- La tragedia dei palazzi popolari di Sham Shui Po:Nel 2022, un'unità è stata venduta a un prezzo stimato di 45% a causa della mancanza di un atto di trasferimento del 1968 e l'acquirente è entrato nel mercato con il pagamento completo.
- Disturbo delle case del villaggio di Yuen Long:Il proprietario ha perso l'atto di proprietà, la transazione è fallita e lui ha perso 800.000 dollari tra deposito e spese legali.
Ciò che è ancora più scioccante è che, secondo le statistiche del Dipartimento di Valutazione e Valutazione, il numero di transazioni di immobili senza titolo è aumentato di 142% dal 2020 al 2023. Nell'era dei prezzi elevati delle case, gli immobili senza atto di proprietà sono un'opportunità o una trappola?
Capitolo 3 Un'analisi completa dei quattro principali rischi degli edifici non autorizzati
Rischio 1: ostacoli sulla strada del mutuo
Il problema più grande per gli acquirenti di immobili senza atto di compravendita sono le difficoltà finanziarie. Quando le banche approvano un mutuo, richiedono l'ispezione degli atti di proprietà originali e giganti come HSBC e Bank of China sono molto spietati. Se i documenti mancano, è possibile ricorrere all'assicurazione sul titolo per porre rimedio alla situazione, ma il premio può arrivare fino allo 0,5-1% del prezzo dell'immobile. Ciò che è ancora più crudele è che la maggior parte degli immobili senza titolo può essere girata solo a società finanziarie e le condizioni del prestito sono le seguenti:
| Tipo di istituto | Punteggio più alto | Intervallo di tasso di interesse annuo | Costi di gestione |
|---|---|---|---|
| banca | Rifiuto | – | – |
| Licenza finanziaria | 50% | 8-12% | 2-3% |
| Prestiti privati | 30% | 18-36% | 5%+ |
| Sei disposto a pagare il doppio degli interessi per un'unità? |
Rischio 2: il baratro senza fondo della rivendita
La liquidità del mercato degli immobili senza titolo è un incubo. Ci vogliono in media 42 giorni per vendere una proprietà normale, mentre per una proprietà senza atto di compravendita ce ne vogliono 189. Se l'acquirente, dopo aver firmato il contratto, scopre che l'atto di proprietà è incompleto, può recedere dal contratto e richiedere un risarcimento ai sensi della Misrepresentation Ordinance, con una percentuale di successo fino al 73%. Se l'agente immobiliare non rivela la verità, la sua licenza può essere revocata. Osereste rischiare su una proprietà come questa?
Rischio 3: buco nero dello sconto sul valore
- Formula del margine di sconto:
Prezzo effettivo della transazione = valutazione di mercato × (1 – fattore di rischio)
Fattore di rischio = (numero di file mancanti/numero totale di file) × parametro di correzione del mercato
- Differenze nella valutazione professionale:
- Le valutazioni dei periti sono solitamente più conservative di quelle delle banche15-20%
- Prestare particolare attenzione al "deprezzamento del valore temporale": ogni anno di ritardo nella rivendita, il valore si deprezzerà di 5-8%
Rischio 4: Bomba a catena della crisi dei diritti di proprietà
Esistono molti rischi associati agli immobili senza titolo:
- Non verrà elaborato: Soggetto all'Ordinanza sulle successioni intestate.
- usucapione:È necessario rispettare i 12 anni di occupazione continuativa previsti dall'Ordinanza di prescrizione.
- Liquidazione della società:Il periodo di recupero dei beni può arrivare fino a 60 anni.
- Periodo retroattivo legale:
- Termine di prescrizione generale per le rivendicazioni di titolo: 12 anni
- Termine di prescrizione per la rivendicazione di terreni governativi: 60 anni
Se non esiste alcuna registrazione presso il catasto, non c'è speranza di rinnovare l'atto e le potenziali cause legali sono una bomba invisibile. Quanto è grande la trappola nascosta dietro la convenienza?
Ulteriori letture:
