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Di recente si è scatenato un vero e proprio putiferio nel settore immobiliare di Hong Kong, poiché la famiglia del defunto "re dei negozi" Deng Chengbo è stata coinvolta in una controversia per debiti del valore di decine di milioni di dollari. Questo giornale ha ottenuto in via esclusiva documenti giudiziari, unitamente a registrazioni immobiliari e interviste approfondite con gli operatori del settore, per ricostruire in modo esaustivo e per i lettori questa tempesta finanziaria che ha coinvolto tre generazioni di imperi commerciali.
Al centro della tempesta: un ordine di recupero crediti da decine di milioni innescato da una garanzia
Il caso del tribunale distrettuale n. DCCJ 4136/2024 è iniziato con la presentazione formale della causa da parte di Hui Cui International Group Co., Ltd. nel gennaio 2024 per recuperare i proventi della causa da Qian Bei Shao Co., Ltd. e dai suoi garanti.Deng ChengboL'amministratore del patrimonio deve complessivamente 1,14 milioni. Questo prestito da 3,5 milioni di dollari, iniziato nell'agosto 2020, si è trasformato in una crisi finanziaria che ha colpito il principale quartiere commerciale di Hong Kong, dopo aver subito l'impatto dell'epidemia e la tempesta di aumenti dei tassi di interesse.
Secondo i documenti di garanzia, Deng Chengbo aveva firmato prima della sua morte una garanzia di responsabilità illimitata a suo nome personale, i cui termini stabilivano che "il garante si assumerà la responsabilità solidale per il capitale, gli interessi e le relative spese legali". Fonti autorevoli in ambito giuridico hanno analizzato che, sebbene tali clausole siano diffuse nella comunità imprenditoriale di Hong Kong, alla morte del garante principale attiveranno la speciale procedura di recupero prevista dalla Sezione 62 dell'Ordinanza sull'amministrazione del patrimonio.
La cronologia del debito decodificata
24 agosto 2020:
- Qianbeishao ha firmato un accordo di rimborso flessibile "3+2" con Huicui International, con un tasso di interesse di 9,5% nel primo anno, che può essere successivamente adeguato in base alle condizioni di mercato
- Deng Chengbo si è recato presso lo studio legale di Central per firmare i documenti di garanzia
- Lo scopo del prestito dovrebbe essere dichiarato come "espansione aziendale e capitale circolante"
Q3 2022:
- Hong Kong segue gli Stati Uniti nell'avvio di un ciclo di aumento dei tassi di interesse, con il tasso primario che supera i 6%
- Qianbeishao ha iniziato a riscontrare ritardi nei pagamenti degli interessi
Agosto 2023:
- Gli arretrati accumulati di capitale e interessi ammontavano a 2,83 milioni di RMB
- I creditori hanno avviato il primo round di trattative e proposto un piano di "scambio debito-capitale"
4 gennaio 2024:
- Completata la registrazione del mutuo per la stanza P, 15/F, Sunrise Centre, Kwun Tong
- La proprietà è stata venduta per 2,7 milioni di dollari, con uno sconto di 421 TP3T rispetto alla valutazione del 2020.
Il calcolo dietro la proprietà ipotecata
L'indagine in loco condotta dal nostro giornale ha rilevato che la proprietà in questione si trova nella zona industriale e commerciale in fase di trasformazione di Kwun Tong, con una superficie utile di circa 1.200 piedi quadrati. L'agente immobiliare ha rivelato che negli ultimi anni l'edificio ha beneficiato del piano "Start Kowloon East", ma il tasso di posti vacanti è rimasto a 18% dopo l'epidemia. Vale la pena sottolineare che il fenomeno del “doppio sconto” si verifica nel processo di cessione di immobili ipotecati:
- Sconto di valutazione: il rapporto di valutazione CBRE del 2020 mostra che l'unità vale 4,65 milioni di dollari
- Sconto vendita urgente: il prezzo di transazione nel 2024 è di soli 2,7 milioni, ovvero 15% in meno rispetto al prezzo di mercato
"Questo rapido deprezzamento riflette i cambiamenti strutturali nel mercato immobiliare commerciale, in particolare sotto l'impatto dei nuovi modelli di uffici, la liquidità degli edifici industriali tradizionali è stata notevolmente ridotta", ha affermato l'analista di JLL Minghan Li.
La mappa patrimoniale della famiglia Deng è scossa
Questo giornale ha raccolto i dati del Catasto e ha scoperto che la famiglia Deng ha ceduto almeno 23 proprietà dal 2022, per un valore totale di oltre 3,8 miliardi di dollari di Hong Kong. Tra le transazioni più importanti si segnalano:
- P/N, Queen's Road East, Wan Chai:
- Prezzo di acquisto nel 2018: 550 milioni
- Prezzo della transazione 2023: 148 milioni
- Perdita contabile: 73% (la perdita effettiva dopo aver dedotto i costi di mantenimento potrebbe raggiungere 81%)
- L'intero edificio commerciale su Carnarvon Road, Tsim Sha Tsui:
- Valutazione 2021: 1,2 miliardi
- Finanziamenti ipotecari nel 2023: 480 milioni
- Rapporto prestito/valore: 40%, molto inferiore alla media del settore di 65%
Wang Yaobang, consulente finanziario della famiglia, ha rivelato: "I decisori hanno implementato la strategia 'il denaro è il re' dal 2021, ma la velocità di realizzazione degli asset non ha tenuto il passo con l'accumulo di interessi. La cessione di alcune proprietà richiede il consenso di più membri della famiglia, ritardando il momento migliore per vendere".
Principali offese e difese nelle battaglie legali
L'avvocato Chen Dawen, esperto in materia di gestione patrimoniale, ha spiegato che le caratteristiche particolari di questo caso sono:
- La garanzia si estinguerà insieme agli eredi?
- Lo status giuridico dell'amministratore del patrimonio prima del completamento della distribuzione del patrimonio
- Meccanismo di condivisione della responsabilità in caso di più eredi
"Secondo la Sezione 15 dell'Ordinanza sui Diritti di Successione, un creditore può richiedere un 'ordine di pagamento prioritario del patrimonio', ma deve dimostrare che il debito è una 'spesa necessaria'". L'avvocato Chan ha sottolineato che questo caso potrebbe innescare importanti cambiamenti nelle procedure di amministrazione del patrimonio.
Effetto shock dell'industria
Questo incidente ha innescato una reazione a catena:
- Molte banche stanno rivedendo le condizioni dei prestiti garantiti dalla famiglia
- Gli istituti finanziari non bancari inaspriscono i coefficienti ipotecari per gli immobili industriali
- Un'ondata di "deleveraging" si sta preparando nel settore degli investimenti immobiliari
Un responsabile del credito presso una banca estera nel centro ha rivelato in forma anonima: "Stiamo esaminando in modo approfondito tutti i portafogli di prestiti con garanzie familiari, in particolare i casi che coinvolgono eredità multigenerazionali, e non escludiamo di richiedere garanzie aggiuntive".
Uno specchio storico: il caso della crisi del debito delle famiglie benestanti di Hong Kong
- 1998: ristrutturazione del debito della famiglia Xu di SEA Holdings
- Valore totale delle attività cedute: 6,2 miliardi
- Tempo impiegato per la ristrutturazione: 7 anni
- Alla fine riprendi lo stato dell'elenco
- 2008: Default obbligazionario della famiglia Zhang del Tai Sheng Group
- Clausola di attivazione: Cross-default
- Società coinvolte: 11 società quotate
- Piano di cessione: introdurre investitori strategici da imprese statali
- 2015: caso di liquidazione di Birmingham Global Young
- Importo coinvolto: 380 milioni
- Situazioni speciali: recupero di beni transfrontalieri
- Le controversie sulla giurisdizione continuano ancora oggi
Il silenzio nell'occhio della tempesta
Deng Yaowen e Deng Yaosheng non hanno risposto alle voci. Il suo rappresentante legale ha solo affermato che "l'incidente è entrato nel processo giudiziario e non è opportuno rilasciare dichiarazioni". Negli ultimi mesi, il prezzo delle azioni delle società quotate in borsa della famiglia è sceso di 23% e il volume degli scambi è aumentato di quattro volte rispetto a tre mesi fa.
L'analista di titoli Huang Zhiqiang ha sottolineato: "Il mercato sta digerendo i potenziali rischi congiunti, in particolare la complessa rete di garanzie reciproche tra le aziende familiari. Se più creditori intraprendono azioni legali, potrebbe innescare una crisi di liquidità".
Osservazione approfondita: il tramonto della cultura della garanzia?
Questo incidente riflette tre contraddizioni profonde nella comunità imprenditoriale di Hong Kong:
- Il conflitto tra la tradizionale “garanzia di rete” e la moderna gestione del rischio
- Il divario tra pratiche commerciali e diritto successorio
- La vulnerabilità dei modelli di investimento e finanziamento immobiliare nel ciclo di rialzo dei tassi di interesse
Zheng Weixin, professore presso la Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Hong Kong, ha avvertito: "Questo potrebbe diventare un caso tipico che cambia le regole del gioco. In futuro, i creditori potrebbero essere tenuti a costituire una "riserva per il rimborso del debito immobiliare" quando accettano garanzie familiari.
La tempesta non è finita
Si dice che almeno tre istituti finanziari stiano valutando la possibilità di intraprendere un'azione legale contro la famiglia Deng. Questa disputa sul debito, iniziata in un angolo di Kwun Tong, sta gradualmente svelando il sipario sul periodo di trasformazione della dinastia immobiliare di Hong Kong. Questo giornale continuerà a seguire questa tempesta economica che coinvolge decine di miliardi di asset.
[Verifica incrociata da tre fonti indipendenti, alcuni dati calcolati e aggiustati da istituzioni professionali, con l'obiettivo di fornire un'analisi approfondita multidimensionale]
