Sommario
Di seguito sono riportatiSocietàLe idee fondamentali e la logica che le sottende:
1. Pressioni macroeconomiche
– Aumento dei tassi di interesse e dei costi di finanziamento
Hong Kong adotta un sistema di tassi di cambio collegati per tenere il passo con gli aumenti dei tassi di interesse statunitensi. Mentre la Federal Reserve continua ad aumentare i tassi di interesse, i tassi di interesse sui mutui di Hong Kong hanno raggiunto i massimi pluriennali (ad esempio, il tasso di interesse preferenziale P delle principali banche salirà a 5,75%-6% nel 2023), riducendo significativamente la domanda di alloggi, in particolare l'accessibilità economica della classe media e degli investitori.
– Debole ripresa economica
La ripresa economica di Hong Kong dopo l'epidemia è stata inferiore alle aspettative, con un PIL in crescita di circa 3,2% nel 2023, ma il mercato immobiliare non si è ripreso contemporaneamente. La lenta ripresa di settori chiave come il commercio al dettaglio e il turismo ha avuto ripercussioni sul mercato occupazionale e sulla fiducia dei consumatori, indebolindo indirettamente il sostegno al mercato immobiliare.
2. Squilibrio nella struttura della domanda e dell'offerta
– Aumento dell’offerta
Il governo della RAS continua a promuovere l'offerta di terreni e la potenziale offerta di alloggi privati rimarrà a un livello elevato, pari a circa 105.000 unità nei prossimi 3-4 anni (secondo i dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione). Allo stesso tempo, l'edilizia popolare e il programma di "edilizia popolare minimalista" hanno deviato parte della rigida domanda, intensificando la concorrenza nel mercato immobiliare privato.
– Domanda debole
L'esodo di popolazione e l'immigrazione hanno portato a un calo della popolazione permanente (esodo netto di circa 60.000 persone nel 2022), riducendo direttamente la domanda di alloggi. Inoltre, le imprese finanziate dall'estero hanno ridotto la loro dimensione a Hong Kong e il tasso di posti vacanti negli uffici è aumentato (il tasso di posti vacanti nell'area centrale raggiungerà 12%-15% nel 2023), trascinando verso il basso il mercato immobiliare commerciale.
3. Regolamentazione politica e sentiment del mercato
– Le “misure severe” del mercato immobiliare non sono state allentate
UBS ritiene che gli aggiustamenti politici non siano sufficientemente incisivi da invertire le aspettative del mercato.
– Ciclo discendente dei prezzi delle attività
Entro il 2024, i prezzi delle abitazioni saranno diminuiti di circa 7% e il volume delle transazioni sarà sceso a un minimo storico (nel corso dell'anno sono state completate meno di 11.000 transazioni immobiliari private di prima mano). Il calo dei prezzi ha generato un forte atteggiamento attendista tra gli acquirenti, dando vita a un circolo vizioso di "calo sia dei volumi che dei prezzi".
4. Flussi di capitali internazionali e mercati alternativi
– Intensificazione della competizione regionale
Singapore, il Medio Oriente e altri luoghi stanno attivamente attraendo fondi transfrontalieri per diversificare la posizione di Hong Kong come polo di investimenti immobiliari in Asia. UBS ha sottolineato che nel 2023 gli investimenti immobiliari commerciali di Hong Kong sono diminuiti di oltre 40% su base annua, con una chiara tendenza al deflusso di capitali.
– Distrazione di asset in RMB
Il tasso di rendimento degli affitti degli edifici adibiti a uffici nelle principali città della Cina continentale (come Shanghai e Shenzhen) è relativamente stabile e alcuni fondi si sono spostati verso il mercato più conveniente della Greater Bay Area.
Divergenza del mercato: pessimismo contro cauto ottimismo
– Campo pessimista (rappresentato da UBS)
Si prevede che i prezzi residenziali scenderanno di altri 5%-10% nel 2024 e la pressione al ribasso sugli affitti degli uffici continuerà. Si consiglia agli investitori di evitare i rischi.
– Visione ottimistica
Alcune istituzioni (come le agenzie immobiliari locali) ritengono che un allentamento delle politiche libererà gradualmente la domanda e, insieme alla promozione da parte del governo di piani a lungo termine come la "Northern Metropolitan Area", il mercato potrebbe toccare il fondo e poi riprendersi nel medio e lungo termine.
Strategie di risposta degli investitori
– Avversione al rischio a breve termine: concentrarsi su attività altamente liquide e ridurre le partecipazioni immobiliari a lungo termine.
– Sensibilità politica: monitorare attentamente gli adeguamenti dell’imposta di bollo, i segnali di picco dei tassi di interesse e l’efficacia dei programmi di introduzione dei talenti.
– Opportunità strutturali: categorie immobiliari emergenti come i data center e la logistica della catena del freddo potrebbero trarre vantaggio dalla trasformazione economica.
Le previsioni pessimistiche di UBS riflettono la sua cauta valutazione dei "problemi interni ed esterni" del mercato immobiliare di Hong Kong, ma i punti di svolta del mercato spesso ritardano i cambiamenti nelle politiche e nei cicli economici. Gli investitori devono combinare le proprie preferenze di rischio e analizzare dinamicamente i segnali di miglioramento marginale della domanda e dell'offerta, dei tassi di interesse e delle politiche.
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