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Re della terra Tung Chung
Nel luglio 2024, una sentenza dell'Alta Corte ha posto fine alla disputa sui diritti territoriali di Tung Chung, durata più di due decenni. Tang Keling, la vedova di Chan Chung, noto al pubblico come il "Re della terra di Tung Chung", ha alla fine perso la causa sulla proprietà terriera contro Forestside Limited, una sussidiaria del Wharf Group. Questa battaglia giudiziaria e la relativa difesa, che hanno coinvolto 2,18 ettari di terreno e durato mezzo secolo, non solo hanno messo in luce le difficoltà pratiche del sistema di usucapione di Hong Kong, ma hanno anche riflesso le profonde contraddizioni nella gestione del territorio nei Nuovi Territori.
Di recente è stato risolto un caso storico riguardante una disputa territoriale nei Nuovi Territori. L'Alta Corte ha stabilito che Chen Zun, un uomo che sosteneva di aver "coltivato" tre appezzamenti di terreno per un totale di oltre 21.000 metri quadrati a Tung Chung per più di mezzo secolo, ha perso la causa per usucapione intentata dalla vedova.
Se dico sciocchezze, Dio mi colpirà con un fulmine!
Ieri è ripresa la causa sulla controversia sui terreni agricoli presso l'Alta Corte, con uno scontro violento. Nel controinterrogatorio dell'attrice, la signora Deng, l'avvocato dell'imputato ha citato la relazione del perito agricolo e ha sottolineato che suo marito, il signor Chen, aveva sostanzialmente abbandonato l'attività agricola sui terreni in questione dal 2001 e che la vegetazione nell'area in questione versava in uno stato di abbandono a lungo termine. La signora Deng ha respinto fermamente questa affermazione, sottolineando che suo marito gestiva i terreni agricoli da 20 anni e aveva persino eretto delle recinzioni metalliche in alcune aree per impedire l'invasione dei cinghiali.
La battaglia legale raggiunse il culmine quando l'avvocato dell'imputato presentò prove chiave. La difesa ha presentato in tribunale diverse foto storiche scattate tra il 2005 e il 2009, che dimostrano che le presunte strutture di recinzione non esistevano affatto. Di fronte a prove contraddittorie, la Sig.ra Deng ha puntato emotivamente il dito verso il cielo e ha giurato in tribunale: "Ogni parola della mia testimonianza è vera. Se dico anche una sola bugia, verrò colpita da un fulmine! Tutto ciò che ho sperimentato nella fattoria nel corso degli anni è la mia esperienza personale!" Il suo giuramento riecheggiò nell'aula del tribunale, provocando un breve trambusto.
Secondo gli atti del tribunale, questo caso riguarda una controversia ventennale sulla proprietà di terreni agricoli e la questione chiave sta nel determinare la continuità delle effettive pratiche agricole. Il giudice presidente ha chiesto ad entrambe le parti di presentare ulteriori dichiarazioni scritte in merito alle nuove prove e il caso proseguirà venerdì.
GiudiceZhou JiamingIl verdetto ha evidenziato direttamente la presenza di importanti contraddizioni nelle prove chiave e ha rivelato i dettagli delle presunte false dichiarazioni delle parti.
Contesto del caso e controversie legali
Questo caso ha avuto origine da Chen ZunMoloL'azione di usucapione intentata dalla sua sussidiaria Forestside Limited denuncia l'occupazione continuativa del terreno in questione dal 1962. Secondo l'Ordinanza sulla limitazione di Hong Kong, l'usucapione deve soddisfare i due requisiti principali di "possesso effettivo" e "controllo esclusivo", e i diritti devono essere esercitati ininterrottamente per più di 12 anni. Tuttavia, durante il processo (2015), Chen Zun morì di malattia e la moglie Deng Keling continuò a perseguire l'uomo.
Tre grandi dubbi sul controllo giurisdizionale
Nella sua sentenza di 32 pagine, il giudice ha sistematicamente evidenziato tre importanti difetti legali del querelante:
- Contraddizioni nelle prove catastali: la particella di terreno in questione era originariamente registrata come stagno. Chen ha affermato di aver iniziato a coltivare lo stesso anno in cui è arrivato a Hong Kong, ma non è riuscito a spiegare come abbia potuto iniziare senza riempire gli stagni. Immagini aeree storiche scattate dal Dipartimento del territorio mostrano che fino agli anni '80 nella zona erano ancora presenti ampie distese d'acqua.
- Le capacità di gestione sono discutibili: i due lotti contesi distano 380 metri in linea retta e la loro superficie totale è equivalente a tre campi da calcio standard. Il giudice ha messo in dubbio come un singolo agricoltore potesse gestire efficacemente l'area, dal momento che nel sito non erano presenti recinti o marcatori di confine e non esistevano prove a sostegno, come registri di produzione e vendita dei raccolti.
- La credibilità della testimonianza crollò: il testimone chiave Deng Shuping ammise di non aver mai visto alcuna area recintata sul terreno; Deng Keling ha dichiarato in tribunale che lo stile di gestione basato sul principio "assicurarsi che nessuno utilizzi il territorio" è stato criticato dal giudice in quanto "privo anche delle misure di sicurezza di base". Si è scoperto anche che le dichiarazioni della coppia Chen sull'anno di inizio dell'occupazione erano incoerenti.
Questione 1: Il valore probatorio della data di inizio dell’occupazione
Chen Fang ha affermato di aver utilizzato il terreno ininterrottamente dal 1962, ma non è stato in grado di fornire alcun documento ufficiale a sostegno della sua affermazione. La corte ha osservato:
- Negli anni '60, Tung Chung era ancora una zona remota e la maggior parte dei contadini non aveva contratti di locazione formali.
- Ma Chen non è riuscito a spiegare come l'agricoltura potesse essere implementata in un ambiente con stagni per pesci.
- La cosiddetta teoria della "piantagione di alberi per consolidare il terreno" contraddice le condizioni geografiche dell'epoca
Questione 2: Criteri per determinare il possesso sostanziale
Secondo il principio stabilito nel caso Leung Kam Ho contro Grandeur International Group, un occupante deve dimostrare un comportamento gestionale "come se fosse un proprietario in buona fede". Il giudice ha ritenuto che:
- 2,18 ettari di terreno divisi da strade e privi di recinzione uniforme
- I testimoni hanno confermato che erano liberi di entrare e uscire per catturare pesci e granchi
- La cosiddetta "guardia" si limita alle minacce verbali, senza vere e proprie misure di controllo
Numero 3: Prova di utilizzo esclusivo
La questione fondamentale è se i "veri proprietari" siano esclusi dall'esercizio dei loro diritti. Le prove dimostrano:
- La sussidiaria di Wharf ha inviato personale per ispezionare e mettere cartelli nel 1998
- Quando nel 2005 il Dipartimento del territorio scoprì lo scarico illegale, Chen non ne rivendicò la proprietà.
- Non pagare le tasse o le imposte governative per molti anni
Punto 4: Legalità dell'occupazione
Il giudice citatoWong Tak Yue contro la famiglia ZhangSottolinea che le attività illegali non costituiscono la base per l'“usucapione”:
- Lo smaltimento dei rifiuti edili è un reato (Ordinanza sullo smaltimento dei rifiuti)
- La bonifica del territorio richiede l'approvazione del Consiglio di pianificazione urbana
- Alcune aree sono state convertite in depositi di container, per scopi diversi da quelli agricoli.
Questione 5: Legittimità del contenzioso successorio
La particolarità di questo caso è che l'attore è morto durante il contenzioso. La corte ha confermato:
- L'usucapione è un "diritto personale" e in linea di principio non può essere ereditato.
- Tuttavia, ai sensi del Capitolo 15 del Regolamento dell'Alta Corte, un rappresentante personale può proseguire una causa in sospeso.
- Il punto è se lo stato di possesso è stato completato durante la vita del ricorrente.
La catena delle prove crolla: un resoconto completo delle contraddizioni nelle testimonianze dei testimoni
Il verdetto rivela molti difetti fatali nelle prove fornite da Chen Fang:
Il paradosso delle rivendicazioni agricole
- Le analisi del terreno dimostrano che i metalli pesanti superano il limite e non sono adatti all'agricoltura
- Le foto ritagliate sono state identificate come foto messe in scena a breve termine
- Il cosiddetto "sistema di irrigazione" è in realtà un collegamento illegale alle condutture idriche del governo
L'errore della memoria dei testimoni del tempo
Il testimone principale, Deng Shuping, ha affermato che "andava spesso a pescare quando era bambino", ma:
- Il suo anno di nascita (1971) differisce di 9 anni dalla data di inizio dell'occupazione dichiarata da Chen.
- Incapacità di descrivere in dettaglio il panorama degli anni '60
- Ammette di non aver mai visto alcun raccolto
Incongruenze nella testimonianza della vedova
Deng Keling ha commesso gravi errori durante il controinterrogatorio:
- Inizialmente si diceva che si trattasse di "pattugliamenti giornalieri", ma in seguito è stato cambiato in "ispezioni mensili"
- Impossibile spiegare i confini specifici dei tre appezzamenti di terreno
- Riconosce che alcune aree sono utilizzate come parcheggi da terzi
Il parere del giudice: perché è stato definito “palese menzogna”?
Il giudice Szeto King ha sottolineato nel paragrafo 147 della sua sentenza:
"Il ricorrente ha tentato di confezionare l'uso temporaneo e intermittente come possesso esclusivo della durata di 60 anni. Questo atto di saccheggio di terreni tramite contenzioso viola gravemente l'intento legislativo originale del sistema di possesso avverso."
Tre forti prove per la revisione giudiziaria
- Confronto delle foto aeree: l'uso del suolo è cambiato più volte tra il 1984 e il 2010
- Documenti del Dipartimento per l'approvvigionamento idrico: la prima richiesta di utilizzo dell'acqua è stata ricevuta nel 2003
- Archivi EPA: 7 multe per smaltimento rifiuti emesse dal 2005 al 2010
Risposta sociale: reazioni polarizzate da parte dei gruppi della società civile
Il verdetto ha scatenato un acceso dibattito:
- New Territories Indigenous Peoples Association: sostenere la corte nella difesa del sistema dei diritti di proprietà
- Land Justice Alliance: preoccupata che i precedenti possano ridurre lo spazio per gli svantaggiati
- Professionisti legali: si raccomanda di modificare l'Ordinanza di limitazione per chiarire gli standard dell'occupazione agricola
Punto di vista accademico: Li Minghui, professore di sociologia presso l'Università di Scienza e Tecnologia di Hong Kong, ha analizzato:
“Questo caso riflette il dilemma della governance della terra nell’era post-coloniale. Quando i ‘privilegi indigeni’ incontrano ‘l’accaparramento di terre da parte degli sviluppatori’, gli immigrati di classe inferiore possono sopravvivere solo al limite della legge e alla fine diventare vittime di conflitti istituzionali.”
Specchio storico: confronto dei casi di possesso avverso a Hong Kong
Confrontando i casi importanti degli ultimi trent'anni, possiamo vedere che gli standard giudiziari sono diventati più severi:
Casi di successo di occupazione
- Wong Roy contro il governo di Hong Kong (1998): 60 anni di uso continuo del cimitero di famiglia, prova di culto religioso
- Caso Li Ah-choi (2005): Costruzione di una baracca abusiva e sua manutenzione, supportato dalle testimonianze dei vicini
La chiave per i casi di fallimento
- Caso Li Deren (2012): la gestione del parcheggio non è esclusiva
- Il caso della signora Lee (2019): piantare alberi senza permesso non è considerato un atto di possesso
La prospettiva del diritto e dell'economia: il costo sociale dell'usucapione
Questo caso ha consumato più di 1.200 ore di risorse giudiziarie, evidenziando problemi istituzionali:
- Ci sono circa 2.400 ettari di terra ancestrale nei Nuovi Territori con proprietà poco chiara
- Il Dipartimento delle Terre deve far fronte a un arretrato di oltre 50.000 controversie sulle terre
- Il periodo di prova medio per ogni caso di usucapione è di 6,8 anni
Appelli alla riforma: la proposta dell'Istituto dei Geometri
- Istituzione della "Database degli Archivi Storici Terrestri"
- Importare immagini satellitari come prova sensibile al fattore tempo
- Istituire un sistema di allerta precoce per la registrazione delle occupazioni
Confronto internazionale: l'evoluzione istituzionale del sistema giuridico anglo-americano
Confronto con gli sviluppi in altre giurisdizioni di common law:
- Nel 2012, il Regno Unito ha modificato la legge per ridurre il periodo di validità dei terreni agricoli a 30 anni
- Singapore richiede agli occupanti di rendere pubbliche le loro richieste per 12 anni
- Victoria, Australia, introduce il requisito del "possesso in buona fede"
Rivelazione giudiziaria: un promemoria per i proprietari e gli occupanti
Questo caso estrae importanti principi giuridici:
Strategie di difesa per i proprietari
- Visure catastali ogni 5 anni
- Avvertimento scritto per invasione
- Installare apparecchiature di monitoraggio digitale sul territorio
Avviso di rischio per gli occupanti
- Conservare la prova di occupazione, come le bollette delle utenze
- Stabilire un registro di utilizzo continuo
- Evitare di impegnarsi in attività di modifica illegali
Futuro campo di battaglia: possibile ricorso della vedova
Nonostante la perdita, la comunità giuridica sta prestando attenzione agli sviluppi successivi:
- È possibile invocare la disposizione "Estensione della disabilità" della Sezione 17 dell'Ordinanza sulla limitazione (Chen Zun ha sofferto di cancro negli ultimi anni)
- Oppure utilizzare "difetti procedurali" per discutere sullo standard di adozione delle prove
- Tuttavia, la comunità legale stima generalmente che la possibilità di un ritorno sia inferiore a 15%
Riflessione profonda: la strada incompiuta della giustizia fondiaria
Questa causa, che durò due generazioni, si concluse con la sentenza di accertamento dei fatti da parte del tribunale, ma non sedò la controversia istituzionale. Mentre lo sviluppo urbano coinvolge i villaggi dei Nuovi Territori, come può la magistratura trovare un equilibrio tra tutela dei diritti di proprietà e giustizia sociale? Ciò che questo caso lascia dietro di sé non è solo un verdetto negativo, ma anche una profonda messa in discussione della governance territoriale di Hong Kong.
Approfondimenti giudiziari e avvertimenti sociali
La sentenza ha sottolineato in particolare il principio "uso del suolo ≠ possesso legale", sottolineando che, sebbene la società convenuta non abbia sfrattato Chen per lungo tempo, ciò non significava che acconsentisse al trasferimento dei diritti. Questo caso mette in luce le lacune nella gestione dei territori rurali e il verdetto mette in guardia dai potenziali rischi derivanti dall'"affermazione dei diritti sulla terra in un modo che danneggia l'ambiente". Vale la pena notare che Chen ha ammesso di aver ampliato l'uso del territorio scaricando rifiuti edili (fango), cosa che è sospettata di violare l'Ordinanza sullo smaltimento dei rifiuti.
Impatto successivo
La parte perdente dovrà farsi carico delle spese legali dell'altra parte, che secondo le stime del settore potrebbero superare decine di milioni di dollari di Hong Kong. Gli esperti legali hanno affermato che questo caso rafforzerà l'obbligo dei proprietari terrieri di effettuare ispezioni regolari e imporrà requisiti più severi in materia di prove per "rivendicare diritti sulla terra attraverso un uso a lungo termine". Le informazioni fornite dal Dipartimento di pianificazione mostrano che il terreno in questione è attualmente classificato come "ad uso indeterminato" e il suo potenziale di sviluppo ha attirato molta attenzione con l'espansione della Tung Chung New Town.
Numero del caso: HCA2055/2011
Ulteriori letture:
