Sommario
La crudele realtà della leggenda del blue chip di Mei Foo Sun Chuen
Lai Chi Kok Mei Foo Sun ChuenUna transazione con una perdita contabile di 2,35 milioni di dollari di Hong Kong è stata come una bomba lanciata sul mercato immobiliare di Hong Kong. Questo tragico caso di un appartamento con due camere da letto in un tradizionale complesso residenziale di lusso che si è deprezzato del 30% in sette anni non solo riflette i cambiamenti strutturali intervenuti nel mercato immobiliare dopo l'epidemia, ma indica anche che il mercato immobiliare di Hong Kong sta attraversando un cambiamento radicale che non si vedeva da 30 anni. Quando la convinzione che "i mattoni faranno soldi" si scontra con la realtà, questa lezione di investimento del valore di 2,35 milioni di yuan merita un'attenta lettura e una profonda riflessione da parte di ogni acquirente di casa.
Il destino dell'acquirente della torcia
Il prezzo di acquisto di 7,8 milioni di dollari di Hong Kong nel 2018 ha coinciso con l'ultimo momento di gloria del mercato immobiliare di Hong Kong. In quel periodo, il Centaline City Leading Index (CCL) raggiunse un picco storico di 188,64 punti e il mercato era pervaso da un sentimento di ansia e di rincorsa al prezzo, del tipo "più tardi compri, più costoso sarà". Questa transazione illustra perfettamente la legge del "passaggio del testimone": gli acquirenti che entrano nel mercato quando l'intera nazione è in preda alla frenesia immobiliare spesso diventano vittime della svolta del mercato.
Vale la pena notare che le voci secondo cui il governo della RAS avrebbe introdotto una tassa sui posti vacanti in quel momento costituivano un elemento contraddittorio rispetto alla domanda di beni rifugio provocata dalla guerra commerciale sino-americana. Gli acquirenti hanno dovuto fronteggiare l'ansia per il deprezzamento della valuta, ma anche il rischio dell'incertezza politica. Le decisioni sbagliate prese sotto questa doppia pressione portarono a conseguenze amare cinque anni dopo. Situazioni simili si sono ripetute nel 1997 e nel 2008, a dimostrazione del fatto che le decisioni di acquisto di una casa dettate dalle emozioni prima o poi hanno un prezzo.
Rivalutazione dei titoli blue chip tradizionali
Mei Foo Sun ChuenI 10 migliori complessi residenziali di lusso a Hong KongUno dei fattori più importanti che ha influenzato lo sviluppo della città è stato il fulcro della crescita della proprietà immobiliare da parte della classe media negli ultimi quarant'anni. Tuttavia, il prezzo di transazione al metro quadro era di soli 10.074 dollari di Hong Kong, ovvero più del 30% in meno rispetto ai nuovi complessi residenziali nello stesso distretto, come Victoria Harbour, evidenziando le debolezze strutturali dei tradizionali grandi complessi residenziali. Mentre l'apertura della linea MTR Southern Link cambia il panorama regionale, i nuovi complessi residenziali lungo la linea Tuen Ma continuano a dirottare il potere d'acquisto. Questi vecchi complessi residenziali, vecchi più di 50 anni, stanno subendo una brutale rivalutazione.
A un livello più profondo, ciò riflette il fatto che la domanda di alloggi a Hong Kong sta subendo un cambiamento qualitativo. Gli acquirenti di nuova generazione prestano maggiore attenzione alle strutture abitative, come le club house dei complessi residenziali e le case intelligenti, e le loro esigenze di praticità vanno oltre il semplice calcolo del prezzo al metro quadro. Se la pianificazione comunitaria e la progettazione architettonica delle "vecchie blue chip" rimangono fedeli al modello del secolo scorso, il loro valore aggiunto verrà gradualmente eroso dal passare dei tempi.
La morsa fatale del ciclo dei tassi di interesse
Durante i sette anni in cui il proprietario originario fu responsabile del carico, il contesto dei tassi di interesse da lui sperimentato fu caratterizzato da fluttuazioni enormi. Dal tasso dei mutui H inferiore a 2% nel 2018 al tasso dei fondi federali statunitensi in aumento a 5,5% nel 2023, il raddoppio della pressione sui pagamenti è diventata la goccia che ha fatto traboccare il vaso per i detentori di prestiti a lungo termine. Prendendo come esempio questa unità, l'importo da rimborsare del mutuo potrebbe aumentare di oltre il 60% in sette anni. Questo tipo di pressione finanziaria, che equivale a "bollire una rana nell'acqua calda", è molto più letale delle perdite contabili.
Ciò che è ancora più allarmante è che il saldo del sistema bancario di Hong Kong è crollato, passando da oltre 100 miliardi di dollari nel 2018 a circa 40 miliardi di dollari attuali. La contrazione della liquidità ha fatto sì che il mercato dei mutui perdesse il suo spazio di riserva. Quando l'Autorità monetaria ha seguito il ritmo degli Stati Uniti nell'aumento dei tassi di interesse, creando una doppia stretta "tasso di interesse + liquidità", i proprietari immobiliari che non erano in grado di mantenere le proprie proprietà non hanno avuto altra scelta che apportare cambiamenti drastici.
Il divario della domanda nell'ondata di immigrazione
Catasto fondiarioI dati mostrano che l'esodo netto di popolazione da Hong Kong ha raggiunto le 113.000 unità nel 2022. Tra queste, il distretto di Sham Shui Po, dove si trova Mei Foo Sun Chuen, ha perso oltre 51.000 residenti permanenti negli ultimi tre anni. Questa ondata di immigrazione, composta principalmente da famiglie della classe media, ha avuto un impatto diretto sulla rigida base della domanda di tradizionali complessi residenziali di lusso. Quando la base di clienti target continua a perdersi e il potere d'acquisto dei nuovi immigrati non può essere ricostituito, le correzioni dei prezzi causate dallo squilibrio tra domanda e offerta sono inevitabili.
Vale la pena notare che l'accordo finanziario basato sulla preferenza delle famiglie di immigrati di vendere le loro proprietà per incassare denaro e l'ingresso cauto di acquirenti locali nel mercato hanno creato una situazione in cui "più si uccide, più si muore". I dati dell'Ufficio dell'Istruzione mostrano che il numero di studenti che hanno abbandonato la scuola primaria e secondaria nell'anno scolastico 2022/23 ha raggiunto quota 27.000. Questo cambiamento strutturale nelle famiglie sta rimodellando l'ecologia immobiliare in diverse comunità.
Le regole di sopravvivenza nella nuova normalità
Questo sanguinoso caso di transazione segna l'ingresso ufficiale del mercato immobiliare di Hong Kong nell'era della "demitizzazione". Quando l'alone dei titoli blue-chip svanisce, gli elevati tassi di interesse a lungo termine e la continua mobilità della popolazione diventano la nuova normalità, gli acquirenti di case devono stabilire un nuovo quadro cognitivo: il valore della posizione deve essere valutato dinamicamente, i costi di mantenimento devono essere sottoposti a stress test e la struttura della popolazione deve essere inclusa nel modello decisionale. Gli investitori che credono ancora che "i mattoni faranno soldi" alla fine diventeranno vittime dell'evoluzione del mercato. La lezione appresa dalla retta universitaria da 2,35 milioni di dollari potrebbe rappresentare per il mercato immobiliare di Hong Kong l'occasione di dire addio alla sua irrazionale prosperità.
Mei Foo Sun ChuenMei Foo Sun ChuenHong KongKowloonLai Chi Kok, dal 1982metropolitana(OraMTR）Stazione di Mei FooLa proprietà sopra èArchitetti Wang TungProgettato e gestito da Huixiu Enterprises, una sussidiaria del Fucheng Group. Mei Foo Sun Chuen fu completato e occupato tra il 1968 e il 1978. Ci sono 99 edifici residenziali nel villaggio, che è la zona residenziale con il maggior numero di edifici di Hong Kong.Complesso residenziale, sono generalmente progettati come due torri in un unico edificio (ad eccezione del n. 23 Broadway Street nella Fase 1, del n. 15 Nashville Road nella Fase 5 e del n. 46 Nashville Road nella Fase 6). Le restanti torri sono divise in due edifici tramite scale a forbice e ascensori. In genere, ogni piano ospita da 1 a 4 unità, per un totale di 13.149 unità residenziali.
