Sommario
1. Panoramica dei casi di transazione: il fenomeno della rottura del prezzo di riserva degli alloggi con tre camere da letto di proprietà di proprietari di immobili in argento
Nel 2023, si è verificata una scioccante transazione a basso prezzo a Baguio Villa, un complesso residenziale di lusso di lunga data a Pokfulam: un appartamento con tre camere da letto nella stanza B al piano inferiore del blocco 25 è stato venduto per 8,5 milioni di dollari di Hong Kong, con un prezzo utile al metro quadro di soli 8.854 dollari di Hong Kong, che non solo è sceso al di sotto della soglia psicologica di 9.000 dollari di Hong Kong nel complesso, ma era anche simile al prezzo al metro quadro dei complessi residenziali di fascia media nei Nuovi Territori (come il recente prezzo al metro quadro di City One, Shatin, che è di circa 11.000-14.000 dollari di Hong Kong). Questa transazione ha suscitato dubbi sul mercato in merito al sostegno dei prezzi delle tradizionali aree residenziali di lusso nell'isola di Hong Kong e riflette anche il cambiamento nella strategia di prezzo sotto la pressione della riduzione delle scorte da parte dei proprietari di argento.
2. Logica del prezzo della piastra principale in argento: pressione di destoccaggio e premio di rischio di mercato
La caratteristica principale di questa transazione è il suo attributo di "banca-proprietario", che riflette il cambiamento nella strategia di prezzo degli istituti finanziari quando cede attività non performanti:
- Gli sconti si ampliano:Dal prezzo iniziale richiesto di 12,8 milioni a 8,5 milioni, la diminuzione cumulativa è di 33,6%, che è molto più alta dello spazio di contrattazione generale nel mercato dell'usato (solitamente 5-15%). Questa mossa dimostra che i possessori di argento danno priorità alla velocità di recupero del denaro piuttosto che alla massimizzazione del prezzo.
- Modello di determinazione del prezzo del rischio：Secondo una ricerca condotta da DTZ, il prezzo degli immobili di proprietà delle banche solitamente deve tenere conto dello "sconto per vendita forzata". Nel mercato di Hong Kong, tale tasso di sconto è pari a circa 15-25%, ma in questo caso ha raggiunto 33%, riflettendo l'aumento del premio di rischio con il deterioramento della liquidità del mercato.
- L'effetto di sovrapposizione dei costi finanziari:Le banche che detengono scorte di argento devono accantonare ogni mese 0,5-1% di riserve di capitale. La detenzione a lungo termine aumenterà le perdite, costringendo gli istituti ad accelerare la liquidazione delle scorte.
3. Confronto del mercato regionale: l'alone di lusso che circonda le case a Pokfulam sta svanendo?
Sebbene si tratti di un caso isolato, l'andamento dei prezzi a Pokfulam ha mostrato cambiamenti strutturali:
Grafico 2: Confronto dei prezzi per piede quadrato nell'Isola di Hong Kong Sud e nei Nuovi Territori Orientali nel 2023
| zona | Prezzo delle case di lusso al piede quadrato (yuan) | Prezzo residenziale di fascia media per piede quadrato (yuan) |
|---|---|---|
| Pokfulam | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| Nuovi Territori Orientali | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| Prezzo al piede quadrato | 8,854 |
I dati mostrano che questo prezzo di transazione è vicino al limite inferiore delle case di lusso nei Nuovi Territori Orientali, ma ci sono due differenze fondamentali da notare:
- La scarsità deprezza:Pokfulam è tradizionalmente nota per le sue residenze a bassa densità con vista sul mare, ma questa unità si affaccia su un muro di contenimento, che ha perso il suo valore di scarsità ed è diventato simile alle condizioni paesaggistiche delle normali residenze nei Nuovi Territori.
- Differenza di costo di mantenimento:La commissione di gestione per le case di lusso sull'isola di Hong Kong è solitamente di 5-7 dollari di Hong Kong al piede quadrato, mentre nei Nuovi Territori è di soli 2-4 dollari di Hong Kong. Il costo di mantenimento a lungo termine indebolisce il vantaggio di prezzo.
IV. Analisi dei benefici di mantenimento a lungo termine: la realtà di un apprezzamento di 1,6 volte
Il proprietario originale l'ha acquistata nel 1996 per 3,33 milioni di dollari, realizzando un utile nominale di 5,17 milioni di dollari (+155%), ma dopo aver tenuto conto dell'inflazione, l'utile effettivo si è ridotto notevolmente:
Grafico 3: Variazioni del potere d'acquisto durante il periodo di detenzione (1996-2023)
| progetto | Numerico |
|---|---|
| Tasso di apprezzamento nominale | 155% |
| Tasso di inflazione cumulativo nello stesso periodo | 82.3% (Statistiche governative) |
| Crescita reale del potere d'acquisto | 72.7% |
| Tasso di rendimento reale annualizzato | Circa 1,9% |
Questo tasso di rendimento è inferiore a quello del mercato azionario di Hong Kong nello stesso periodo (il rendimento annualizzato dell'indice Hang Seng è pari a circa 5,2%), il che indica che l'effetto di preservazione della ricchezza derivante dal possesso a lungo termine di case di lusso è limitato, soprattutto per le unità che non godono del vantaggio della scarsità.
5. Interpretazione dell'andamento del mercato: stratificazione del mercato immobiliare di lusso e andamento del mercato dei proprietari di immobili d'argento
Questa transazione annuncia tre importanti cambiamenti strutturali:
- La stratificazione dei prezzi si intensifica:Le case di lusso con viste rare (come le unità con vista mare) possono ancora mantenere un prezzo elevato, mentre le unità con viste scarse si sposteranno sui prezzi delle case di fascia media nei Nuovi Territori.
- Aumento della fornitura di piastre principali in argentoSecondo la China Real Estate Information Corporation, nel 2023 il patrimonio immobiliare di proprietà delle banche aumenterà di 40% su base annua, concentrandosi principalmente nella fascia medio-alta del mercato, compresa tra 10 e 30 milioni, a seguito dell'impatto del ciclo di aumento dei tassi di interesse sui molteplici titolari di mutui.
- Aumento del potere contrattuale degli acquirenti:In questo caso, l'acquirente ha contrattato con successo per 33%, il che indica che il dominio del mercato si è spostato dal venditore, soprattutto per gli asset che devono essere liquidati rapidamente.
VI. Prospettive future: strategie di investimento durante il periodo di rivalutazione
- Opportunità e rischi della caccia all'affare:Lo sconto del progetto del proprietario d'argento è stato ampliato per attrarre investitori, ma il costo della ristrutturazione (il costo della rimozione della piattaforma ondulata in questo caso è di circa 100.000-150.000) e il costo dell'imposta di rivendita devono essere calcolati attentamente.
- Effetto sostituzione regionale:Lo sviluppo dell'area metropolitana nei Nuovi Territori settentrionali potrebbe indebolire ulteriormente la domanda di unità abitative non rare nelle tradizionali case di lusso.
- Collegamento della politica dei tassi di interesse:Se la Federal Reserve taglierà i tassi di interesse nel 2024, la pressione sulla liquidità nel mercato immobiliare di Hong Kong potrebbe allentarsi, ma il processo di deleveraging continuerà fino al 2025.
Insomma
La vendita di Baguio Residences al “nuovo prezzo limite” è essenzialmente una rivalutazione di mercato del valore delle case di lusso non rare. Questo caso non solo riflette le difficoltà finanziarie dei singoli proprietari, ma rivela anche che il mercato immobiliare di Hong Kong sta attraversando un profondo aggiustamento strutturale: l'importanza data dagli acquirenti al valore aggiunto residenziale (paesaggio, decorazione e qualità della comunità) è aumentata in modo significativo e il precedente modello di determinazione dei prezzi basato sull'alone della posizione sta affrontando delle sfide. Gli investitori devono riesaminare la definizione di "case di lusso". In un ciclo di restringimento della liquidità, solo gli asset realmente scarsi riescono a resistere all'erosione dei prezzi.
Introduzione
Baguio Villa è una spiaggia nel distretto meridionale di Hong Kong.PokfulamUn complesso residenziale privato situato inIsola di Hong Kongsud-ovestBaia del filo d'acciaioLa Victoria Road attraversa il centro della montagna.Sviluppo del Nuovo MondoCo., Ltd., progettato dal Sig. Pan Zhaotang e gestito dalla International Property Management Co., Ltd., che ha gestito l'azienda dal 1975 al 1979. Al momento del lancio, il complesso residenziale è stato pubblicizzato come "ambiente tranquillo, lontano dal trambusto, vista mare impareggiabile, pianta quadrata, comodi trasporti", un tipico esempio di Hong Kong.Case di lussoUno dei complessi residenziali.
Baguio Villa è composta in totale da 21 edifici residenziali, 33 isolati e 1.535 unità. La superficie delle unità varia da 96 a 254 metri quadrati e tutte offrono ampie unità con 2-4 camere da letto. L'intera tenuta è divisa in Upper e Lower Baguio da Victoria Road. I blocchi 19-26 nell'Upper Baguio e i blocchi 16-18 nel Lower Baguio sono numerati in base allo stesso edificio, mentre altri blocchi sono numerati in base alla stessa unità residenziale (ad esempio, i blocchi 41 e 42 sono in realtà lo stesso edificio).
