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- Filtra per esigenze (budget, superficie, età dell'edificio, tipologia di appartamento, ecc.)
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Agente immobiliare alla ricerca di immobili
- Scegli un agente immobiliare autorizzato (disponibile pressoSito ufficiale dell'Estate Agents AuthorityVerifica della licenza)
- Firmare il contratto di agenzia immobiliare per chiarire il rapporto di commissione (normalmente l'acquirente paga 1%)
Ispezioni chiave durante l'ispezione dell'edificio in loco
- Controllare se lo stato dell'unità è coerente con l'annuncio
- Ispezioni chiave:
▪ Fessure strutturali e infiltrazioni d'acqua
▪ Gestione degli impianti idrici ed elettrici (è possibile richiedere la commutazione di prova)
▪ Sigillatura delle finestre e isolamento acustico - Controllare l'atto di costruzione (ad esempio restrizioni sulla detenzione di animali domestici, restrizioni sulle modifiche)
Firma di un contratto di vendita provvisorio (contratto provvisorio)
- Pagare un "deposito temporaneo" (solitamente 3-5% del prezzo dell'immobile)
- Nel contratto deve essere specificato:
▪ Prezzo della transazione e metodo di pagamento
▪ Periodo di "ripensamento" (solitamente 5 giorni lavorativi)
▪ Clausola di risarcimento danni liquidati (solitamente perdita del deposito)
Affidare la gestione della pratica legale ad un avvocato
- Scegli uno studio legale approvato dalla banca (puoi chiedere un elenco alla banca che eroga il mutuo)
- Principali mansioni dell'avvocato:
▪ Rivedere il titolo (controllare il registro per confermare che non vi siano difetti nel titolo)
▪ Redazione del contratto formale di vendita
▪ Gestione dei documenti e delle imposte sui mutui (come l'imposta di bollo)
Firma di un contratto formale di vendita (contratto formale)
- L'acquirente paga quindi il "deposito aggiuntivo" (il deposito totale è di circa 10%)
- Confermare la data della transazione (solitamente entro 30-60 giorni dalla firma del contratto)
- Richiedere contemporaneamente un mutuo (prova di reddito, rapporto di credito, ecc.)
Procedure alla data di chiusura (consegna)
- L'acquirente paga il saldo (tramite uno studio legale)
- Il proprietario deve presentare:
▪ Prova di commissioni/tariffe di gestione stabilite
▪ Conferma del trasferimento del nome di acqua, luce e gas
▪ Chiavi dell'unità e tutte le tessere di accesso
Linee guida pratiche per il pagamento delle tasse immobiliari
- Elenco delle spese che il proprietario deve saldare Tipo di spesa Metodo di elaborazione Spese di acqua, elettricità e gas Fornire la prova della lettura finale e richiedere il rimborso del deposito al fornitore (solitamente trasferito al nome del nuovo proprietario). La commissione di gestione verrà saldata alla data di consegna e verrà rilasciato un "Certificato di assenza di arretrati" dall'Ufficio di gestione. Le tasse e gli affitti governativi in sospeso possono essere controllati sul sito web del governo e dovranno essere ripartiti proporzionalmente con l'acquirente (la data di saldo è la base per il saldo). Imposta sulla proprietà Se l'immobile è stato affittato, è necessario pagare l'imposta e presentare i relativi documenti giustificativi.
- Punti chiave per l'elaborazione dei depositi
- Cauzioni per le utenze: solitamente vengono restituite dal proprietario, ma se l'acquirente accetta di rilevare il conto esistente, il nome può essere trasferito direttamente e la divisione della cauzione può essere negoziata.
- Deposito cauzionale per ristrutturazione: se l'immobile è stato modificato strutturalmente, è necessario assicurarsi che l'ufficio di gestione abbia approvato e restituito il deposito, per evitare all'acquirente successive responsabilità.
Preparazione dei documenti di consegna
- Richiedere all'ufficio di gestione di fornire una "Conferma di pagamento delle commissioni" che indichi la data e l'importo del pagamento.
- Conservare tutte le ricevute di pagamento per almeno 6 mesi nel caso in cui l'acquirente o la banca le verifichino.
- Riduci i rischi legali affidando a un avvocato la chiara dichiarazione nel contratto di vendita che "le spese in sospeso saranno a carico del proprietario".
Punti chiave per la prevenzione e il controllo dei rischi
| Collegamenti | Rischi comuni | Contromisure |
|---|---|---|
| Recensione del titolo | Il proprietario nasconde i vincoli sulla proprietà (come ipoteche di secondo grado, atti di inchiodatura) | L'avvocato ha controllato il registro immobiliare per confermare che i diritti di proprietà erano "puliti" |
| Domanda di mutuo | La valutazione della banca è insufficiente | Riserva 10-15% di fondi liquidi per far fronte alla differenza |
| Condizioni della proprietà | Danni nascosti scoperti dopo la consegna | Assumere un ispettore edile per redigere un rapporto prima di firmare il contratto e riservarsi il diritto di perseguire reclami |
Domande frequenti
Chi ha il potere contrattuale?
Negoziazione dei prezzi tramite agenti immobiliari (capacità di negoziazione professionale + supporto dei dati di mercato)
I proprietari dovrebbero evitare di lasciare che le emozioni influenzino il loro processo decisionale
Conseguenze della mancanza dei documenti di proprietà
L'acquirente ha il diritto di recedere dalla transazione e richiedere il doppio del deposito (protezione temporanea del contratto)
Le carenze gravi possono innescare"Contratto di calcio"(È necessario un avvocato per valutare la base giuridica)
Data di transazione ritardata
Ritardo ≤ 14 giorni: penale basata sull'interesse giornaliero (solitamente 0,01%/giorno del prezzo della transazione)
Ritardo > 14 giorni: annullare la transazione e richiedere un risarcimento
Come scegliere un avvocato
Controlla l'elenco della banca: chiedi alla banca che eroga direttamente il mutuo l'elenco più recente degli avvocati approvati e verifica se lo studio legale accetta la commissione.
Verificare le qualifiche professionali: controllare lo stato di pratica dell'avvocato e i precedenti penali tramite il sito web dell'Ordine degli avvocati.
Confronta le tariffe dei servizi: le tariffe applicate da diversi studi legali possono variare notevolmente. Si consiglia di richiedere un preventivo in anticipo e confermare l'ambito dei servizi inclusi (ad esempio ricerca di registri, stesura di contratti, ecc.).
Cose da tenere a mente quando si assume un avvocato affidabile
L'importanza dell'elenco degli avvocati designati dalla banca
Ai fini del controllo del rischio, le banche accettano solo studi legali da loro approvati per gestire la documentazione relativa ai mutui, per garantire che la proprietà dell'immobile sia chiara e che le transazioni siano conformi.
L'elenco degli avvocati della banca è obbligatorio?
Se si richiede un mutuo, è necessario scegliere uno studio legale convenzionato con la banca; per le operazioni in contanti è possibile affidarsi a un proprio avvocato, ma è comunque consigliabile dare la precedenza a quelli con buona reputazione.
Rischi comuni nella scelta di un avvocato
Evitate di affidarvi ad avvocati non approvati dalla banca, altrimenti ciò potrebbe compromettere l'esito dell'approvazione del mutuo.
Se uno studio legale viene improvvisamente cancellato dall'albo della banca, è necessario sostituire immediatamente l'avvocato per evitare ritardi nella transazione.
Se il proprietario nasconde le spese non pagate, come può l'acquirente recuperarle?
L'acquirente può perseguire il venditore tramite un avvocato, ma fornire prove richiede molto tempo. Si consiglia di chiedere al venditore di fornire l'ultima fattura originale prima della transazione.
Promemoria avanzato
Per le case di lusso o gli immobili che comportano diritti di proprietà complessi (come le case di paese e gli edifici popolari), si consiglia di incaricare un perito per verificare se vi sono costi nascosti (come le spese di manutenzione delle servitù).
suggerimento
Si consiglia agli acquirenti di accantonare almeno il 5% del prezzo dell'immobile per spese impreviste (come riparazioni urgenti, spese legali) e di tenere traccia scritta di ogni fase. In caso di dubbi, è opportuno consultare immediatamente un professionista, come un avvocato o un geometra.
Note estese
Pianificazione fiscale: gli acquirenti non residenti permanenti devono pagare l'imposta di bollo acquirente 15% (BSD) e possono prendere in considerazione l'affitto prima e l'acquisto poi per ritardare l'acquisto della proprietà
Trappole dei mutui: fai attenzione al periodo di interessi di mora della banca (solitamente 2-3 anni) e paga commissioni extra per il rimborso anticipato
Contratto di locazione: se si acquista un'unità con un contratto di locazione, è necessario confermare la data di uscita dell'inquilino e indicarla nel contratto.
