Sommario
1. Il processo completo di vendita di un immobile (spiegato in fasi)
1. Fase di preparazione preliminare
- valutazione della proprietà
Informatevi sul valore di mercato rivolgendovi a banche o società di valutazione professionali per evitare di fissare prezzi troppo alti o troppo bassi, che potrebbero influire sulla velocità della transazione. - Ordinamento e riparazione
Pulisci l'unità, ripara i difetti evidenti (come perdite, pareti scrostate) ed esegui semplici lavori di ristrutturazione (come la verniciatura) se necessario per migliorarne l'aspetto. - Fotografia professionale e copywriting
Affidati a un agente immobiliare o a un team di fotografi per scattare foto di alta qualità e scrivere una descrizione che evidenzi i punti di forza (ad esempio, trasporti comodi e belle viste).
2. Fase di quotazione e promozione
- Seleziona il metodo di rilascio
- Auto-elencazione: Attraverso piattaforme online (come questasito web) Risparmia sulle commissioni e aumenta la visibilità. Accelera la vendita, ma devi gestire tu stesso la richiesta e la negoziazione.
- Nominare un agente immobiliare: Paga una commissione (solitamente 1% del prezzo dell'immobile) e l'agente organizzerà la pubblicità, porterà i clienti a visionare l'immobile e negozierà i termini.
- Imposta un periodo di chiusura flessibile
Il periodo di transazione medio è di 60-90 giorni, a seconda delle esigenze personali (ad esempio, il momento giusto per cambiare casa) e della risposta del mercato.
3. Fase di visione dell'immobile e negoziazione del prezzo
- Organizza un orario per la visione della proprietà
Mantenere l'unità pulita e luminosa e preparare una brochure o un elenco delle dotazioni (ad esempio degli elettrodomestici inclusi) come riferimento per l'acquirente. - Strategia di contrattazione
Lasciate circa 3%-5% di margine di contrattazione e, allo stesso tempo, mantenete il prezzo di riserva per evitare perdite nella fretta di concludere l'affare.
4. Firma di documenti legali
- Contratto provvisorio di compravendita (Contratto temporaneo)
- L'acquirente versa il "deposito dettagliato" (prezzo dell'immobile 3%-5%) e il venditore deve fornire un documento di identità e le informazioni sull'immobile.
- Stabilire chiaramente le clausole "acquisto obbligatorio, vendita obbligatoria", lo stato di proprietà vacante e la divisione delle responsabilità (ad esempio la condivisione dei costi di manutenzione dell'edificio).
- Contratto formale di vendita
- L'acquirente dovrà firmare il contratto definitivo e versare il "deposito generale" (compreso il deposito dettagliato, per un totale di 10%) entro 14 giorni dalla firma del contratto provvisorio.
- L'avvocato del venditore deve preparare l'atto di costruzione e verificare la proprietà dell'immobile (ad esempio se ci sono problemi di costruzione illegale o di costruzione non autorizzata).
5. Fase di transazione e consegna
- Gestione dei numeri di coda e consegna delle chiavi
- Alla data di chiusura, l'acquirente paga il saldo (solitamente il prezzo dell'immobile 90%) tramite un avvocato.
- Dopo la conferma dell'avvenuto pagamento, verranno consegnate le chiavi e firmato il "Protocollo di consegna".
- Gestione di questioni incidentali
- Regolamentare le spese di gestione, acqua, elettricità, gas e altre spese varie e fornire i documenti di liquidazione all'acquirente.
- In caso di vendita con contratto di locazione, sono richiesti i dati di contatto dell'inquilino e le modalità di trasferimento del deposito.
2. Dettagli delle principali spese di vendita di un immobile
| progetto | Fascia di costo | Osservazione |
|---|---|---|
| Commissione agente immobiliare (Non ci sono spese di questo tipo per le inserzioni online) | Prezzo della proprietà 1% (Una proprietà del valore di NT$ 5 milioni richiede una commissione di NT$ 50.000 da pagare all'agente immobiliare) | Negoziabile. Se l'acquirente non ha un agente, la commissione può essere pagata dall'acquirente in alcuni casi. |
| Spese legali | Circa $8.000-$15.000 | Gestire contratti, controllare atti e formalità di trasferimento. I casi complessi (come le proprietà immobiliari) sono più costosi. |
| Compensazione | Dipende dalla situazione | Se il venditore viola il contratto (ad esempio rifiutandosi di concludere l'affare), deve annullare l'ordine due volte e risarcire l'acquirente per le perdite. |
| Costi di riparazione | Dipende dallo stato dell'unità | Si consiglia di riservare circa 1TP410.000-1TP450.000 per riparazioni di base, per evitare che gli acquirenti abbassino il prezzo. |
| Commissione di riscatto | La commissione di gestione bancaria è di circa $3.000-$5.000 | Se l'immobile è ancora ipotecato, bisogna prima estinguere il prestito e riavere indietro il titolo di proprietà. |
3. Punti chiave da notare prima di vendere una proprietà
- Chiarezza del titolo
- Confermare che l'atto di proprietà è intatto. Se viene perso, deve essere sostituito in anticipo.
- Verificare se ci sono problemi legali irrisolti con l'immobile (ad esempio contenziosi, gravami).
- Pianificazione fiscale
- Se l'immobile viene posseduto per meno di 3 anni, è necessario pagare un'imposta di bollo aggiuntiva (SSD), la cui imposta è a carico del venditore.
- In caso di proprietà congiunta, tutti i proprietari devono firmare il documento.
- Collegamento finanziario
- Se si cambia casa, è necessario coordinare i periodi di vendita e di acquisto per evitare il rischio di "toccare il massimo" (il prezzo della casa aumenta bruscamente dopo la vendita).
- Gestione degli inquilini
- Se l'immobile viene venduto con contratto di locazione, l'inquilino deve essere avvisato in anticipo e i termini del contratto di locazione devono essere confermati (ad esempio "la vendita non invalida il contratto di locazione").
4. Domande frequenti
- La differenza tra "consegna" e "mancata consegna"
Se la proprietà deve essere venduta con possesso vacante, l'acquirente deve lasciare l'unità e rescindere il contratto di locazione. Se la proprietà non deve essere venduta con possesso vacante, l'acquirente deve divulgare i dettagli del contratto di locazione, il che potrebbe influire sull'importo del prestito dell'acquirente. - Rischio di prestito all'acquirente
Se all'acquirente non viene approvata la richiesta di mutuo, il venditore può rinunciare alla caparra e rimettere in vendita l'immobile, ma i termini devono essere chiaramente indicati nel contratto preliminare.
Azioni consigliate: Fate sempre rivedere i termini da un avvocato prima di firmare il documento e conservate traccia di tutte le comunicazioni. Se il mercato subisce forti oscillazioni, è possibile stabilire una clausola "obbligo di acquisto e di vendita" per proteggere i propri diritti e interessi.
