Sommario
Love Ocean Song è diventato un "campo di sventura"
Sham Shui PoCanzone d'amore del mareQuesta proprietà semi-nuova ha registrato circa 5 transazioni finora questo mese, ma sono state tutte vendute in perdita. Prendiamo come esempio uno degli appartamenti con due camere da letto. Si trova al piano intermedio del Blocco 1, Stanza A, con una superficie vendibile di 496 piedi quadrati. Dispone di due camere da letto e un bagno e gode di vista sulla città verso sud-ovest. Di recente è stato venduto per 6,7 milioni di dollari di Hong Kong, con un prezzo al metro quadro di soli 13.508 dollari di Hong Kong. Ripensandoci, il proprietario originario ha acquistato la proprietà per 9,039 milioni di yuan nel marzo 2020 e l'ha tenuta per 5 anni. Ora ha perso un sacco di soldi quando l'ha rivenduta.2,339 milioniYuan, un deprezzamento pari a 26%. Non si tratta solo di una perdita numerica, ma anche di un duro colpo alla fiducia degli investitori.
Guarda di nuovoInformazioni catastali, altre 4 transazioni questo mese sono state altrettanto deludenti, tutte riguardavano unità con 2 camere da letto, con prezzi di transazione compresi tra 6,8 milioni di dollari di Hong Kong e 7,28 milioni di dollari di Hong Kong e prezzi al metro quadro compresi tra 13.498 e 14.918 dollari di Hong Kong, ma nessuna di esse è sfuggita al destino di perdere denaro. Tra queste, la stanza con la perdita maggiore è la Stanza C al 19° piano dell'Edificio 5. Il proprietario originale l'ha acquistata per 9,231 milioni di yuan nel novembre 2020 e l'ha recentemente venduta per 6,8 milioni di yuan, con una perdita contabile di 2,431 milioni di yuan e un deprezzamento di 27%. Dietro questa serie di numeri sembra nascondersi una crudele verità: i proprietari di Ai Hai Song sono collettivamente intrappolati in un incubo di "evaporazione della ricchezza". È forse perché il mercato è spietato o perché siamo stati troppo ottimisti quando siamo entrati nel mercato proponendo un prezzo elevato? Questa tempesta sul mercato immobiliare ha ovviamente gettato un'ombra su Sham Shui Po, un "paradiso per la gente comune".
Quattro principali fattori di erosione
Elevato ingresso e adeguamento dei prezzi
In questo caso, il proprietario ha acquistato l'unità per 9,039 milioni di RMB a marzo 2020. All'epoca, l'epidemia era ancora nelle prime fasi. Le politiche globali di quantitative easing hanno fatto salire i prezzi delle attività e i prezzi degli immobili di prima mano sono rimasti generalmente elevati. Tuttavia, con l'inizio del ciclo di aumento dei tassi di interesse a partire dal 2022 (il tasso preferenziale di Hong Kong salirà da 5% a 6,5%), abbinato alla lenta ripresa economica, i prezzi sul mercato dell'usato sono diminuiti in modo significativo e le perdite sono diventate inevitabili.
Il “divario di realtà” degli immobili semi-nuovi
Ai Hai Song, operativo da meno di quattro anni, è una proprietà semi-nuova e, in teoria, dovrebbe resistere al calo dei prezzi. Tuttavia, dopo essersi trasferiti, alcuni acquirenti hanno scoperto che l'esperienza abitativa effettiva (ad esempio la vista ostruita e il rumore del traffico) non corrispondeva alle loro aspettative durante il periodo di vendita, il che ha influito sulla loro fiducia nella rivendita. Allo stesso tempo, l'aumento dell'offerta di nuove abitazioni ne indebolisce l'unicità e intensifica la concorrenza sul mercato.
Aumento dei costi di mantenimento
Conservazione del prodotto per 5 anniImposta di bollo aggiuntiva(SSD), ma durante questo periodo i tassi dei mutui salirono alle stelle e l'onere delle rate del mutuo aumentò. Per gli investitori, i rendimenti degli affitti difficilmente compensano i costi di capitale (stimati in base all'unità abitativa, l'affitto mensile è di circa 18.000 dollari di Hong Kong e il tasso di rendimento è pari solo al 3,2%), spingendo alcuni proprietari a decidere di interrompere la perdita e andarsene.
Pressione dell'offerta regionale
Negli ultimi anni sono stati realizzati molti nuovi progetti abitativi a Sham Shui Po e West Kowloon (come Victoria Harbour, The Harbour e The Coast), con un'offerta media annua di circa 20.000 unità, il che ha diluito la domanda del mercato. Trattandosi di una proprietà di seconda mano, Aeihaisong deve competere con prezzi bassi per abbassare ulteriormente il prezzo di transazione.
L'illuminazione dell'ammortamento 26%
Dettagli della transazione
La stanza A al piano intermedio del Blocco 1 di Ocean View ha una superficie vendibile di 496 piedi quadrati, due camere da letto e un bagno, è esposta a sud-ovest e si affaccia sulla città. È stato venduto per 6,7 milioni di dollari di Hong Kong, con un prezzo di vendita al metro quadro di 13.508 dollari di Hong Kong. Il proprietario originario ha acquistato la proprietà per 9,039 milioni di RMB nel 2020 e l'ha tenuta per cinque anni, registrando una perdita contabile di 2,339 milioni di RMB e un ammortamento di 26% di RMB.
Analisi dei prezzi
Basso prezzo al piede quadratoIl prezzo al metro quadro di 13.508 dollari di Hong Kong è inferiore al prezzo medio al metro quadro di Ocean Avenue questo mese (14.654 dollari) ed è molto più basso rispetto alle nuove proprietà di prima mano nello stesso distretto (il prezzo al metro quadro delle nuove proprietà a Cheung Sha Wan è di circa 18.000-20.000 dollari di Hong Kong), il che indica che la valutazione di mercato delle proprietà semi-nuove sta diventando più conservativa.
Mancanza di competitività delle tipologie abitative:L'unità con due camere da letto di 496 piedi quadrati è posizionata in modo scomodo nel mercato attuale: le unità piccole (nano edifici sotto i 300 piedi) sono favorite dagli investitori, le unità grandi (tre camere da letto) sono più adatte alle famiglie di proprietari e le unità di medie dimensioni hanno una liquidità limitata.
Cambiamenti nel processo decisionale del proprietario
La convinzione che il mercato immobiliare di Hong Kong "possa solo crescere e non scendere mai" è stata scossa. Gli investitori non aspettano più una ripresa e accettano invece le perdite. I fondi affluiscono nel mercato azionario o negli immobili all'estero, accelerando le perdite nelle transazioni.
Il sogno di comprare una casa va in frantumi e la sanguinosa lezione di Ai Hai Song
Chi non ha mai sognato di possedere una proprietà? Chi non ha mai sognato di acquistare un immobile per aumentarne il valore e salire sul treno della ricchezza? Tuttavia, la realtà dell'Ode al mare di Sham Shui Po è come una bacinella di acqua ghiacciata, che risveglia chiunque stia ancora sognando. Acquistare due case per 6,7 milioni, perdendone 2,33 milioni dopo 5 anni. Non si tratta di un semplice "aggiustamento del mercato", ma di un crollo della ricchezza a dir poco catastrofico! Per non parlare della perdita massima di 2,431 milioni, pari quasi a un'auto di lusso e ai risparmi di diversi anni di una famiglia della classe media, il tutto spazzato via dal torrente del mercato immobiliare. Hai ancora il coraggio di dire che acquistare un immobile è una vittoria sicura? Hai ancora il coraggio di credere al mito secondo cui "il valore dei mattoni aumenterà sempre"?
Prospettive future
- La pressione a breve termine è difficile da ridurre
L'aspettativa di un taglio dei tassi di interesse negli Stati Uniti è stata posticipata alla seconda metà del 2025. Il costo del capitale a Hong Kong è elevato. Se a ciò si aggiunge la continua offerta di nuovi progetti (si prevede il completamento di 18.000 unità nel 2025-2026), i prezzi dei progetti semi-nuovi saranno ancora sotto pressione e la tendenza alle perdite potrebbe proseguire. - Consulenza su investimenti e proprietà
Evita la trappola dei premi:Se il prezzo di una nuova proprietà supera il potenziale regionale (ad esempio se si è verificato l'impatto positivo delle infrastrutture), è opportuno procedere con cautela al momento dell'acquisto.
Concentrarsi sul flusso di cassa:Le unità con rendimenti da locazione inferiori a 3,5% hanno una debole resistenza ai cali dei prezzi. Si consiglia di dare la priorità alle unità di piccole e medie dimensioni con un'elevata domanda di locazione.
Variabili di politica：Se il governo allenta le sue "misure severe" sul mercato immobiliare (come la riduzione o l'esenzione dalla doppia imposta di bollo), potrebbe stimolare le transazioni a breve termine, ma potrebbe anche aumentare la tendenza dei proprietari a vendere i propri immobili, esacerbando le fluttuazioni dei prezzi. - Prospettiva dell'acquirente
- Opportunità：Gli immobili in perdita offrono una finestra per la "pesca di fondo", soprattutto per i proprietari-occupanti, ma è necessario prestare attenzione alla qualità degli immobili e al potenziale effetto di diversione di nuovi sviluppi come l'area metropolitana settentrionale di West Kowloon.
- rischio:Un prezzo basso al metro quadro non è necessariamente sinonimo di valore. Se un'unità viene scontata a causa di un piano basso, di una vista scarsa o di decorazioni datate, è necessario valutarla attentamente.
La nuova normalità del mercato immobiliare in adeguamento
L'eclissi di "Ode al mare" riflette i cambiamenti strutturali nel mercato immobiliare di Hong Kong: tassi di interesse in aumento, eccesso di offerta e indebolimento della fiducia del mercato si intrecciano, rompendo l'inerzia dei passati rialzi unilaterali. Per gli investitori è giunto il momento di passare a un approccio orientato al flusso di cassa e al mantenimento a lungo termine; Per i proprietari-occupanti, è un buon momento per cercare unità abitative di qualità. Che si tratti di acquisto o di vendita, una valutazione accurata del valore regionale e delle condizioni unitarie garantirà un successo costante nonostante le fluttuazioni.
Introduzione a Love Sea Song
Canzone d'amore del mareSonata sul mare, situataHong KongKowloonSham Shui PoVia HaitanN. 201, 203 e 218, adiacentiStazione di polizia di Sham Shui PoEParco di via Tung Chau,SÌCheung KongEAutorità per il rinnovamento urbanoUn complesso residenziale privato sviluppato tramite sviluppo cooperativo. La proprietà è composta da 4 edifici (Blocchi 1, 2, 3 e 5) con un'altezza compresa tra 32 e 40 piani, per un totale di 876 unità. La rete della scuola primaria è il Blocco 40 e quella della scuola secondaria è il Distretto di Sham Shui Po. È stato messo in vendita nell'ottobre 2019. Il listino prezzi per il primo lotto di 180 unità presenta un prezzo medio scontato di 18.688 dollari di Hong Kong al piede quadrato. L'immobile sarà occupato a fasi fino a luglio 2021.
Ulteriori letture:
- La perdita dell'appartamento con due camere da letto al piano intermedio della Parkview Tower Phase II ammonta a NT$750.000…
- La lussuosa casa della stazione di Kowloon ha subito enormi perdite, causando al commerciante di mobili di Shunde una perdita di 4,06 milioni di yuan dopo aver detenuto la proprietà per 12 anni
