Sommario
Essendo una delle città con i prezzi delle case più alti al mondo, le tendenze del mercato immobiliare di Hong Kong sono da tempo una preoccupazione per la comunità sociale ed economica. Tuttavia, dal 2022, i prezzi degli immobili residenziali a Hong Kong hanno continuato a scendere a causa di molteplici fattori, tra cui la situazione internazionale, l'aumento dei tassi di interesse, l'immigrazione e la debole economia locale. Secondo i dati del Dipartimento di Valutazione e Valutazione, nel 2023 i prezzi delle case sono scesi complessivamente di circa 7%, con un calo in alcune aree che ha superato i 15%. Questo adeguamento non ha ripercussioni solo sull'economia in generale, ma incide direttamente anche sulla situazione finanziaria, sullo stato psicologico e sulla mobilità sociale di centinaia di migliaia di proprietari. Questo articolo combinerà dati ufficiali con relazioni di esperti per esplorare in modo approfondito gli impatti multidimensionali della crisi del mercato immobiliare sui proprietari di immobili.
1. Shock finanziario: contrazione degli asset e aumento del rischio di asset negativi
1.1 Il deprezzamento immobiliare porta all'evaporazione del patrimonio netto
Per la maggior parte dei proprietari immobiliari di Hong Kong, il patrimonio immobiliare è la componente fondamentale del patrimonio familiare. Secondo il rapporto del 2023 dell'Autorità monetaria di Hong Kong (HKMA), gli immobili residenziali rappresentano fino a 681 TP3T del patrimonio totale delle famiglie. In teoria, ogni calo di 10% nei prezzi delle case determinerà una diminuzione del patrimonio netto delle famiglie di circa 6,8%. Sulla base del calo complessivo del prezzo degli immobili pari a 7% nel 2023, i proprietari perderanno in media circa 500.000 HK$ di valore patrimoniale. Il dipartimento di ricerca di Centaline Property ha sottolineato che alcuni proprietari che hanno acquistato case durante il picco del mercato immobiliare nel 2018-2019 hanno subito una perdita contabile di 20%. Se si includono i costi di transazione, le perdite effettive saranno più significative.
1.2 L’aumento dei casi di patrimonio netto negativo minaccia la stabilità finanziaria
Quando il valore della proprietà scende al di sotto dell'importo del mutuo in essere, il proprietario si trova in una "Patrimonio netto negativo"stato. I dati dell'HKMA hanno mostrato che il numero di mutui residenziali con capitale negativo è salito a 11.123 nel quarto trimestre del 2023, raggiungendo un nuovo massimo dallo scoppio della SARS nel 2003, per un importo totale di 59,3 miliardi di dollari di Hong Kong. Ciò significa che i prestiti ipotecari superiori a 1% potrebbero essere soggetti al rischio di insolvenza. Tang Hei-wai, professore di economia all'Università di Hong Kong, ha avvertito che se i prezzi delle case dovessero scendere di altri 10%, il numero di attività negative potrebbe superare quota 30.000 e la stabilità del sistema bancario sarebbe messa a dura prova.
1.3 Aumento della pressione sui pagamenti e del rischio di insolvenza
Da quando la Federal Reserve statunitense ha avviato un deciso aumento dei tassi di interesse nel 2022, il tasso primario di Hong Kong (P prime rate) è aumentato complessivamente di 3%, con un conseguente aumento delle rate mensili dei mutui di circa 20%. Una ricerca condotta da JLL mostra che l'attuale rapporto tra onere ipotecario e reddito (ossia la quota delle rate del mutuo rispetto al reddito) ha raggiunto 75%, superando di gran lunga la soglia di allerta internazionale di 50%. Un sondaggio del 2023 condotto dalla Hong Kong Society for Community Organization ha rilevato che 12% dei proprietari intervistati erano inadempienti nel pagamento del mutuo e 4% di loro rischiavano il pignoramento da parte della banca. L'Economist Intelligence Unit (EIU) prevede che se i tassi di interesse rimarranno elevati, i default sui mutui potrebbero aumentare del 30% nel 2024.
2. Aspetti psicologici e sociali: pressione familiare e calo dei consumi
2.1 L’emergere di una crisi di salute mentale
Il calo dei prezzi delle case non è solo una questione di numeri: ha anche un impatto diretto sullo stato psicologico dei proprietari. Uno studio del 2023 della Mental Health Association di Hong Kong ha dimostrato che 35% dei proprietari intervistati hanno manifestato sintomi di ansia dovuti al deprezzamento della loro proprietà e 15% hanno raggiunto i criteri per la depressione clinica. I casi dimostrano che i matrimoni di alcune coppie sono falliti a causa di controversie su se “tagliare le perdite e vendere le loro case”, mentre gli adolescenti sono stati costretti a rinunciare ai loro progetti di studiare all’estero a causa della riduzione del patrimonio familiare. Chen Guoben, professore di sociologia alla City University, ha sottolineato che il crollo del settore immobiliare come "simbolo dello status della classe media" sta innescando una crisi d'identità diffusa.
2.2 La contrazione dei consumi frena la ripresa economica
Per mantenere il flusso di cassa, i proprietari immobiliari in genere tagliano le spese non essenziali. I dati dell'Hong Kong Retail Management Association mostrano che nel 2023 le vendite di beni di lusso sono diminuite di 18% su base annua e il tasso di posti vacanti nei quartieri commerciali di lusso come Central è salito a 12%. Nello stesso periodo, un'indagine del Dipartimento del censimento e delle statistiche di Hong Kong ha rilevato che 62% proprietari hanno rinviato i loro piani di ristrutturazione, facendo salire il tasso di disoccupazione nel settore edile a 5,8%. Gli analisti di UBS ritengono che la contrazione dei consumi causata da questo "effetto ricchezza" potrebbe ridurre il tasso di crescita del PIL di Hong Kong di 0,5 punti percentuali.
2.3 Deterioramento della mobilità sociale
L'adeguamento del mercato immobiliare avrebbe potuto creare opportunità per le giovani famiglie di acquistare case, ma la realtà ha invece esacerbato la stratificazione di classe. Uno studio dell'Hong Kong Institute of Asia-Pacific Studies della Chinese University di Hong Kong ha scoperto che tra i proprietari esistenti, solo 23% erano disposti a vendere a un prezzo inferiore, mentre la maggior parte ha scelto di mantenere le proprie proprietà e aspettare e vedere, con conseguente calo del 42% nel volume delle transazioni di mercato. D'altro canto, le banche hanno inasprito le procedure di approvazione dei mutui, con il tasso medio di anticipo per i primi acquirenti di case che è salito da 30% a 40%, escludendo di fatto un numero maggiore di giovani. Il direttore del Consiglio per i servizi sociali di Hong Kong, Wong Kin-wai, ha criticato il fatto che la situazione di stallo del mercato immobiliare stia trasformando Hong Kong in una "società di scontro tra chi ha e chi non ha".
III. Risposta politica e adeguamento del mercato
3.1 Le misure di salvataggio del governo hanno un’efficacia limitata
Per stabilizzare il mercato immobiliare, alla fine del 2023 il governo di Hong Kong ha annunciato che avrebbe allentato l'imposta di bollo (BSD), riducendo l'aliquota dell'imposta sulla proprietà per gli stranieri da 30% a 15% e consentendo ai residenti locali di "prima esentare e poi tassare". Tuttavia, un rapporto di Colliers International ha evidenziato che nei tre mesi successivi all'attuazione della politica, il volume delle transazioni è aumentato solo leggermente, di 8%, senza riuscire a invertire la tendenza al ribasso. Il segretario alle Finanze Paul Chan ha ammesso che gli elevati tassi di interesse e le incerte prospettive economiche hanno indebolito l'effetto degli stimoli politici.
3.2 Gli sviluppatori innovano le strategie di vendita
Per accelerare la riduzione delle scorte, gli sviluppatori hanno lanciato piani preferenziali senza precedenti. Il progetto Tuen Mun di Sun Hung Kai Properties, il cui lancio è previsto per l'inizio del 2024, offre un mutuo 120% (vale a dire che gli acquirenti possono utilizzare i prestiti in eccesso per pagare tasse e imposte), mentre Cheung Kong Group consente agli acquirenti di "vivere prima e pagare dopo". Nonostante ciò, Knight Frank Research ha sottolineato che il tasso di vendita di nuovi immobili nel 2023 sarà pari solo a 51%, in calo significativo rispetto agli 82% del 2021, il che indica che la fiducia del mercato non si è ancora ripresa.
3.3 Differenziazione delle strategie di auto-aiuto dei proprietari
Di fronte alle avversità, le strategie di adattamento dei proprietari sono polarizzate. Un sondaggio condotto da Midland Realty ha mostrato che 45% proprietari hanno scelto di affittare i loro immobili per sovvenzionare le rate del mutuo, con un conseguente aumento dei rendimenti da locazione fino a 2,8% nel 2023. Ma allo stesso tempo, i proprietari fortemente indebitati del 15% sono stati costretti a "tagliare i prezzi per vendere i loro immobili", compresi alcuni immigrati che avevano fretta di vendere le loro proprietà. Zheng Tianxiong, professore di finanza presso l'Università Politecnica di Hong Kong, ha suggerito ai proprietari immobiliari di effettuare test di stress il prima possibile e di accantonare almeno 12 mesi di rate del mutuo come riserva per far fronte ai rischi.
4. Tendenza a lungo termine: l’aggiustamento strutturale è inevitabile
4.1 Base della domanda di cambiamento della struttura della popolazione
L'Hong Kong Census and Statistics Department prevede che entro il 2046, il 36% della popolazione avrà più di 65 anni. I proprietari anziani tendono a "scambiare case più piccole" per liberare beni, il che potrebbe aggravare l'eccesso di offerta di unità di piccole e medie dimensioni. Il rapporto della Morgan Stanley prevede che la domanda residenziale di Hong Kong crescerà solo di 0,5% all'anno nel prossimo decennio, una cifra molto inferiore all'1,8% degli ultimi vent'anni.
4.2 La trasformazione economica rimodella il valore regionale
Mentre il tasso di uffici vacanti nella zona centrale sale a 16%, l'alone di tradizionale centralità della zona svanisce. Uno studio di Savills ha rilevato che il calo dei prezzi immobiliari nell'isola di Hong Kong (9%) nel 2023 sarà maggiore rispetto a quello nei Nuovi Territori (6%), il che dimostra che le "aree marginalizzate" sono più resistenti al calo dei prezzi. Park Chi-shui, direttore del Dipartimento di Economia presso l'Università di Scienza e Tecnologia di Hong Kong, ritiene che il mercato immobiliare stia passando da una "bolla piena" a una "differenziazione strutturale".
4.3 Pressione per uno sviluppo sostenibile
La strategia abitativa a lungo termine del governo prevede la realizzazione di 490.000 unità residenziali nel prossimo decennio, ma i gruppi ambientalisti avvertono che uno sviluppo su larga scala supererà la capacità di carico ecologica. La World Green Organization suggerisce di promuovere il concetto di "città verticali" per attenuare i conflitti attraverso la riconversione di edifici industriali e modelli di convivenza condivisa, ma ci vorrà del tempo per riformare le normative in materia.
V. Conclusione: Opportunità in mezzo alla crisi
Il declino del mercato immobiliare di Hong Kong rappresenta al tempo stesso una crisi e un'opportunità per promuovere riforme strutturali. Nel breve termine, i proprietari immobiliari devono gestire con prudenza i rischi finanziari ed evitare un indebitamento eccessivo; nel medio termine, il governo dovrebbe accelerare la riforma dell'offerta fondiaria e sviluppare settori diversificati per ridurre la dipendenza dell'economia dal settore immobiliare; nel lungo termine, è necessario istituire una rete di sicurezza sociale più completa per alleviare l'impatto della riduzione della ricchezza sui mezzi di sussistenza delle persone. Come ha affermato Tin Sze Pei, direttore della ricerca della Our Hong Kong Foundation: "Invece di inseguire una ripresa dei prezzi delle case, dovremmo cogliere l'opportunità di ricostruire un modello abitativo più equo e sostenibile".
Gli alti e bassi del mercato immobiliare sono una norma economica, ma per i proprietari ogni fluttuazione rappresenta un problema personale. Solo affrontando l'essenza del problema possiamo trovare una via verso una nuova vita nel dolore.
Riferimenti:
1. Hong Kong Monetary Authority, Relazione semestrale sulla stabilità monetaria e finanziaria (dicembre 2023)
2. Rapporto immobiliare di Hong Kong del Dipartimento di valutazione e valutazione 2023
3. Jones Lang LaSalle, Prospettive del mercato residenziale di Hong Kong 2024
4. Ricerca sulla mobilità sociale e sulle politiche abitative, Hong Kong Institute of Asia-Pacific Studies, Chinese University of Hong Kong (2023)
5. UBS: Analisi dell'impatto dell'effetto ricchezza sull'economia asiatica (gennaio 2024)
Patrimonio netto negativoIl termine si riferisce a quando un articolo viene utilizzato inmutuoGarantitoprestito,MaCapitalizzazione di mercatoChe non pagatoprincipaleValore attualeAncora bassoattività. La maggior parte di queste attività sono immobili oterra, o forseauto, o grandecomputerE altri oggetti.
Ulteriori letture:
- Analisi approfondita delle cause e delle conseguenze dei prestiti bancari a chiamata: principi di funzionamento, prevenzione dei rischi e strategie di risposta
- Il mercato immobiliare di Hong Kong è in uno stato d'animo di attesa, con oltre la metà dei residenti che si aspettano un calo dei prezzi degli immobili e il desiderio di acquistare una casa che ha raggiunto un nuovo minimo
