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「呼吸計画」の運用メカニズムと潜在的なリスク
（添付資料：最新市場ソリューション）
近年の金利上昇と不動産市場の調整により、「余裕を持った計画」を持って市場に参入した住宅所有者は二重の圧迫に直面している。
– 住宅価格の下落により資産が減少した
– ? 住宅ローン金利はP+1%に急騰（現在の金利は6.875%）
– ⚠️ 借り換えの難しさは財政難を引き起こす
▼ 主な問題点の分析▼
| リスク プロジェクト | 具体的な影響 |
|—————-|————————————————————————–|
| プロモーション期間終了 | 月々の支払額が3～4倍に増加（例：$15,000 → $58,000） |
| 金利上昇 | 金利差が3%以上に拡大（現在の銀行金利は約4.125%） |
| 抵当権譲渡の評価差 | 購入価格が$10百万で、現在の評価額が$9百万であると仮定すると、抵当権譲渡の最大融資額は$720万のみです（差額の$80万を補う必要があります） |
市場ブレイクアウト戦略 | 低金利と高利率の 2 つの資金調達ソリューション
✅ オプション1: 住宅ローン保険の借り換え
– パーセンテージの上限: 現在の評価額: 80%
– 金利優位性: P-1.8% (約4.125%)
– 適用対象: 評価額下落が20%以下の物件
✅ オプション2: 新たな高比率融資
– パーセンテージの上限: 現在の評価額: 90%
– 金利優位性: P-1.8% (約4.125%)
– 特別な利点: 元のローンを完全に相殺できます (ケース: $9 百万の評価額を $810 万貸し出すことができます)
▼金利節約効果の実測（$を1000万台湾ドル相当の不動産購入の例とする）▼
| プロジェクト | ブリージング プラン (P+1%) | 新しい高比率住宅ローン | 違い |
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| 月々の支払額 | $58,860 | $43,676 | ↓25.8% |
| 年間利息費用 | $542,520 | $402,312 | ↓$140,208 |
| 5年間の合計節約額 | – | – | ↓$701,040 |
実践運用のポイント
1️⃣ 評価戦略
- 不動産評価を行う専門の測量士を任命する
– 同じ地域での最近の取引記録を証拠として提出する
– 積極的に物件の状態を改善して評価額を上げる（簡単な装飾など）
2️⃣ 財務ギャップの処理
- 差額を預金で補う（推定15%の流動資金を準備しておくことをお勧めします）
- 移行ローンを申請する（金利は約8-10%、短期使用に適しています）
– セカンドモーゲージプランと組み合わせる（返済能力を慎重に評価する必要がある）
3️⃣ 金利固定のヒント
– 予定通りの金利上昇リスクをヘッジするにはHを選択する
- 金利上限保護を申請する
– 季節的な銀行のプロモーションに注目する（例：四半期末のラッシュ期間）
新しい規制への対応戦略（2024年更新）
香港金融管理局による住宅ローン審査の厳格化を受けて、当社は以下を推奨します。
– 6か月前に信用格付けを最適化（TUグレードA以上を維持）
– 完全な収入証明（海外収入の裏付け書類を含む）を準備する
– ? 支払準備金3か月分（$130,000～150,000程度）を預託
– ? レバレッジを減らすために「先に売って後で買う」戦略を検討する
詳細なケース分析 | 借り換えを成功させる 4 つのステップ
王さんの場合（2020年に太古城で3ベッドルームのマンションを購入）：
1️⃣ 当初融資額: $1200万 (開発者の第1抵当権 90%)
2️⃣現状: 評価額$1050万、金利はP+1%に上昇
3️⃣ 問題を解決するための手順:
→ 専門の測量士に依頼して不動産の再評価を行い、1,080万台湾ドルの評価額を得た
→ 銀行から高金利住宅ローンを申請（融資額$972万）
→ 親族からの借り入れで$280,000の差額を補う
→ 借り換えが成功した後、月々の支払いは$41,200減少しました
独占的な業界データ参照
Meridian Mortgage 2023Q4の統計によると、
– ? ブリージングプランの借り換え成功率: 78% (年初から12%増加)
– ? 平均評価回復：7.2%（政策調整前との比較）
– ? 住宅ローン譲渡に成功した所有者の平均利息節約額: $368,000/年
専門家のアドバイス: 「借り換え実現可能性評価」をすぐに実施する
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