目次
第1章: 地理と歴史の本質的なジレンマ
1.1 山が多く土地が限られていることによる自然の制約
香港の陸地面積はわずか1,106平方キロメートルですが、開発可能な平地は25%未満で、40%以上の土地が国立公園として保護されています。植民地時代に形成された「高地価政策」は、広範囲にわたる遺産を残しました。1841 年に行われた最初の土地オークションにより、政府による土地供給の独占が確立されました。この「人為的な希少性」の仕組みにより、土地は政府財政の柱となっている（2022年でも土地売却収入は総財政収入の11.3%を占めている）。
1.2 都市計画の100年にわたる問題
ビクトリア湾の両側は完全に開発されており、新界における土地開発には複雑な定権制度と先祖伝来の土地問題が関わっています。発展局によると、香港の農地約2,400ヘクタールは4大開発業者によって保有されているが、土地プレミアムの仕組みが行き詰まっているため、解放が困難となっている。葛東北新開発地区を例にとると、計画から最初の住民が入居するまでに15年以上かかりました。
第2章 経済メカニズムの歪んだ循環
2.1 金融センターの諸刃の剣効果
世界で最も低い不動産印紙税（0.01%）が国際的なホットマネーを引き付け、2023年には外国資本が住宅取引量38%を占めました。香港の金利は長い間、連動為替レート制度により米国の金利に追随してきたが、不動産市場は中国本土からの資本流入と深く結びついている。 QE時代の安価な資本は「建物の証券化」現象を引き起こした。2022年、1平方フィートあたりの平均住宅価格は14,230香港ドルに達し、1997年の高値から891,130香港ドル上昇した。
2.2 産業構造の致命的な傾斜
不動産および関連産業はGDPの23%を占め、「不動産覇権」の生態連鎖を形成している。 4大デベロッパーは「水浸ビル」や「ナノユニット」などの手法を通じて、住宅開発の限界利益率を40%以上に押し上げた。さらに深刻なのは、分譲マンション市場が年間200億香港ドルを超えるグレー産業となっていることだ。
第3章 政策システムにおける構造的矛盾
3.1 公営住宅の逆説的な効果
公営住宅の入居待ち期間は6.1年と23年ぶりの高水準に達したが、これが逆に民間不動産市場を支えており、約43%世帯が「住宅待ち」のため住宅購入を一時的に延期している。住宅所有権制度（HOS）政策は価格を歪める要因となっている。2023年の新規HOSの価格設定メカニズムは市場価格から切り離されるが、割引後の平均価格は依然として世帯年収の中央値の8.7倍である。
3.2 税制規制の限界的失敗
追加印紙税（SSD）や購入者印紙税（BSD）などの「厳しい措置」が実施されてから12年が経過したが、投資家の割合は35%から28%にしか減少していない。むしろ、「一契約複数」などの迂回策を生み出し、中古市場の回転率は0.8%と過去最低に落ち込んだ。住宅空室税は2023年に再開されるが、空室率は4.5%と依然として健全な水準より高い。
第4章 根深い社会文化的問題
4.1 財産所有に対する集団的執着
香港の人々は、家を所有することが人生の成功であると深く考える価値観を持っている。世論調査によると、761,030人の若者が「家がなければ家族を持つことはできない」と考えている。この文化は「ナノビル」という変形市場を生み出しました。2023年には、新築住宅の平均使用可能面積はわずか452平方フィートとなり、20年前と比べて31%減少します。 「父が家を買う」（親が頭金を負担する）という現象も現れているが、初めて住宅を購入する人の平均年齢は依然44歳にとどまっている。
4.2 世代間対立の悪循環
1997年以降に生まれた「住宅災害世代」は、高等教育の普及（学生ローンの中央値は21万ドル）、業界の均質化（金融と不動産が雇用市場の58%を占める）、資産価格のインフレという3つの打撃に直面している。その結果、若年層の家賃対収入比率は62%と高く、シンガポールの同年齢層よりも27パーセントポイント高くなっています。
第5章: グローバル比較における特別なジレンマ
5.1 極端データの国際比較
– 住宅価格対収入比率：香港19.8倍（ニューヨーク10.2、ロンドン8.7）
– 賃貸収益率：2.1%（世界の主要都市の中で最も低い）
– 一人当たりの平均居住面積：161平方フィート（東京：631 TP3T、シンガポール：521 TP3T）
5.2 土地開発ガバナンスの違い
シンガポールは、土地の埋め立て（土地面積の拡大25%）と公共住宅政策により、住宅所有率を89%に維持しています。対照的に、香港では過去20年間に埋め立てられた土地はわずか7,000ヘクタールで、「ランタオ・トゥモロー」プロジェクトは物議を醸している。さらに重要なのは、香港には居住者の住宅購入能力を支援する CPF に似た積立基金制度がないことです。
第6章: 行き詰まりを打破するための真の課題
6.1 土地供給に対する技術的障壁
北部首都圏の開発には、1,200ヘクタールのブラウンフィールドの処分、15万基の墓地の移転、そして数千人の新界先住民への補償が必要である。たとえプロセスを加速したとしても、2032年までに提供できるのは13万台のみであり、これは必要な60%を下回っています。 「組立組立方式」などの経過措置により施工速度は向上したが、コストは依然として従来の方式より18%高くなっている。
6.2 利益構造の制度改革
土地収用条例の改正により司法審査のリスクが高まり、2025年の土地収用第一段階では数百件の訴訟に直面する可能性がある。香港不動産開発協会は香港で70%の未開発の土地を保有しているが、高いプレミアムを維持するために「歯磨き粉を絞り出す」ようなやり方でプロジェクトを立ち上げる傾向がある。公営住宅の建設コストは1平方フィートあたり5,200香港ドルで、民間開発業者の建設コストより331,330香港ドル高く、制度上の非効率性を反映している。
結論: システム的危機からの脱出にかかるコスト
香港の住宅問題の本質は「トリレンマ」である。つまり、安定した住宅価格、市場の自由、社会的平等を同時に達成することは不可能である。行き詰まりを打破するには、短期的な経済的痛みに耐えること（不動産関連産業の衰退）、既得権益に挑戦すること（土地制度の改革）、文化的認識を覆すこと（賃貸社会の推進）が必要になるかもしれない。粤港澳大湾区における人口の高齢化と競争という二重の圧力の下、この1世紀に渡る住宅戦争から抜け出すための機会は狭まりつつあるが、同時に都市の変革における知恵も試されている。
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