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年間平均損失額は60万で、中流家庭の年間収入に相当します。
香港の不動産市場は前例のない価値再構築の真っ只中にある。かつて「上がるばかりで下がることはない」と考えられていた神話は、2024年春に完全に打ち砕かれた。香港島の中層の高級住宅から新界のエントリーレベルの物件、民間の住宅団地から住宅所有権制度（HOS）市場まで、資産縮小の嵐が香港全土で巻き起こっている。最新の取引データによれば、わずか3年で帳簿価格1000万香港ドル以上の消失が常態化している。世界で最も高価な不動産市場は、2003年のSARS危機以来最も厳しい試練に直面している。
1. イベントの核心：650万件の取引の背後にあるデータの影響
- 基本的な取引情報
- 物件ターゲット: 将軍澳イーストポイントシティ2ベッドルームユニット、販売可能面積は約441平方フィート（一般的なアパートメントタイプに基づく）
- 取引価格：650万香港ドル、2020年の購入価格830万香港ドルと比較して180万香港ドルの帳簿上の損失（21.7%の減少）
- 保有期間：約3年4ヶ月（2020年半ばに購入、2023年末に売却を想定）
- 追加費用：印紙税（約3.75%）、手数料、利息費用を考慮すると、実際の損失は250万近くになる可能性があります。
- 市場価格分析
- 同じ住宅地での最近の取引：2023年11月のイーストポイントシティの2ベッドルームユニットの取引価格は680万から720万の範囲でした。このケースは平均価格より約5%-10%低いです。
- 地域比較：将軍澳センターの類似物件の最近の取引価格は約660万香港ドルから700万香港ドルであり、イーストポイントシティの下落が市場から大きく逸脱していないことを示している。
- 過去最高値レビュー：2018年に同じタイプのマンションが900万に達し、現在の価格は高値から28%下落し、長期的な投資リスクを反映している。
2. 損失の原因の詳細な分析：マクロとミクロの絡み合い
- マクロ経済レベル：政策と経済の二重の圧迫
- 金利上昇の影響：FRBの金利引き上げサイクルでは、香港のプライムレート（Pレート）は2020年の5%から2023年には6.5%に上昇し、月々の支払い圧力は30%増加する。
- 人材流出リスク：2022～2023年の人口純流出は11万人を超え、住宅の潜在需要は縮小する。格付評価局のデータによると、同期間、将軍澳の賃貸指数は9%下落した。
- 供給ブーム：将軍澳南では今後3年間で4,000戸以上の新築住宅が建設される見込みで、需要と供給の不均衡により価格競争が激化するだろう。
- ケースの特殊性: オーナーの金融チェーンが断ち切られた
- 高レバレッジリスク：80％の住宅ローンで830万台湾ドルの物件を購入した場合、現在の帳簿価格が頭金（166万台湾ドル）を下回り、銀行に差額を回収する圧力がかかります。
- パニック売りの兆候：銀行の評価額（2023年11月のイーストポイントシティの2ベッドルームユニットの平均評価額：710万）に対して8.5%の割引があり、所有者の現金化への熱意を反映している。
- 保有コストのブラックホール：住宅ローン金利、管理費、維持費、推定年間保有コストは15万以上、長期保有損失は拡大し続ける可能性がある
3. データの視点: 将軍澳不動産市場の構造変化
- 数量と価格の乖離に関する警告
指標 2021 2022 2023 (最初の11か月)
1平方フィートあたりの平均価格（HKD） 16,800 15,200 13,900
取引量（単位） 1,250 890 680
平均販売日数：45、78、112（データソース：Centaline Property Agency Tseung Kwan O 支店） 解釈：価格と取引量は下落しており、取引サイクルは長期化しています。市場は買い手主導の段階に入りました。- 製品競争力の低下
- 新しい住宅団地：海銀荘園と康城区の新しいプロジェクトは、スマートホームとクラブ施設を利用して顧客を誘導しています。2ベッドルームのユニットは過剰です。地区の2ベッドルームユニットの供給は45%ですが、新婚家族の割合は3年連続で減少し、18%です。交通プレミアムは薄れています。将軍澳線は飽和状態にあり、地下鉄で覆われた物件のハロー効果は弱まり、通勤者は屯馬線に目を向けています。
IV. 専門家の意見: 寒い冬を生き抜くためのルール
- 「マイナス資産の数は1万2000件を超えています。米国の金利が2025年まで高止まりした場合、住宅価格は10%～15%下落する可能性があります。」不動産仲介戦略の中原不動産地域営業部長の李玉祥氏は、「所有者は自主的に仲介業者に2%～3%の手数料インセンティブを提供し、「先に賃貸してから売却する」モデルを受け入れて支払いのプレッシャーを和らげるべきです。」と提案しました。法律業界のリマインダー弁護士の黄国恩氏は、「取引価格が市場価格より大幅に低い場合、債権銀行は不動産譲渡および不動産条例第60条を引用して差額を請求する可能性があります。」と分析しました。
地域間日食チャート（衝撃の比較表）
| エリア | 典型的なケース | 保持時間 | 本の紛失 | 平均日蒸発量 |
|---|---|---|---|---|
| 香港島の高級住宅 | 豫園の3ベッドルームマンションが100万値下げ | 非公開 | 日食されない | – |
| 九龍ナノビル | AVA61は5年間で60万人を失った | 5年 | 18.3% | 328元 |
| 新界への参入 | 匯橋未償却46% | 8年 | 239万 | 819元 |
| 離島住宅所有権制度 | 玉台園公営住宅世帯、160万台湾ドルで住宅を購入 | 非公開 | 日食されない | – |
V. 将来予測：3つのシナリオにおけるリスクと機会 シナリオ1：金利転換点の遅れ（確率45%）
- 連邦準備制度理事会は2024年も高金利を維持し、香港の不動産価格はさらに8%～12%下落し、イーストハーバーシティの2ベッドルームアパートメントは580万～600万の範囲に下落する。トリガー条件：米国のコアCPIが3.5%を上回る
- 政府は住宅ローン比率を緩和したり、印紙税を引き下げたりして、取引量を20%回復させるが、価格の回復は5%にとどまる。リスクポイント：財政準備金の削減により救済措置が制限される。
- 世界的不況により香港のGDPは下落し、失業率は5%を超え、不動産価格は20%以上下落した。ブラックスワン指標：中国本土の不動産会社の債務危機が悪化
VI. 合理的意思決定ガイド：赤字経営者に対するオーナーと買い手の間の攻防
- 止血戦略：中小銀行に住宅ローンを移管し、評価額の上昇を目指す 5%-8% 居住権を保持するため「セル・アンド・レントバック」契約を締結 部屋を転貸して月々の支払いを補助、年間6万～8万の収入増加見込み
- 底値引きルール：銀行査定額が15％オフ以下の緊急販売をターゲットにする。売主に印紙税や弁護士費用の一部を負担させる。価格下落に強い低層ユニットを優先する（将軍澳の低層ユニットの価格下落は、2023年には高層ユニットよりも3%少なくなる予定）
東港市の衰退は決して孤立した出来事ではなく、金利の正常化、人口構造の転換、住宅政策の転換という3つの変化の下での避けられない新陳代謝である。 「レンガの価格は必ず上昇する」という神話が崩れると、市場は痛みを伴う形で価値のベンチマークを再形成することになる。今後 2 年間は、資本の強さとリスク認識の究極の試練となるでしょう。感情的な束縛から解放され、保有コストと機会コストを合理的に計算できる投資家だけが、このサイクルでチャンスを見つけることができるのです。
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