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香港の二次不動産市場は弱含み：エーゲ海沿岸と帝国。王宮のケーススタディ
香港の不動産市場は近年、二次市場での取引が低迷し、調整期に入っている。何年も保有した後でも、一部の不動産の価値は、以前のピーク時に比べて大幅に低下しています。この記事では屯門エーゲ海海岸とオリンピックステーションエンパイアピークを使用します。本稿では、ロイヤルパレスの2つの取引事例を例に、現在の市場状況、投資収益の実態、不動産価格に影響を与える潜在的要因について考察します。
事例1：エーゲ海沿岸の海が見える3ベッドルームのアパートの1平方フィートあたりの価格は8,865香港ドルに下落した。
屯門エーゲ海海岸2号棟の中層階Cユニットが最近547万香港ドルで売却された。販売可能面積は617平方フィート、1平方フィートあたりの価格はおよそ8,865香港ドルです。南西に面し、海の景色を望む 3 ベッドルームのユニットで、趣味良く装飾されており、魅力的な物件です。この物件は当初620万香港ドルで販売され、売りに出されてからは、同じ地区内で住み替えを検討していた購入者の注目を集めた。買い手は住宅価格の安さを利用して市場に参入し、値引き交渉の末、最終的に価格は73万元引き下げられ、11.8%の削減となった。
元の所有者は、2012 年 11 月にこの物件を 550 万ドルで購入し、12 年以上保有しましたが、帳簿上の損失はわずか 3 万ドルで、1% 未満の下落でした。表面上は損失は小さいように見えますが、インフレ、取引コスト（印紙税、手数料など）、不動産維持費などを考慮すると、実際の損失は30万元にまで達する可能性があります。 BOCオンラインバンキングの評価によれば、このユニットの現在の価値は約543万香港ドル、恒生銀行の評価は556万香港ドルであり、取引価格は妥当な範囲内であることを示しており、このようなユニットの市場評価が安定していることを反映している。
ケース2：皇帝ピーク。王宮のスタジオユニットは530万ドルで売却され、15年間で10％未満の上昇となった。
オリンピックステーションから別の取引がありました皇帝峰。王宮ブロック6の中間階にあるD号室は、販売可能面積が333平方フィートのオープンプランのユニットで、1平方フィートあたり約15,915香港ドルの価格で、530万香港ドルで販売されました。南向きなので眺望が広く楽しめます。元の所有者は580万ドルを要求し、市場に出てから3か月後にある投資家が接触してきた。注目すべきは、この物件は現在入居者が入っており、購入者は現地で物件を検査できなかったことです。しかし、価格が手頃であることと投資ニーズを考慮し、購入者はリース料込みで50万ドルの値下げとなる530万ドルで購入することに決めました。
元の所有者は、2010 年 7 月にこの物件を 484 万 1 千ドルで購入し、15 年間保有して帳簿上の利益を 45 万 9 千ドルに抑えましたが、これはわずか 9.5% の増加にとどまり、市場の期待を大きく下回っています。香港不動産のシニア地域ディレクターである黄青龍氏は、この取引は市場価格で行われたと指摘した。この物件の現在の月額賃料は 16,500 香港ドルで、新規購入者は約 3.7% の賃貸収益を享受できることになります。過去15年間の賃貸収入を考慮すると、元の所有者の総収益は帳簿上の45万9000元を超えるはずだが、それでも過去の不動産市場の黄金期と比較すると、値上がり率は依然として弱い。
地域比較：オリンピック駅と新界北東部：際立った対照
これらはすべてオープンプランのユニットですが、場所によってパフォーマンスは大きく異なります。 2023年の取引記録を参照してください。
| エリア | 1平方フィートあたりの標準価格 | 平均保有期間 | 賃貸利回り |
|---|---|---|---|
| オリンピック駅 | 16,000-18,000 | 8.2年 | 3.1% |
| 屯門 | 12,500-14,000 | 4.5年 | 4.8% |
| 啓徳 | 19,000-22,000 | 6.8年 | 2.6% |
オリンピック駅のジレンマの分析
- 高級住宅地の不一致パークビューベイやグランドハーバーなどのこの地域の大規模住宅地は主に家族向けであり、オープンプランのユニットはコミュニティのポジショニングに統合するのが難しい。
- 代替製品との競争同じ価格で、東涌の1ベッドルームアパートメント（450平方フィート、約600万）を選択でき、アップグレードしたい入居者を引き付けています。
- インフラ配当は枯渇した高速鉄道の開通と西九龍文化地区の盛り上がりは薄れ、新たな刺激が欠けている
市場背景：中古不動産市場がなぜ弱いのか？
上記 2 つの取引は、現在の香港の二次不動産市場における一般的な現象を反映しています。つまり、価格引き下げの圧力が大きく、長年不動産を保有しても必ずしも大幅な値上がりが記録されるわけではないということです。その理由は、マクロ経済、政策環境、市場の需給という3つの側面から分析できます。
- 経済環境と金利の影響
2022年以降、世界は金利上昇のサイクルに入りました。香港は連動為替レート制度を持つ経済として米国の金利上昇のペースに追随しており、香港銀行間取引金利（HIBOR）は繰り返し最高値を更新している。住宅ローン金利の上昇は住宅所有コストを直接的に増加させ、購入者の市場参入意欲を減退させます。投資家にとって、高金利環境は、賃貸収益が資本コストの上昇の影響を相殺できない可能性があるため、不動産投資の魅力を弱めることにもなります。たとえば、Difeng。ロイヤルパレスユニットの3.7％の利回りは良いように思えますが、高金利環境下では、他の金融商品と比較するとまだ目立つものではありません。 - 政策規制と市場の信頼
香港政府は近年、追加印紙税（SSD）、購入者印紙税（BSD）、二重印紙税（DSD）など、取引コストを上昇させ、短期投機を抑制してきた多くの不動産政策を導入してきた。同時に、政府は2023年に住宅ローン比率とストレステスト要件の一部を緩和し、プライマリー市場での取引を刺激したものの、セカンダリー市場への影響は限定的でした。買い手は様子見する傾向があり、売り手は市場の低迷により価格を下げざるを得ないため、交渉の余地が広がります。たとえば、エーゲ海沿岸ユニットの価格は 11.8% 引き下げられました。 - 需給の不均衡と地域差
屯門とオリンピック駅の不動産取引には明らかな地域的特徴が見られた。エーゲ海沿岸は新界西区に属する屯門にあります。近年では、インフラ開発（屯門・駱角連絡線など）の恩恵を受けていますが、二次市場全体は依然として多数の新規物件との競争の影響を受けています。買い手には選択肢が増え、古い物件に対する値引き圧力が強まっている。それに比べて、Difeng。ロイヤルパレスは、交通の便がよく生活施設が充実した都市の中心エリア、九龍のオリンピック駅に位置しています。しかし、近年オープンプランの物件の需要は減少しており、若い購入者は1ベッドルームまたは2ベッドルームの物件を好むため、そのような物件の価値が上がる可能性は限られています。
投資収益分析：帳簿上の収益と実際の収益の差
投資の観点から見ると、どちらのケースも収益は不十分であり、帳簿上の利益と実際の収益の差が浮き彫りになりました。
- エーゲ海沿岸：不動産を12年間保有し30万元の損失
エーゲ海沿岸部門の帳簿上の損失はわずか 3 万ドルでしたが、実際の利益には多くの隠れたコストを考慮する必要があります。 2012年から2025年のインフレ率（年間平均インフレ率2%と想定）に基づくと、550万人民元の購買力が約30%下落し、約165万人民元の損失に相当します。さらに、取引にかかる印紙税、手数料、不動産管理費などの経費が利益をさらに減らしました。当該期間中に当該物件が賃貸に出されていた場合、屯門区の3ベッドルームの物件の月額平均賃料が約1万5000香港ドルから2万香港ドルであることから、12年間の賃料収入は216万香港ドルから288万香港ドルとなり、帳簿上の損失を相殺し、一定の利益を計上するのに十分な額であった可能性がある。しかし、改修費やメンテナンス費を差し引いた後でも、実際の収益は以前の不動産市場のピーク時の期待値をはるかに下回っています。 - 皇帝峰。王宮：15年間の増加は10％未満
皇帝峰。ロイヤルパレスユニットの帳簿価格は9.5%上昇し、わずかな利益のように見えますが、15年という時間コストは非常に高いです。年間平均収益率で計算すると、わずか0.6%程度となり、同時期の銀行預金金利や株式市場の平均収益率よりもはるかに低いものとなります。これに賃貸収入（月額1万6500元、15年間で約297万元）を加えると、総収入は340万元を超え、見かけの収益率は約70%に上昇する。しかし、税金、管理費、改修費用を差し引いた後でも、純収益が100%を超えることは依然として困難であり、これは現在の市場におけるオープンプランユニットの限界を反映しています。
不動産市場の見通し：短期的な調整か長期的な傾向か？
上記の事例を踏まえると、香港の二次不動産市場について短期的に楽観的になるのは難しい。によると格付評価部データによると、住宅価格指数は2024年を通じて下落を続け、2025年4月時点で明らかな回復の兆候は見られません。屯門とオリンピック駅の取引事例を見ると、海の景色が望める物件や都市部で有利な物件であっても、買い手を市場に呼び込むためには価格を大幅に引き下げる必要があることが分かる。売り手にとっては、不動産を何年も保有しても大きな値上がりがない状況では、損失を抑えて立ち去る選択をする所有者が増える可能性があり、市場の供給圧力がさらに悪化する可能性があります。
しかし、長期的に見れば、香港の不動産市場には依然として一定の支援要因が存在します。まず、土地供給の不足が依然として中心的な問題です。政府は土地の放出を加速させているものの、新たなプロジェクトが完了するまでには時間がかかり、二次市場には依然として一定の魅力がある。第二に、世界経済が徐々に回復するにつれ、2025年以降に金利環境が緩和されれば、不動産市場に資金が再び流入し、価格が上昇する可能性があります。また、香港政府は北部都市圏と粤港澳大湾区の開発を積極的に推進している。屯門などの新界地域は、好ましいインフラ整備の恩恵を受けることが期待されており、潜在的な資産価値上昇の余地は注目に値する。
政府が「簡易公営住宅」を推進し、初めて住宅を購入する人向けの住宅ローンを緩和するにつれ、小規模住宅市場には構造的な変化が見られる可能性がある。
- 下振れシナリオ（確率40%）
- 北部都市圏に10万戸の新規物件が供給され、テナントの流入がさらに増加
– オープンプランのユニット価格は2025年までに1平方フィートあたりさらに10～15%下がる見込み - 蔓延する状況（チャンス50%）
– 開発者は賃貸収入を増やすためにナノビルをシェアアパートに改造する
– 政府は、不動産所有者に家賃を下げさせ、収益率を安定させるために「空室税」を導入した。 - 上振れシナリオ（確率10%）
- 中国本土が「人材育成制度」を再開したことで、20万人の人材が香港に集まり、賃貸需要が刺激された。
– 暗号通貨の投機家は、法定通貨の入出金チャネルとして小単位を使用し、短期的な投機ブームを引き起こしています。
投資アドバイス：慎重に市場に参入し、チャンスを掴む
これら 2 つの事例は、不動産の購入や投資に関心のある購入者にインスピレーションを与えます。まず、現在の市場には交渉の余地が大きく、買い手は低価格で市場に参入することができますが、物件の賃貸可能性や地域の発展の見通しに注意を払う必要があります。たとえば、エーゲ海沿岸の海の景色を望む 3 ベッドルームのアパートメントは、家族での暮らしや長期レンタルに適しています。ロイヤルパレスのオープンプランの物件は、資産価値の低下を賃貸収入で補おうとする短期投資家に適しています。第二に、投資する前に、帳簿上の数字に惑わされないように、実際のコストと利益を十分に計算する必要があります。最後に、政策と金利の変化に細心の注意を払い、市場の転換の機会を捉えて、弱い市場状況でチャンスを見つけてください。
結論
エーゲ海沿岸とインペリアルピーク。ロイヤルパレスの取引事例は、価格の下落、資産価値の鈍化、収益の停滞という香港の二次不動産市場の現状を如実に反映している。屯門の3ベッドルームの物件であれ、オリンピック・ステーションのオープンプランの物件であれ、長年その物件を保有してきた所有者は理想的な利益を得ることができず、市場が以前の高成長段階から調整期に入ったことを示している。買い手にとっては、これは低レベルで市場に参入するチャンスとなるかもしれません。売り手は保有戦略を再評価する必要がある。不動産市場の今後の方向性は、依然として経済回復のスピード、政策調整の強度、地域の発展の可能性に依存しており、引き続き注視する価値がある。
小口投資市場は「投機手段」から「キャッシュフロー資産」へと変貌を遂げつつあり、アクティブ運用のみが突破口を拓くことができる。ウォール街の諺にあるように、「悪い資産は存在しない、あるのは悪い価格戦略だけだ。」
皇帝峰。王宮 導入
皇帝峰。王宮（英語：The Hermitage、英語名はエルミタージュ美術館（カム）は、香港九龍大角咀海王路1番地にあるプライベートな高級住宅地オリンピアンシティ第 3 フェーズは 6 つの建物で構成され、964 の住宅ユニットを提供します。最も高いのは 55 階建ての 1 号棟です。プロジェクトシノランド、南豊開発そして中国の農園この住宅団地は馬良建築設計事務所によって設計され、丹下謙信詳細設計を担当し、2011年2月に完了し、2011年5月に入居し、管理費は1平方フィートあたり約$3.2です。シノランド子会社「皇峰・黄店不動産管理有限公司」不動産管理を担当しています。
