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高級品帝国と「天文学的家賃」のカーニバル
エンペラー・エンターテインメント・グループが所有するこのアパートの月額賃料は、2015年の最高値750万元から現在は150万元まで急落し、80％も下落した。この驚くべき変化は、香港の小売市場における劇的な衝撃を反映しているだけでなく、流行、消費パターンの変化、経済環境が中心ビジネス地区に及ぼした深刻な影響を明らかにしています。
わずか300メートルの長さのこの通りは、かつては世界の小売業界の「バロメーター」でした。 2013年、国際不動産コンサルティング会社DTZは、ラッセルストリートの賃料が1平方フィートあたり2,630香港ドルで、ニューヨークの5番街やパリのシャンゼリゼ通りを上回り、「世界で最も高価な小売店舗」であるとする報告書を発表した。当時、ここは一流高級ブランドの激戦区であり、プラダ、グッチ、ルイ・ヴィトンなど世界的ブランドの旗艦店が立ち並び、夜通しショーウィンドウが明るく照らされ、スーツケースを引きずって買い物に出る観光客の姿が至る所で見られました。
「月額750万の家賃」という狂気の論理
2015年、エンペラーインターナショナルはラッセルストリート22～24番地にある店舗全体をイタリアのランジェリーブランド「ラペルラ」に月額750万香港ドルで貸し出し、当時の香港における単一店舗の最高賃料記録を樹立した。物件面積は約1万平方フィートで、1平方フィート当たりの家賃は750香港ドルと高く、「土地の1インチごとに大きな価値がある」という理想を体現しています。この取引の背景には、香港の小売業界の黄金時代（2004～2014年）がある。自由な旅行政策が中国本土の高級品顧客の間で「爆買い」を引き起こし、高級品の売上高は年間20%以上増加し、店主は年間30%の賃料増加から莫大な利益を享受した。
750万から150万への残酷な現実
疫病は最後の手段に過ぎない
2020年9月、LA PERLAは長期賃貸契約を終了し、ラッセル通り22～24番地で短期入居者の募集を開始しましたが、誰も興味を示しませんでした。 2024年になってようやく、この物件は月額賃料150万香港ドルの長期契約を締結したが、これは最高値から80%香港ドルも大幅に値下がりしたことになる。これは特別なケースではない。ラッセル街8番地にあるエンペラーウォッチ＆ジュエリーセンターの地下1階にある巨大な店舗の月額賃料は、ピーク時の900万香港ドルから2023年には200万香港ドルに下落した。同じ通り60番地にあるバーバリーの旗艦店は、2020年に予定より早く賃貸契約を終了し、10年間の賃貸契約を終えた。
データの背後にある構造変化
- 小売業の脱高級化
2019年には、流行による社会運動と国境閉鎖により、中国本土からの自由旅行の観光客が姿を消し、高級品の売上高は2018年の1010億香港ドルから2022年には350億香港ドルに急落した。ブランドはより低コストのオンラインチャネルや体験型の旗艦店に目を向け、従来の路面店の需要は急減した。 - エコロジカルな店舗チェーンが崩壊
従来の「高級旗艦店→ハイストリートファッション→ドラッグストア」というピラミッド型の賃貸構造は崩壊した。 2023年には中核エリアの店舗空室率が15.6%に達し、オーナーは「短期貸し、転貸、家賃値下げ」の三すくみを強いられることになる。 - 消費パターンの革命
香港は地元の消費力が弱く、Z世代は派手な買い物よりも「体験型消費」を好む。 K11 MuseaやPacific Placeなどのショッピングモールは、アートのキュレーションや没入型体験で顧客を魅了しており、伝統的な路面店は「時代遅れの風景」となっている。
ラッセルストリートの神話はなぜ持続不可能なのか?
「無料旅行中毒」の結末
香港の小売業界は長らく中国本土からの観光客に異常なほど依存してきた。 2018年、自由旅行の観光客は小売売上高の42%を占めました。政治環境、ビザ政策、為替レートの変動などの要因が変化すると、多様な顧客源の欠如という弱点が完全に露呈します。一方、東京の銀座やソウルの明洞といったビジネス街では、地元消費が60％以上を占めており、外部ショックに対する耐性が強い。
不動産覇権の反動効果
過去20年間、不動産開発業者は長期契約を結び、毎年家賃を上げることで小売業者の利益を圧迫してきた。周大福を例に挙げると、2022年の財務報告によると、賃貸料が収益の18%を占めているのに対し、海外の同業他社の平均はわずか5～8%です。市場が変化すると、地主は家賃を大幅に下げるよりもむしろ店を空のままにしておくことを好むため、需要と供給の不均衡が悪化する。
都市計画の致命的な盲点
政府は長年、中心街の商店が「高級志向」になることを許し、地域の商業生態系のバランスを無視してきた。ラッセル通り周辺のリー・ガーデン・ロードとパーシバル通りは、もともとティーレストランや書店などの人気店が軒を連ねていたが、賃貸ブームの中でチェーンのドラッグストアや宝石店に取って代わられ、やがて「典型的な観光地」になってしまった。
流行後の消費パターンの永続的な変化
感染症の流行により、消費者のオフラインからオンラインへの移行が加速し、電子商取引の利便性と価格優位性が実店舗の競争力を弱めている。流行後、観光産業は徐々に回復したものの、中国本土からの観光客の消費習慣は変化し、贅沢品の消費は免税店や海外市場へと移行し、銅鑼湾の魅力は低下した。
高額な家賃と運営コストの圧力
繁忙期にはラッセル通りの賃料は1平方フィートあたり858ドルに達することもあり、小売業者の収益性に大きな課題を突きつけている。パンデミックの間、小売業者の収益は急落し、多くのブランドが店舗規模を縮小するか、高賃料市場から撤退することを選択した。賃料は現在1平方フィートあたり172ドルまで下がっているが、それでも一部のブランドにとってはかなりの出費だ。
市場競争と新興ビジネス地区の台頭
香港の商業用不動産市場は再編の真っ最中だ。西九龍や尖沙咀などの新興商業地区の発展は、一部のブランドや消費者の注目を集めています。これらのエリアの家賃は比較的低く、サポート施設も近代化されているため、銅鑼湾などの伝統的な中核エリアに競争圧力をかけています。
不確実な経済環境
世界経済の回復の遅れと地政学的緊張の高まりは、国際金融センターとしての香港の魅力に一定の影響を与えている。小売業者は拡大戦略においてより慎重になり、長期の高額なリースよりも短期のリースや柔軟な運営モデルを好むようになっています。
市場のインスピレーション：小売業界の適応と変革
ラッセル・ストリートの賃料の急落は香港の小売市場と不動産所有者に警鐘を鳴らしているが、同時に業界の変革の機会も提供している。注目に値するいくつかの発見を次に示します。
柔軟なリースモデルの台頭
短期レンタルやポップアップストアの人気は、市場の不確実性に対する小売業者の対応戦略を反映しています。不動産所有者は、この傾向に適応し、より柔軟なリース条件を提供することでブランドを誘致する必要があります。エンペラー・インターナショナルによるパンデミック中の短期賃貸の試みは成功例だ。
多様化の重要性
従来の小売モデルでは高額な賃料を維持できなくなり、不動産所有者は体験型小売、文化活動、クリエイティブ産業など、商業スペースを多様な目的に使用することを検討する必要があります。ヒンズ・チャンのブライダルショップの事例は、非伝統的な小売業の可能性を示しています。
デジタル化とオフライン体験の組み合わせ
電子商取引の台頭により、実店舗の価値はユニークな消費者体験を提供することにあります。ブランドは、没入型デザイン、インタラクティブなアクティビティ、その他の手段を通じて店舗の魅力を高める必要があります。ラッセル ストリートの不動産所有者は、テナントと協力して、より話題性のある消費者シナリオを作成できます。
賃貸レベルの再配置
ラッセル ストリートの現在の 1 平方フィートあたりの賃料は 172 ドルで、ピーク時から大幅に下がっていますが、それでも一部の新興商業地区よりも高い水準です。不動産所有者は、賃貸料戦略を再評価し、収益と稼働率のバランスを取り、不動産の長期的な競争力を確保する必要があります。
ラッセル ストリートの未来: 再生か、「高級品の墓場」になるか?
短期的な生き残り：「大規模店舗」から「断片化」へ
オーナーたちは、何万平方フィートもの広大な店舗を分割して賃貸し始めました。ラッセル通り60番地にあった旧バーバリー旗艦店は現在、スポーツブランド、コーヒーショップ、医療美容センターに転貸されており、総賃料は単独テナントだった時より15%上昇している。この「分散型」モデルは、移行期間中に主流になる可能性があります。
中期的変革：地域文化が商業空間に力を与える
若い起業家たちは、地元のデザイナーブランドの紹介やミニアート展の開催など、空き店舗を「文化共創空間」に変える提案をしている。台北の赤峰街モデルを参考に、「路地経済」を活用して街の魅力を再構築します。
長期的な構造改革：不動産覇権の悪循環を打破する
政府は、空室税、家賃規制、事業割当を含む「中核商業地区活性化政策」を導入する必要がある。さらに根本的には、「不動産金融」への依存から脱却し、テクノロジーや文化といった新たな経済エンジンを育成し、商業用不動産を多角的にサポートしていく必要がある。
今後の展望：銅鑼湾は栄光を取り戻せるか？
ラッセルストリートの賃料暴落は衝撃的だが、香港の小売業の中心地としてのコーズウェイベイの地位は完全に揺るがされたわけではない。香港の観光産業が徐々に回復し、中国本土と香港の統合が進むにつれ、銅鑼湾は新たなチャンスをもたらすと期待されている。しかし、回復への道は平坦ではない。将来の傾向に影響を与えるいくつかの重要な要因は次のとおりです。
- 観光回復のスピード
中国本土からの観光客の復帰は、銅鑼湾の小売市場回復の鍵となる。両国間の通関政策の緩和により、消費者心理は徐々に回復しつつあるが、かつての贅沢品消費ブームが再現できるかどうかはまだ分からない。 - 新しい小売モデルの革新
今後、銅鑼湾の小売業界では、テクノロジー主導の消費者体験の導入、テーマ別のショッピング地区の創設、文化観光との組み合わせなど、さらなる革新が求められています。こうした取り組みは、若い消費者や海外からの観光客を誘致するのに役立ちます。 - 政策支援と都市計画
政府の小売業と観光産業の活性化政策は、銅鑼湾の将来に直接影響を与えるだろう。税制優遇措置や消費者向け商品券制度、都市再開発プロジェクトなどを通じて、銅鑼湾は商業的魅力を回復すると期待されている。 - 世界経済の影響
国際都市である香港の小売市場は、世界経済の変動に大きく影響を受けます。世界経済の低迷が続けば、小売業者の事業拡大意欲はさらに抑制される可能性がある。
世界規模の事例比較：「超高家賃の罠」から逃れた都市はどこ？
東京銀座：高級感とローカリゼーションの両立
銀座にはルイ・ヴィトンやシャネルの旗艦店がある一方、「地下街経済」を通じて百年の歴史を持つ和菓子店や工芸工房を守り、外国ブランドの行き過ぎた進出を制限する法律も制定している。店舗空室率は長期にわたり5%を下回っており、賃料変動幅も香港の3分の1程度にとどまっている。
ロンドンのオックスフォード・ストリート：小売業の砂漠から体験経済の復活へ
電子商取引の影響で、オックスフォードストリートの空室率は2018年に10%に達した。地元政府は「ビジネス改善地区」（BID）計画を推進し、ブランドに補助金を支給してAR試着室やポップアップストアなどの体験スペースを建設させたり、空き店舗をアート展示ホールに改造したりすることで、人の流れを30%増加させることに成功した。
シンガポールのオーチャードロード：政府主導の家賃統制
シンガポール都市再開発庁は「コア小売エリア賃貸料指数」を設定し、家賃を過度に引き上げる不動産所有者に追加料金を課し、ショッピングモールに地元ブランド向けに20%のスペースを確保することを義務付けた。 2023年には、オーチャードロードの店舗賃料はピーク時からわずか15%しか下がらず、香港よりもはるかに回復力のあるものとなるでしょう。
夕暮れ時のラッセルストリート、香港の交差点
ラッセルストリートの月額家賃が750万香港ドルから150万香港ドルに急落したことは、単に通りの衰退というだけでなく、香港の経済変革の縮図でもある。 「無料旅行ボーナス」が消え、「不動産神話」が崩壊したとき、この都市は根深い矛盾に直面しなければならない。「店舗投機経済」の幻想的な残像に浸り続けるべきか、それとも失敗から学び、多様で包括的かつ持続可能なビジネスエコシステムを再構築すべきか？
新たな市場環境において、柔軟な対応、革新的な経営、そして消費者ニーズの的確な把握が銅鑼湾復活の鍵となるだろう。ラッセル通りの家賃の「暴落」は危機かもしれないが、小売業界にとっては変革のチャンスとなるかもしれない。未来の銅鑼湾は、この変革の中で新たな位置づけを見つけることができるだろうか？その答えは、まだ高級ブランドのロゴが飾られていないラッセル通りの空白の窓に隠されているかもしれない。
ラッセルストリート（英語：ラッセルストリート）は、香港湾仔地区コーズウェイベイ西側の道路は一方通行で、東から西へ向かう。リーガーデンロード西へキャナルロードイースト。ラッセルストリートは現在コーズウェイベイ最も賑やかな通りの一つパーシバル通りエドムの部分は永久に確保された歩行者エリア、（の西側のセクションタイムズスクエア外側も歩行者優先エリアに指定されており、地上は放棄されています。アスファルトそして赤に変わるレンガ。
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