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市場ニュース: 太古城にある 3 ベッドルームの中層 Caitian Court が 1,138 万で売却
香港島太古城の財天宮の中階にあるルームGは、使用可能面積717平方フィート、ベッドルーム3室、リビングルーム1室、タワービューを備え、実用的な設備を備えた1138万台湾ドルで販売された。価格は1平方フィートあたりNT$15,872です。
Centaline Real Estate は、新しい購入者はユーザーであり、元の所有者は 2000 年 1 月にこのユニットを 388 万台湾ドルで購入し、24 年間保有していたと述べた。 売却後の帳簿利益は750万元で、単位は1.9倍に上昇した。
香港島東部の龍東にある住宅団地、太古城で最近、注目すべき取引が行われた。彩天楼のG号室の中層階にある717平方フィートの3ベッドルームのユニットが1,138万香港ドルで売却され、取引価格は1平方フィートあたり1万5,872香港ドルだった。この一見普通の不動産取引は、実は四半世紀にわたる香港の不動産市場の劇的な変化を体現している。この記事では、この取引の背後にある市場コードを解明するために、さまざまな側面から詳細な分析を行います。
1. 主題の詳細な分析
1.1 ロット遺伝子マップ
太古城の都市計画は、1987 年にスワイヤー プロパティーズによって 12 段階に分けて建設されました。チョイ ティエン タワーは開発プロジェクトの第 9 段階であり、香港経済の黄金期であった 1991 年に完成しました。この建物は、キングスロードと太古城路の交差点に位置し、MTR太古駅から徒歩わずか350メートルです。伝統的な「線路に覆われた」コンセプトの物件です。周辺施設には、太古城センター、APITA日本百貨店、UAシネマ、スターストリートフードコートなどがあり、自給自足の生活エコシステムを形成しています。
1.2 ユニットミクロ分析
今回販売するGルームは南西向きで、クラシックな「ガラスルーム」レイアウトで、ユーティリティ料金は82%です。マスターベッドルームは約 120 平方フィート、2 つのセカンダリーベッドルームはそれぞれ 85 平方フィートと 75 平方フィートで、リビングルームは幅 4.2 メートルのダイヤモンド型のデザインを採用しています。注目すべきは、このユニットには「ビルディングビュー」と表示されているものの、建物からの距離を測定することで、実際にはビクトリアハーバーの海の景色を部分的に楽しむことができ、市場では「サイドシービューユニット」としてよく知られていることです。
2. 取引データの観点
2.1 価格トレンド曲線
元の所有者は、2000 年 1 月にこの物件を 388 万ドルで購入し、複数の市場サイクルを経て 24 年間保有してきました。
- 2003年のSARS流行時には、評価額は280万に下落した。
- 2008年の金融危機後、520万に回復した。
- 2015年「二重の強硬措置」期間の評価額：750万
- 2019年の社会運動の期間中、その数は980万人に減少した。
- 2021年の流行市場のピークは1280万に達した
最終取引価格は1,138万香港ドルで、年平均成長率（CAGR）は4.8%となり、同時期のハンセン指数のCAGR 2.1%を上回りました。
2.2 返品率の比較
賃貸収益分析によると、この物件の現在の市場価値は約28,000元で、管理費やその他の費用を差し引いた純賃貸収益は約2.6%です。優良株HSBCホールディングスの同時期の配当利回り（約4.2%）と比較すると、住宅投資はより資産価値の向上に重点を置いていることがわかります。
3. 市場動向の解釈
3.1 太古城ブロックの分析
中原地産のデータによると、太古城は2023年第1四半期に58件の取引を記録し、前年同期比23%増加した。そのうち、3ベッドルームアパートメントの割合は35%から42%に増加し、住宅の買い替え需要の回復を反映しています。現在の住宅地の1平方フィートあたりの平均価格は16,500香港ドルで、2019年の過去最高値17,200香港ドルからは依然として4%香港ドル離れているが、2022年の安値からは11%香港ドル反発している。
3.2 香港東部における競争環境
同じ地区内のベンチマーク住宅地の比較:
- コーンヒルガーデン：1平方フィートあたりの平均価格：14,800ドル
- 雷景湾：1平方フィートあたりの平均価格：13,500ドル
- グランドプロムナード：1平方フィートあたりの平均価格：HK$18,200
これは、太古城が品質と価格のバランスを実現し、この地域で主導的な地位を維持していることを示しています。
4. マクロ経済の視点
4.1 金利サイクルの影響
香港金融管理局のデータによると、2000年以降のプライムレートの動向は次のとおりです。
- 2000: 8.5%
- 2003: 5.0%
- 2008: 5.25%
- 2023: 5.75%
現在の住宅ローン金利は、物件購入時より32%低いが、過去最低水準から175ベーシスポイント上昇しており、価格圧力が生じている。
4.2 購買力構造の変化
中原不動産調査部の資料によると、太古城の購入者は以下のとおりです。
- 2000年: ローカルユーザーが78%を占めた
- 2023年：中国本土のプロが35%を占める
- 投資家の割合は15%のまま
これは、「ハイタレントリンク」プログラムが高級住宅市場を押し上げていることを反映している。
5. 政策と規制の解釈
5.1 税負担分析
この取引に関わる主な税金と手数料は次のとおりです。
- 従価印紙税（DSD）：4.25%（購入者）
- 追加印紙税（SSD）：0%（3年以上保有）
- 弁護士費用および手数料：約2%
総取引コストは約 6.25% で、これは初回購入者以外の税率 15% よりも低く、購入者が地元の初回住宅購入者であることを示しています。
5.2 住宅ローンレバレッジアプリケーション
現在のストレステストの要件によれば、購入者が70％の住宅ローンを組む場合、月収は9万2000元に達していなければならず、購入者が中高所得層に属していることを反映している。 2000 年に住宅ローンの 80% がゼロストレステストの対象となった環境と比較すると、現代の不動産の閾値は大幅に上昇しました。
6. 投資戦略への影響
6.1 保有期間のメリット
この取引は長期保有の利点を証明しています。
- 5つの完全な経済サイクル
- 3つの大きな市場ショックに耐える
- 絶対収益1.9倍を達成
これは「買い持ち」戦略の本質と一致しています。
6.2 建物変更のタイミング
元の所有者は、大規模住宅団地で一般的にメンテナンスがピークとなる築32年の時点でこの物件を売却しました。太古城の現在の維持管理基金準備金は約8億5,000万香港ドル、1平方フィートあたり約4.2香港ドルで、これは健全な水準であり、所有者が資産の減価償却曲線をうまく把握していることを反映しています。
7. 将来の動向の予測
7.1 アイランド・イーストの開発計画
筲箕湾トラム車庫再建プロジェクト（1,200台を提供）、油街芸術地区拡張、東回廊防音壁改修計画の推進により、このエリアは「文化+商業+住居」の新たな三角形を形成し、「東部地区の中心」としての太古城の地位を強化するのに役立つでしょう。
7.2 テクノロジー不動産の新たなトレンド
JLLの調査によると、香港島東部のグレードAオフィスビルの空室率は8.5%で、中環の9.8%よりも低いままである。より多くの金融テクノロジー企業が進出するにつれ、この地域の高級賃貸需要は引き続き高まるだろう。
結論
1世紀にわたるこの不動産取引は、香港経済の縮図のようなものである。 388万から1138万への数字の急増は、レンガやタイルの価値の高まりを記録するだけでなく、時代の痕跡も残しています。金利が正常化し、新たな経済情勢が出現するにつれ、不動産投資は「レバレッジゲーム」から「価値の深化」へと移行しつつあり、太古城の物語は今も新たな章を書き続けている。
