「第二抵当」および「追加抵当」に関する制限と要件

「第2抵当権」と「追加抵当権」の違い

特徴	追加	セカンドプレス
融資機関	通常同じ銀行	他の金融機関（通常は銀行ではない）
金利	一般的には低く、銀行のプライムレート（P）に連動する	一般的に高い
承認	より厳格で、ストレステストと信用評価が必要	より緩和され、信用格付け要件も低くなる可能性がある
リスク	より低い	金利が高く返済圧力が高まっているため高く、そのほとんどは変動金利である。
応用の難しさ	より高い	より低い
使用制限	一部の銀行では、追加の住宅ローン資金の目的の説明を求めています。	通常、使用制限はありません

---

第二抵当

意味: 銀行や大手金融機関が提供した第一抵当権がまだ返済されていない場合に、所有者が同一の不動産を担保として別の金融機関に申し込む第二抵当権付ローンのこと。

制限事項と要件:

最初の住宅ローン貸し手は同意:

• ほとんどの銀行や金融機関は、第一抵当契約に「制限条項」を盛り込み、所有者が書面による同意なしに第二抵当を申請することを禁止します。許可なく申請した場合、契約違反となり、前払いで融資金を返済しなければならない場合があります。

総LTV制限:

• 香港金融管理局は、不動産抵当（第一抵当＋第二抵当）の融資総額が不動産価値の一定割合を超えてはならないと規定しています。例えば：
  • 所有者が居住する住宅物件: 通常は最大 60% ～ 90% まで (物件価格と初めての住宅購入者のステータスによって異なります)。
  • 所有者が居住していない、または投資用不動産の場合: 割合は低くなります (50% など)。

金利上昇:

• 2 番目に高い抵当権の金利は通常、1 番目に高い抵当権の金利よりも高く (6% ～ 12% 程度になることもあります)、そのほとんどが変動金利であるため、返済のプレッシャーが高まります。

返済能力審査:

• 融資機関は、申請者の収入、負債比率（DSR）、信用履歴を厳格に審査します。
• 香港は「ストレステスト」に合格する必要がある（金利が3%上昇した後、拠出金が月収60%を超えないことを前提とする）。

法的文書と手続き:

• 第二抵当契約に署名し、土地登記所に「第二抵当法定担保」を登録する必要があります。
• 住宅ローン会社によっては、生命保険の購入や保証人の設置を義務付けるところもあります。

---

借り換え（住宅ローンの増額）

意味: 当初の住宅ローンが返済されていない場合に、通常は不動産の価値上昇や所有者の良好な返済実績に基づいて、同じ融資機関に融資額の増額を申請することを指します。

制限事項と要件:

不動産評価額とローン残額:

• 追加金額は、最新の不動産評価額と未払いローンの差額によって決まります。例えば：
  • 不動産の現在の価値は 1,000 万で、未払いのローンは 300 万です。銀行が 60% の住宅ローン比率を承認した場合、追加の住宅ローン額は (1,000 万 × 60%) - 300 万 = 300 万になります。

LTV制限:

• 第二抵当権と同様に、シンガポール通貨庁または中央銀行によって設定されたLTV制限の対象となります。通常、自宅用に所有する物件の場合は、より高い金額を借りることができます。

返済能力審査:

• 収入証明を再提出し、ストレステストに合格する必要があります（香港）。
• 追加住宅ローンを自己居住以外の目的（投資など）で使用する場合は、承認条件がより厳しくなります。

使用制限:

• 銀行によっては、追加資金の目的（リフォーム、教育、投資など）の説明や、不動産投機には使用できないことなどを要求しているところもあります。

金利と手数料:

• 借り換えには、弁護士費用、鑑定費用、住宅ローン書類の再署名が必要になる場合があります。
• 市場の状況によっては、金利が当初の住宅ローンよりも高くなる場合があります。

---

リスクの考慮

1. 金利変動リスク: 2番目に借り入れた住宅ローンや追加住宅ローンが変動金利の場合、金利上昇により返済圧力が大幅に高まります。
2. 不動産価格下落のリスク：不動産の市場価値がローン残高総額よりも低い場合、「マイナスエクイティ」危機を引き起こす可能性があります。
3. 信用格付けへの影響: 過度の借入は個人の信用スコアに影響し、将来のローン申請にも影響を及ぼす可能性があります。
4. 法的結果: 期限までにローンを返済できない場合、貸し手は不動産を差し押さえて競売にかける権利を有します。

---

実践的なアドバイス

1. 専門家のアドバイスを受ける: 申請する前に、銀行、ファイナンシャルアドバイザー、または弁護士と詳細に話し合う必要があります。
2. さまざまなオプションを比較する: 第二に、金融機関（金融会社など）によって契約条件は大きく異なるため、金利や隠れた手数料を慎重に比較する必要があります。
3. 予備バッファー資金緊急事態（失業、金利上昇など）に対処するために十分な準備金があることを確認します。

---

よくある質問