目次
嵐の核心：呉淞街126号店の取引の完全分析
- 取引の概要と帳簿損失
2025 年 4 月、盛輝小売基金の創設者である李玄興氏は、1,868万香港ドルジョーダンのウーソン通り126番地の1階とロフトショップを、2022年7月の購入価格と比較して売却しました。2,750万香港ドル、書籍の損失は882万香港ドル（32%）。店舗の床面積は約980平方フィートで、屋根裏部屋は630平方フィートあり、現在、月額75,000香港ドルで賃貸されており、賃貸収益は約4.8センチしかし、賃貸収入は依然として資産の減価償却の影響を相殺することはできません。 - 歴史的背景：7年間で2度「半分に切断」されるという苦痛のサイクル
この店の価値が暴落したのは今回が初めてではない。前の所有者は2015年4月にこの物件を購入しました。5,168万香港ドル2022年に李源興に転売されるまで7年間購入して保有していたが、その金額は蒸発していた。2,418万香港ドル（46%）、そして李源星の損失は、その不動産がピーク時から累積的に減価していることを意味します。3,300万香港ドル（64%）ほぼ「半分に切って、さらに半分に切る」という感じ。この事例は、感染症流行後の小売市場の弱体化と政策および経済環境の変化が相まって、店舗投資のリスクが劇的に増加したことを浮き彫りにしている。 - 李源星の「ファースト・ブラッド」：基金設立以来初の損失
李根興さんは2009年から260以上の路面店を売買してきたが、損失を出して売却するのは今回が初めてだ。これは盛輝商店基金が2016年に設立されて以来、初の赤字取引でもある。彼はこれを「最初の一滴の血」と呼んだ。この動きは、個人の投資の失敗を反映しているだけでなく、店舗市場全体が深刻な調整期に入ったことを示しています。
市場の連鎖反応：盛輝基金の「損失と売却の波」と市場の冬
- 2ヶ月間で5件の損失、平均減価償却額は28%
李源興はここ数ヶ月、不動産の売却を加速させており、呉淞街の店舗と合わせて、第五日食総キャッシュアウトは約8,508万香港ドル総購入コストと比較して1億1800万香港ドル損失3,292万香港ドル平均減価償却率は28%。日食の他の例としては次のようなものがあります。
- サンポーコンの銀興街にあるショップ: 2021年に2,100万香港ドルで購入し、2025年に1,340万香港ドルで売却、減価償却36%。
- 尖沙咀のハンフリーズ アベニューでショッピング: 2023年に2000万香港ドルで購入、2025年に1730万香港ドルで売却、損失13.5%。
- 西営盤ウォーターストリート店: 2022年に2450万香港ドルで購入し、2025年に1560万香港ドルで売却し、損失を被った36%。
- 生活圏と中核圏の両方が下落し、賃貸収益が市場を支えるのは困難だった
政府格付評価部データによれば、店舗の価格は流行前の高値から10％近く下落している。40%李源星氏は、中核地域の家賃が上昇すると予想されていても、3-5%民生区の店舗価格は底を打ったものの、市場全体としては回復の勢いがまだ欠けている。例えば、呉淞街126号店は賃貸収益率4.8%しかし、依然として価格下落を阻止することはできず、これは投資家の資産価値上昇に対する信頼の低さを反映している。 - 中国本土の買い手が市場構造の変化に参入
盛輝基金が最近売却した5店舗のうち、そのうち4社は中国本土出身の買い手によって買収された。これは、地元の投資家が市場から撤退するにつれ、中国本土のファンドが低価格を利用して香港の資産を購入する可能性があることを示唆している。この傾向により、店舗市場の購入者構造が変化する可能性があります。
ショッピングモール市場の厳しい冬の背景にある構造的な問題
- 小売業界の変革と消費パターンの劇的な変化
この流行により、実店舗に代わってオンライン消費が進む傾向が加速した。たとえ観光産業が回復したとしても、観光客の購買力は以前ほど高くならないだろう。ヨルダンなどの伝統的な観光地の店は中国本土の顧客に依存しているが、「1つのビザで複数回の渡航が可能」政策が完全に復活しておらず、訪問者数と消費の両方が減少している。 - 金利上昇と資金調達コストの圧力
世界的な金利上昇サイクルにより不動産保有の資金調達コストが増加し、店舗投資家は利息支出を相殺するためにより高い賃貸収益を必要としています。しかしながら、現在の店舗賃料水準は大きな回復が見られず、投資収益の余地はさらに圧迫されている。 - 政策の不確実性とオーナー意識
政府によるレートの切り上げや家賃統制の噂などの政策リスクと、オーナーの市場将来に対する不信感が相まって、掲載物件数が増加し、価格競争が激化している。たとえば、ミッドランド信頼感指数は、店舗リストに対する態度が悲観的になる傾向があり、それが間接的に取引価格を引き下げていることを示しています。
日食の波による市場の啓蒙
佐敦のウーソン街における店舗消失の嵐は、単なる一つの投資事例ではなく、香港の店舗市場の変貌の縮図でもある。李根星氏の「生存のための商品交換」から中国本土ファンドの参入まで、市場参加者が戦略を再構築していることを反映している。小売業界の構造調整と高金利の二重の圧力の下、店舗投資は「安定収益」から「ハイリスクゲーム」に変化した。地域の可能性、入居者の質、政策の方向性を正確に判断することによってのみ、厳しい市場の中で希望を見出すことができるのです。
さらに読む:
