目次
1. はじめに：香港の住宅問題の歴史的起源
香港の現在の住宅問題は、住宅価格の高騰、土地供給の不足、居住空間の狭さといった構造的な問題に起因するとされることが多い。 2023年のデータによると、香港は13年連続で世界で最も生活費がかかりにくい都市であり、家を購入するには家族が18.8年間食べ物や飲み物を断たなければならないことになる。この現象は、イギリス植民地時代（1841-1997年）の土地政策に由来するものなのか、という幅広い議論を巻き起こしました。この記事では、歴史的制度、政策の継続性、社会経済的変化の観点から、植民地時代の遺産と現代の住宅問題の関係を探ります。
2. イギリス植民地時代の土地政策の枠組み
（１）土地所有：政府による土地貸借制度
香港が最初に設立されたとき、英国は「クラウン・ランド・システム」を確立し、すべての土地は英国王室の所有となりました。政府は「リースホールド」の形でのみ土地使用権を販売し、リース期間は通常 75 年、99 年、または 999 年でした。このシステムの目的は次のとおりです。
- 植民地政府の財政収入を確保する：土地の競売や地代金を通じて植民地統治の運営を支援する。
- 土地開発の管理：政府は都市計画を促進するために土地供給を独占します。
- 中国人地主に警戒する: 土地の所有権を通じて地元勢力が植民地の権威に挑戦するのを防ぐ。
この制度は香港の土地政策の礎となり、1997年以降も中英共同宣言と香港基本法第120条から第123条に従って継続され、「一国二制度」の原則に基づく特別な土地制度を形成した。
（２）高地価政策と財政依存
19世紀末以来、イギリスの香港政府は徐々に「高地価政策」を確立してきました。
– 土地供給の制限: 毎年、オークションにかけられる土地はごくわずかで、人為的に土地不足が生じています。
- 土地売却収入への依存: 1970 年代以降、土地売却収入は政府収入の 20% ～ 30% を占めることが多かった (例: 1981 年には 35%)。
- 不動産コングロマリットの支援：「土地入札制度」や他の不動産開発業者の優先入札モデルを通じて寡占市場を形成。
このモデルにより、香港経済は高度に不動産指向となり、返還前夜には不動産および関連産業がGDPの30%以上を占めた。
（３）公営住宅制度の二重性
1953年の石硯尾火災後、英国香港政府は公営住宅制度を開始した。表面的には、それは草の根の住宅問題の緩和を目的としていたが、実際には政治的な配慮に基づいていた。
– 社会統制機能：公営住宅の割り当てを利用して労働者階級の安定と引き換えに社会運動を抑制する。
– 市場転換効果：公営住宅は低所得者層のみを対象としており（「住宅所有制度」は1976年に設立された）、中流階級以上は依然として高地価制度を維持するために民間市場に頼らざるを得ない。
– 土地権益の妥協: 都市部の不動産価値に影響を与えないように、公営住宅の敷地は多くの場合、遠隔地の新界に立地しています。
この「市場主導型、限定的福祉」モデルは、香港の二重住宅政策の基礎を築いた。
III. 植民地時代の遺産が現代の住宅問題に与える影響
（１）土地供給メカニズムの構造的ジレンマ
– 借地権制度と土地独占の継続
返還後、特別行政区政府は国有地リース制度を継承した。土地の所有権は依然として国家に属し、その使用権は競売にかけられるか、契約によって更新されなければならない。このシステムにより、次のことが実現します。
– 政府は財政収入を維持するために「歯磨き粉を絞り出す」ような方法で土地を供給する傾向がある（2022年の政府収入のうち、土地売却収入は14.7%を占めた）。
– 開発業者が土地を買いだめしており（2023年現在、上位4社の開発業者が1億平方フィート以上の農地備蓄を保有）、供給不足が悪化しています。
- 新界における土地利用に関する歴史的問題
1898年、イギリスは「香港延長条約」に基づき新界を99年間賃借し、原住民に対して「原住民住宅政策」を実施し、男性の子孫が3階建ての原住民住宅を建てることを許可した。この政策は、基本法第 40 条に基づいて移管後も維持され、次のような結果となりました。
– 開発のために広大な農地が凍結されており、900ヘクタール以上の住宅用地が提供されると推定されています。
– 農村住民は開発業者と共謀して土地の統合と開発を妨害します。
（２）計画思考の経路依存性
– 都市の拡大は限定的
イギリス植民地時代には、ビクトリア市を中核とする開発モデルが確立されました。1970年代以降はニュータウンの開発が進められましたが、土地収用条例により都市再開発が制限され、現在までに都市の土地利用率はわずか23%で、シンガポールの40%よりも低いです。
– 環境保護と開発の不均衡
1996 年、最後の英国総督クリス・パッテンは香港開発戦略を実施し、67% の土地をカントリー パークに指定しました。この措置により生態系は保護されましたが、開発可能な土地は減少しました (住宅地はわずか 7% でした)。
（３）経済構造の根深い矛盾
– 産業の均質化により住宅依存が深まる
植民地時代後期には金融と不動産が中心となる経済変革が促進され、この傾向は返還後にさらに強まりました。 2023年には、不動産および関連産業のGDPは32%を占め、20%以上の人々を雇用し、「高地価-高信用-高成長」のサイクルが形成され、経済全体が人質に取られることになる。
– 富裕層と貧困層の格差の制度化
2021年の国勢調査によると、香港のジニ係数は0.539で、上位10%世帯は香港で47%の不動産を所有しています。この現象は、住宅を社会権から投資商品へと変えた植民地時代の「経済自由主義」政策にその根源がある。
IV. 脱植民地化要因の現代的課題
英国の政策の遺産は広範囲にわたる影響を及ぼしているが、返還後の地方自治の失敗も責任がある。
（１）土地開発に対する政治的抵抗
– 司法審査の濫用: 環境保護団体は大規模なプロジェクトを阻止するために司法手続きを頻繁に利用しています (例: 新界北東部開発プロジェクトは 20 年以上遅れました)。
– 利益団体のゲーム: 不動産開発業者は、政治献金やメディアの影響を通じて土地政策の策定に影響を与えます。
（２）人口と需要構造の変化
– 1997年から2023年までに人口は15%増加して747万人になり、世帯数は27%増加しますが、同じ期間に住宅戸数は22%しか増加しません。
– 国境を越えた資本の流入（中国のファンドが60%以上の高級住宅取引を占めた）により、資産バブルが押し上げられた。
（３）政策の誤りと社会の信頼の危機
– 85,000 戸計画は中止されました: 1997 年に董建華は年間 85,000 戸の建設目標を提案しましたが、この目標はアジア通貨危機により中止され、その後供給不足が生じました。
- ドナルド・ツァン時代の供給凍結：2005年から2010年までの年間平均土地供給量はわずか8ヘクタールで、史上最低でした。
– 土地に関する大論争は無駄に終わりました。2018年から2019年にかけて行われた公聴会では合意に達することができず、開発が遅れました。
5. 解決策についての議論：歴史の束縛をどう打破するか
（１）制度改革
- 土地所有権改革：シンガポールの「HDB」モデルを参考に、土地開発に対する政府の管理を拡大する。
– 税制調整：投機的な需要を抑制するために、累進的な不動産空室税とキャピタルゲイン税を導入する。
（２）供給拡大戦略
- 新界土地の整理：新界条例を改正し、段階的に定権土地を回復する。
– 埋め立てとブラウンフィールド開発：「ランタオ・トゥモロー」プロジェクトを加速し、1,700ヘクタールのブラウンフィールドを解放します。
（３）社会的価値観の再構築
- 住宅の脱商品化：「住宅の権利」を基本法に盛り込み、公営住宅の割合を70%以上に拡大する。
- 多様化した経済変革：不動産への財政的依存を減らし、イノベーション、テクノロジー、専門サービスを開発します。
VI. 歴史的構造と現代統治の二重の責任
香港の住宅問題は、植民地時代の遺産と返還後の政策の誤りが組み合わさった結果である。英国の土地政策は、政府による土地の独占、高地価への依存、階級差別という制度的枠組みを確立したが、一方でSAR政府の統治の失敗は構造的矛盾を悪化させた。このジレンマを解決するには、歴史的システムを改革し、人々の暮らしを重視した統治の論理を再構築する必要がある。
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