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九龍駅の高級住宅市場では、大幅な損失取引が記録された。皇室の紋章スターダイヤモンドの上階にあるJ号室は最近1488万香港ドルで売却されたが、所有者が12年前に購入した価格と比較すると406万香港ドルの帳簿上の損失となり、市場では高級住宅投資のリスクの高まりを懸念する声が上がっている。
コアトランザクション分析
– 物件概要: 530平方フィート、2ベッドルームユニット、天西のランドマーク的な中小規模のユニット
– 財務比較：2013年の購入価格：1,894万→2024年の販売価格：1,488万、減価償却費21.4%
- 保有コスト：印紙税（約5.7%）、仲介手数料、利息費用を考慮すると、実際の損失は600万を超える可能性があります。
謎の投資家の背景を解明
この部門はもともと、Fengyu Investment Co., Ltd.が所有しており、同社の代表である呉長賢氏は順徳家具業界の大物である。調査によると、ウー氏は2012年から2014年にかけて、九龍駅の最高級物件2軒を購入するために4億4000万香港ドルを費やした。
1. 天西 11ユニット（さまざまなタイプのアパートをカバー）
2. オースティン3ユニット（全フロア買収戦略）
この動きにより、同社はかつて九龍駅の「ホール級賃貸王」となった。現在、一部の物件の帳簿上の損失は、高級住宅市場の深刻な調整を反映している。
市場の解釈
– 政策の影響: 購入者印紙税（BSD）と追加印紙税（SSD）により、投資家が現金化できる余地が減少する
– 需要と供給の逆転：九龍駅では近年供給が急増しており、セントラル・ハーバーフロントなどの新しいプロジェクトにより購買力が転換されている。
– 金利リスク: 連邦準備制度理事会の金利引き上げサイクルにより、レバレッジをかけた投資家は株式を保有する圧力が高まる
– 業界との関連性:中国本土の家具産業の衰退は投資家のキャッシュフローに影響を与える可能性がある
専門家の意見
中原不動産の調査部長であるウォン・リョンシン氏は次のように述べた。「今回の事例は、『ポストパンデミック時代』における高級住宅市場における3つの大きな変化を反映しています。
1. 中国本土のファンドは国境を越えた投資に慎重になっている
2. 中小規模の高級住宅は特殊住宅よりも耐久性が低い
3. 長期保有コストは予想よりも高い
その後の影響
市場はウー氏が所有する他の13戸の動向に注目している。ウー氏が保有物件の売却を続ければ、九龍駅の高級住宅価格に連鎖反応が起きる可能性がある。注目すべきは、同じ地区にある凱旋門でも最近、20%を超える帳簿損失が3件記録されており、最高級の高級住宅の光明が徐々に薄れつつあることを示している。
（注：この記事で言及されている「帳簿上の損失」には、賃貸収入は考慮されていません。この物件の月額家賃は長年にわたり約 HK$38,000 で、ある程度のキャッシュフローのバッファーとなっていることが分かっています）
この画期的な取引は、国境を越えた資本の参入と撤退の戦略を明らかにするだけでなく、レバレッジの高い不動産投資家に対する警鐘にもなります。経済サイクルの転換点では、最高の立地条件であっても、システムリスクの影響を受けやすくなります。
皇室の紋章（英語：カリナン英語名はカリナン ダイヤモンドはい香港1つは地下鉄九龍駅ユニオンスクエア第6号貴族の邸宅プロジェクト、近隣国際商業センター。このプロジェクトは建築会社Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)が主導した。開発者はサンフンカイプロパティーズそしてMTRコーポレーションこのプロジェクトは2008年12月末に販売証明書を取得しました。。カリナンの住宅部分（カリナンI全体とカリナンIIの上層階を含む）は2009年3月に完成し、2009年12月に正式に入居が開始されました。一方、カリナンIIの下層階、ハーバービューレジデンス、W ホテル2008年6月と9月にオープンしました。
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