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太子エドワード区豫洲街3番地の商業・住宅用不動産全体が2,200万香港ドルという「破格値」で売却された。これは5年前の購入価格と比べると73万1,000香港ドルという驚異的な値下がりである。鄧成波家族の投資ポートフォリオの氷山の一角は、香港の不動産市場の劇的な変化を分析するための顕微鏡となった。 6,100 万ドルの現金の消失を伴うこの取引は、どのような根深い市場の問題を反映しているのでしょうか。
神話から地獄への価格曲線
2019年8月、社会運動と米中貿易戦争という二重の影にもかかわらず、延べ使用面積4,096平方フィートのこの4階建て長屋ビルは、1平方フィート当たりのコストが2万元の大台を超え、8,300万元という高値で売却された。当時、業界ではこれを「安全資産への強い需要」の証拠と解釈する見方が一般的だったが、これが不動産市場の最後の火種になるとは誰も予想していなかった。
最新の取引価格と比較すると、1平方フィートあたりの価格はわずか5,371元で、ピーク時の26.8%に相当します。階ごとに計算すると、1階あたりの価値は2,075万から550万に半減し、下落率は1997年の金融危機時を上回った。注目すべきは、この物件の現在の月額家賃が約5万元であることだ。取引価格に基づくと、賃貸収益率はわずか 2.7% で、これは住宅ローン金利よりも低く、受取人がキャッシュフローではなく長期的な資産価値の向上に賭けていることを反映しています。
鄧承波氏の家族の財務健康診断報告書
過去3年間で、鄧一族は資産を売却し、80億元以上を現金化した。この急売は資産再編の氷山の一角に過ぎない。保有コストを詳しく見てみると、購入価格8,300万香港ドルを70％の住宅ローンと2.5％の金利に基づいて計算すると、5年間の利息費用は726万香港ドルに達することになる。税金、メンテナンス、空室コストを加えると、実際の損失は7,000万香港ドル近くになる可能性がある。
さらに興味深いのは、取引タイミングの選択です。米連邦準備制度理事会が利下げを計画する前に緊急に売却するという決定は、同グループが直面している流動性圧力を反映しているのかもしれない。業界関係者によると、この物件は昨年3800万で売りに出され、半年以内に42%まで値下げされており、所有者が市場の見通しについて非常に悲観的であることが示されている。
現地調査の結果、汝州街周辺のエリアは構造的な変化を遂げていることが判明した。この通りにはかつて金物店や装飾資材店が軒を連ねていましたが、近年は深水埗文化創意区の拡大に伴い、徐々にコーヒーショップやデザインスタジオが立ち並ぶようになりました。しかし、移行期間の結果、店舗の空き率は18%となり、5年前に比べて2倍に増加しました。
さらに致命的なのは、人々の消費パターンの変化です。流行後、施設から500メートル以内にある薬局や両替店の30％以上が閉店した。上階の住宅ユニットの家賃は、2019年の1平方フィートあたり平均45ドルから現在は32ドルに下落しており、約30％の低下となり、商業用不動産と住宅用不動産の両方にとって打撃となる状況を生み出している。
政策市場における見えない殺人者
2020年に政府の「雇用促進交通費補助制度」が実施されて以来、サラリーマンの生活選択は予想外の変化を遂げた。補助対象を香港島東部まで拡大した効果で、太子駅周辺の通勤人口は5年間で12%減少した。同時に、URAの「需要主導型」再開発政策は油蒙地区を優遇し、余州街などの優先度の低い再開発地区は開発の空白状態に置かれた。
注目すべきは、2023年に施行された排水管理規制により、こうした戦前に建てられた長屋の改修費用が急増していることだ。調査員は、この物件を現代の基準に適合させるには、改修費用として500万人民元以上の追加投資が必要となり、投資価値が直接的に減少すると見積もった。
国際資本フローの底流
同時期の海外不動産市場と比較すると、シンガポールのオーチャードロードの店舗価格は15%しか下落しなかったが、東京の銀座の店舗価格は逆に9%上昇した。これは、香港の小売不動産に対する圧力が地域的な性質のものであるという事実を反映しています。越境電子商取引の免税額が800元に引き上げられた後、化粧品や電子製品の現地小売売上高は前年比23%減少し、街頭商店の需要に直接影響を与えた。
より注目すべきは、外国資金の保有比率の変化だ。プリンスエドワード地区における外国資本が保有する商業用不動産と住宅用不動産の割合は、2018年の31%から現在は7%に急落しており、国際資本が第2中核地域から体系的に撤退していることを示している。
価値再評価の数学的モデル
評価ロジックは、現在の取引価格に基づいて推測できます。4%の資本利回りに基づいて推定すると、物件は年間880,000の純収益を生み出す必要があり、つまり月額家賃が73,000に達する必要があり、現在の家賃50,000との差額は46%になります。これは、購入者が次のことを期待できることを示しています。
- 政府は古い建物の再開発に対する規制を緩和
- コミュニティの変化により家賃が急騰
- 米ドルの弱体化は資産価格の再評価につながる
取引価格は土地価格よりも低く、1平方フィートあたり最低価格4,200香港ドルで購入するのと同等で、同じ地区の住宅地の最新の表示価格よりも581,000香港ドル安い。それは「土地の価値を狙う」投機行為です。
未来の黙示録
この6100万という高額な教訓は、市場に3つの警鐘を鳴らした。
- 非中核分野の資産の流動性リスクが増大
- 古い建物の維持コストは急激な増加期に入った
- コミュニティの経済変革期間は最大10年かかる可能性がある
「立地、立地、立地」という投資ルールがコミュニティ機能の再構築に直面すると、従来の評価モデルは失敗するリスクに直面します。おそらく本当の啓示は、ポスト疫病時代の香港には永続的な中核エリアは存在せず、あるのは絶えず再定義された価値座標だけであるということだろう。 2019 年の視点で依然として資産を評価する人は、最終的には市場の生きた教科書となるでしょう。
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