目次
1. 香港のピークエリアの「土地権利コード」
香港の不動産業界には、「中層階に大家が住み、頂点に王朝が隠れている」という格言がある。香港島の山頂に位置するバーカーロードは、香港建国以来、富裕層や権力者が集まる「アジア一の高級住宅街」です。この私道はわずか1.7キロメートルの長さで、沿道にある22の邸宅は多国籍企業の大物実業家、隠れた一族、政財界のリーダーらが所有している。彼らの土地所有権の変化は、資本市場にしばしば影響を及ぼす。
2023年の評価評価部門のデータによると、バーカーロードの敷地の1平方フィートあたりの平均価格は38万香港ドルに達し、12年連続で世界の高級住宅価格リストで第1位にランクされました。ここでの不動産取引には3つの特徴がある。第一に、80％以上の不動産がオフショア会社によって保有されており、独特の「シェル会社取引エコシステム」を形成している。第二に、土地区画の拡張には複雑な「正式な土地承認手続き」が必要である。第三に、ほとんどの取引は「ダーク取引」であり、実際の取引価格は登記記録よりも30%〜50%高いことが多い。
II. 「追加承認補助金」制度の制度的観点
今回大きな注目を集めたジャック・マー邸宅拡張プロジェクトの核心は、政府土地権利（再入国および帰属救済）条例第6条に基づき土地局が承認した「明け渡しと再付与」手続きにある。この仕組みにより、所有者は土地の市場価格を支払った後、隣接する政府所有の土地を元の土地に組み入れることができます。立法会の文書によると、香港では2000年から2022年の間に合計127件の追加承認申請が処理され、承認期間の平均は26か月だった。
| 花の名前 | 本名 | 現在の役職・経歴 | 香港のアイデンティティを獲得する時が来た | 香港の既知の不動産（土地登記記録） |
|---|---|---|---|---|
| 馮青阳 | ジャック・マー | アリババグループ永久パートナー | 2008 | ザ・ピーク、バーカーロード、ヴィラ22（2015年に15億香港ドルで購入、改築中） |
| 小夜子 | 張勇 | アリババクラウド会長 | 2016 | 南区寿山村路の高級住宅（2020年に約6億円で購入） |
| イーストイービル | ジョセフ・ツァイ | アリババグループ取締役会長 | 1999年（カナダ） | レパルスベイロードの海が見える高級住宅（2019年に約8億円で購入） |
| ウォーキング | 張建鋒 | アリババクラウドインテリジェンスグループのCEO | 2015 | 九龍駅の凱旋門にある高層ユニット（2018年に1億2000万香港ドルで購入） |
| 孫権 | 胡暁明 | アントグループの元CEO | 2014 | 何文田のザ・ウルティマの中層階ユニット（2017年に7,800万ドルで購入） |
| 蘇泉 | 彭磊 | アントグループ元会長 | 2013 | ミッドレベルズ セントラルのロイヤル ビュー ガーデンの高層階 (2016 年に 1 億 5,000 万香港ドルで購入) |
| 郭静 | ジン・シアンドン | アントグループ会長 | 2015 | ハッピーバレーのレイトンヒルユニット（2021年に9,500万ドルで購入） |
| ミエジュエ・ヌン・タイ | ダイシャン | タオティアングループCEO | 2012 | ミッドレベルズ ウェストの高層ビル (2019 年に 6,800 万ドルで購入) |
| ミツトヨ | 王建 | 中国工程院会員/アリババクラウド創設者 | 2017 | ロハスパーク、将軍澳（2020年に3,200万ドルで購入） |
| 蓬莱仙人 | 盛一菲 | アリ・ヘルスの非常勤取締役 | 2015 | 68 Deep Water Bay Road（2022年に現金2億1,000万ドルで購入） |
| 呂蘇 | ファン・ルーユアン | アリババ・ピクチャーズ会長 | 2014 | ノースポイントシービューユニット（2021年に1億1,000万香港ドルで購入） |
| ユヤン | トン・ウェンホン | アリババグループの元CPO | 2013 | 大潭のレッドヒル半島ヴィラ（2018年に1億8000万で購入） |
この事件の特殊性は3つの点にある。第一に、追加された土地区画はもともと公共のアクセスに使用されており、土地の性質を変更するには都市計画委員会の特別な許可が必要であること。第二に、土地のプレミアム1,172万香港ドルは市場評価額のわずか42万1,000香港ドルであり、「特権取引」に関する疑問が生じていること。第三に、申請から登録までかかった期間はわずか14か月で、平均的な手続きよりも46万1,000か月短いことである。土地当局は、このようなケースでは通常「非公開の価値評価」が必要であり、最終価格は申請者の交渉能力に依存することが多いと明らかにした。
3. ジャック・マーの豪邸の所有権と建築設計図の謎
当該不動産（バーカーロード22番地）の所有権構造は「オフショア金融の教科書」とも言えるもので、現在の持株会社であるALATINI GROUP LIMITEDはイギリス領バージン諸島に登録されており、その唯一の取締役はジャック・マー一族の信託の指定代理人である。これは、2015年に物件が購入されたときの構造設計を巧みに反映しています。その年の取引は、物件を保有するオフショア会社であるワールドワイド・ユニオン・インターナショナル・リミテッドの買収を通じて完了し、30%購入者の印紙税をうまく回避し、4億5000万香港ドル以上の税金を節約しました。
この物件の建築許可証には、この物件が「超高級住宅」として位置付けられていることが明記されている。再建された5階建ての邸宅には、18メートルのインフィニティプール、地下のワインセラー、ヘリコプターの着陸場に改造するためのスペースが設けられる予定だ。注目すべきは、建物の図面に「景観保護条項」が明記されており、すべての窓に一方向コーティングガラスを使用し、セントラル・ファイナンシャル・ディストリクトから邸宅の内部が見えないようにしなければならないという規定があることだ。この設計は、香港の民間住宅部門では初めてのものだ。
4. 超高級住宅の背後にある資本の流れ
注目すべきは、ジャック・マー氏の今回の事業拡大が、同氏のビジネス帝国の再編における重要な時期と一致していることだ。 2022年以来、ジャック・マー氏のファミリー・トラストは株式担保、オフショア債券発行などの手段を通じて50億ドル以上を調達し、主に東南アジアの電子商取引と香港の不動産プロジェクトに投資している。 JLLの分析によると、香港の超高級住宅は中国本土の富裕層にとって「資産の安全な避難場所」になりつつある。中国本土の不動産と比較すると、香港の不動産には外貨の自由、司法の独立性、柔軟な遺産計画などの利点がある。
しかし、この資本の流れは香港の高級住宅市場の生態を変えつつある。サヴィルズの報告書は、2023年にピークディストリクトで行われた取引の78%に「ダミー会社の持ち合い」が関与しており、2015年より41パーセントポイント増加していると指摘した。複雑なオフショア構造は、監督の難しさを増すだけでなく、「所有権の空白」のリスクも生じます。つまり、資産の実際の管理者の中には、複数の階層の信託を通じて身元を隠している者もおり、ひとたび財産権紛争が発生すると、国境を越えた司法管轄権の問題に直面することになります。
結論：資本重力分野における制度的バランス
ジャック・マー邸宅の拡張プロジェクトはプリズムのようで、香港の資本のグローバル化と公共利益の維持との間の難しいバランスを反映している。超富裕層の豪邸の壁が拡張し続ける中、公共空間の継続的な断片化をいかに防ぐかが、特別行政区政府の統治技術の試金石となるだろう。これは土地制度に対する技術的な調整であるだけでなく、香港の核心的価値観に関する重要な決定でもあります。
ジャック・マー（1964年9月10日 - ）先祖代々の家浙江省嵊州浙江省生まれ杭州、中国本土起業家、中国共産党パーティーメンバー。かつてアジアで最も裕福だったアリババグループ取締役会長（会長）、タオバオ、アリペイ創設者自然保護協会グレーターチャイナ評議会名誉会長、華誼兄弟監督。現在、香港大学「経営とビジネス戦略」の学術分野を持つビジネススクールの名誉教授であり、東京大学研究機関：東京工業大学客員教授、その研究分野は「持続可能な農業と食料生産」です。
[拡張読書]
‧ アリババ創業者のジャック・マーは香港で超高級住宅を購入するために15億香港ドルを費やす可能性があり、世界の不動産市場で2つの記録を更新している。
