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2025年3月24日、新世界発展クリアウォーター ベイ リゾート（マウント・パビリア）では、総額4億2,000万香港ドルを超える取引を含む9件の大口注文のキャンセルが記録された。これらの物件はもともと2019年から2021年の間に仮売買契約が締結されており、購入者は最長1,440日間の「会長支払いプラン」を採用し、長い取引期間と早期入居のメリットを享受していました。しかし、これらの購入者は最終的に取引を放棄することを選択したため、ユニットは販売されませんでした。その後、開発業者は、これらの9つのユニットといくつかの特別ユニットを、17%から51%まで値下げして3月28日に先着順で販売すると発表した。この事件はすぐに市場の注目を集め、近年の香港不動産市場では珍しい大規模なキャンセル事例の1つと見なされた。
タルト注文単位詳細
9 つのユニットの販売可能面積は 423 ～ 2,699 平方フィートでした。当初の販売価格は1,054万1,000香港ドルから6,610万5,000香港ドルで、1平方フィート当たりの価格は1万9,086香港ドルから2万6,914香港ドルであった。再販時には価格は804万3000香港ドルから6138万3000香港ドルに調整され、1平方フィート当たりの価格は1万9014香港ドルから2万4209香港ドルに下がり、17%から32%の値下がりとなった。さらに、ブロック1の7階Aルームにある特別なユニットは、大幅な値下げが行われました。このユニットの使用可能面積は 1,920 平方フィートで、屋上は 1,478 平方フィート付いています。当初の価格は1億4400万香港ドルだったが、現在は51万1330香港ドル値下がりして7118万香港ドルとなり、今回の事件で最も注目を集めるケースとなっている。
1. 「大大丁」とは何ですか？
- これは、購入者が仮売買契約書に署名した後に取引を放棄し、支払った手付金（通常、物件価格の5%-10%）を失うことを意味します。今回取り上げた9件のケースでは、購入者は財務計画の変更、住宅ローン承認の難しさ、あるいは将来の市場に対する悲観的な見通しなどの理由で債務不履行を選択した可能性がある。
2. 51%の再販価格がなぜ値下げされているのでしょうか？
- 市場環境の変化：近年、香港の不動産市場は金利上昇、経済減速、移民の影響を受け、全体的に取引が低迷している。開発者は購入者を引き付けるために価格を大幅に調整する必要があります。
- プロジェクトの位置付け要因ザ・ピークは、比較的元々の価格が高い低密度の高級住宅地です（2017年に最初に発売されたとき、1平方フィートあたりの平均価格は約20,000香港ドルでした）。現在の市場需要が中小規模のユニットに移行していることを考えると、在庫を処分するには大幅な値引きが必要になります。
- 開発者戦略：デベロッパー（New World Development）は、キャッシュフローを改善したり、新しいプロジェクトのためにリソースを解放したりするために、緊急に現金化する必要がある可能性があるため、「値下げプロモーション」を選択します。
3. 取引期間が長いことによるリスク
チェアマンの 1440 支払いプランでは、購入者は契約締結後最大 4 年以内に取引を完了することができ、早期入居割引も受けられます。この制度は、2019年から2021年にかけての不動産市場の好転期には、特に支払いを延期したい投資家や購入者にとって魅力的です。しかし、近年の香港の経済環境の変化（金利上昇、株式市場の変動、流行後の経済回復の鈍化など）により、一部の購入者は、財政的圧力や市場見通しへの信頼の欠如により、手付金（通常、物件価格の10%から15%）を取り消すことを選択する可能性があります。
4. 高級住宅市場は弱い
Clearwater Bay Residences は、低密度の邸宅と特別なユニットを特徴とする高級住宅プロジェクトとして位置付けられています。ここにはパコ・チャウ、ケニー・クワン、ベンジャミン・ユエンなど多くの有名人が住み、「セレブ住宅地」として知られています。しかし、近年、高級住宅市場の需要は大幅に鈍化しています。市場データによると、香港の高級住宅取引量は2024年にパンデミック前のピークから約30%減少する見込みで、主な影響は資本流出、高金利環境、投資家の他の資産への転向である。オーロンの注文キャンセルは、この傾向の激化を反映しているのかもしれない。
5. 不動産価格への下落圧力
2022年以降、香港の不動産市場は全体的に調整期に入り、一部の地域では中古物件の価格が20%以上下落した。パビリオンが位置するクリアウォーター・ベイは静かな環境と高いプライバシーで知られていますが、その二次市場では近年大幅な価値下落も見られます。例えば、マウント・パビリオンの3ベッドルームのユニットは2024年10月に1,308万香港ドルで売却されましたが、これは購入価格から約27万1,000香港ドルの値下がりです。別の物件は400万香港ドル以上の損失で市場に出された。この価格下落傾向は、早期購入者の物件保有に対する自信を揺るがし、損失を抑えるために注文をキャンセルさせる原因となる可能性があります。
6. 事件の影響とその後の観察
- 市場の信頼への影響：大幅な値下げは市場の様子見ムードを強める可能性があり、潜在的な購入者はより多くの物件がそれに追随して価格を下げると予想する可能性があります。
- 高級住宅市場の細分化中低価格物件の需要は比較的安定しているが、購入者層の縮小により高級住宅の販売サイクルはさらに長期化する可能性もある。
- 開発者は価格戦略を調整する：将来的には、新規物件の価格設定が市場の購入可能価格に近づく可能性があり、注文のキャンセルリスクを軽減するために柔軟な支払いオプションが追加される可能性があります。
7. 市場の反応と影響
買い手の静観姿勢が強まる
Aolang の大幅な値下げにより、市場はさらに様子見姿勢を取ることになるかもしれない。マウント・パビリオンの購入に関心のある購入者にとって、51% の価格下落は、不動産価格がまだ下がる余地があることを示唆しており、価格が下がるまで待つよう促す可能性があります。他の高級住宅プロジェクトの所有者にとって、この事件は損失の圧力を増大させ、二次住宅市場の安定性に影響を及ぼす可能性がある。
開発者の自信が試される
香港の大手デベロッパーの一社であるニューワールド・デベロップメントは、主力プロジェクトであるマウント・パビリオンで大規模なキャンセルや値下げを経験しており、これは間違いなく同社のブランドイメージと市場の信頼に課題をもたらしている。業界関係者は、他のプロジェクトもこの戦略に従えば連鎖反応が起こり、不動産市場での競争が激化する可能性があると指摘した。
クリアウォーター湾地域への影響
パビリオン事件はクリアウォーター湾の不動産市場全体にも影響を及ぼす可能性がある。この地域は高級住宅と低密度住宅が中心です。マウント・パビリオンの1平方フィート当たりの価格が9,000香港ドルを下回った中古取引事例（2025年3月25日のレポートを参照）は、この地域で新たな最低記録を樹立した。価格下落傾向が続くと、白石高原や白湾院などの他の住宅団地もそれに応じて価格を調整する必要があり、地域の住宅価格に下降圧力がかかる可能性があります。
8. 根深い要因と今後の見通し
不確実な経済環境
香港の不動産市場は世界経済の動向の影響を受けます。米連邦準備制度理事会の利上げサイクルはまだ終わっていない。香港ドルは米ドルに固定されているため、現地の住宅ローン金利が高く（2025年3月の香港ドルはおよそ4.5%）、住宅所有コストが増加します。同時に、中国と香港の経済関係の弱体化と中国本土からの資本流入の減少も高級住宅市場への支持を弱めている。
政策と市場規制
近年、香港政府は不動産市場の活性化を目指し、印紙税の引き下げや住宅ローン比率の緩和など、不動産市場に対する厳しい措置を緩和してきた。しかし、こうした措置が高級住宅市場に与える影響は限定的であり、アオロンの受注キャンセルは、有名プロジェクトであっても市場の下落圧力に完全に抵抗することが難しいことを示している。今後、政府が高級住宅を対象としたさらなる景気刺激策を導入すれば、同様の状況を緩和できるかもしれない。
アオランの長期展望
短期的な課題にもかかわらず、アロンソの長期的な価値は依然として有望である。優れた地理的条件、充実した設備、そして「スター効果」は、今でも購入者を引き付けるセールスポイントとなっています。市場が徐々に安定すれば、値引きされた物件は自家用目的の購入者が市場に参入する機会となり、プロジェクトの在庫消化を促すことになるかもしれない。
9. データ補足
- 今回再販された物件の中には、元の価格5,300万香港ドルから2,600万香港ドルまで値下がりした物件もあり、最大5億1,100万香港ドルの値下がりとなり、近年では珍しい事態となっている。中原地産のデータによると、香港の2023年の住宅価格全体は2021年の高値から約15%下落し、一部の高級住宅の下落幅は20%を超えた。
要約する:
クリアウォーターベイのパビリアが9件連続で大口注文のキャンセルを記録し、最大51%の値下げで転売されたという事実は、香港の不動産市場の現在の苦境を象徴している。この事件は、高級住宅市場の弱さと投資家の信頼の揺らぎを反映しているだけでなく、高金利環境下で不動産開発業者が直面するプレッシャーを浮き彫りにしている。買い手にとっては、これは市場に参入する良い機会かもしれませんが、市場の変動リスクにも注意する必要があります。 New World Developmentにとって、清算速度とブランドイメージのバランスをどう取るかが今後数カ月間の重要な課題となるだろう。香港の不動産市場全体にとって、ピークタワーズの運命は市場動向を観察する上で重要な指標となるかもしれない。
この事件は、不動産市場が深刻な調整期に入ったことを浮き彫りにしており、特に高級住宅市場では在庫の消化に長い時間が必要である。購入者は、自らの財務能力と市場リスクを慎重に評価する必要があります。投資家にとっては、短期的にはデベロッパーの在庫削減加速による割引機会に注目するかもしれないが、中長期的には金利政策や景気回復の進捗状況を観察する必要がある。
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パヴィリア山所在地香港サイゴンクリアウォーターベイ半島タイポーツァイクリアウォーターベイロード第663号（香港科技大学リア）、はいニューワールドとプジは共に発展するの高級レジデンス住宅団地、ウォン・トゥン・アーキテクツデザイン、2011年9月新世界開発総プロジェクト面積1,078,517平方フィートに基づき、1平方フィートあたり約6,148香港ドルに相当する66億4,000万香港ドルの価格で政府と土地プレミアム契約を締結する責任を負います。敷地面積は 719,035 平方フィートで、21 のブロックと 6 つの住宅タワーに分かれており、合計 680 ユニットが提供されます。完成したのは2016年第4四半期。住宅団地は2016年1月にはすでに事前販売の同意を得ていたが、最初のユニット群は2017年4月末まで入札にかけられなかった。
