目次
香港の不動産市場の「行き詰まり」は、土地制度、経済モデル、社会分配、政治ゲームなど、さまざまな構造的矛盾の産物である。困難を突破するためには、従来の需給調整の考え方を超え、制度改革の観点からアプローチする必要がある。このプラットフォームは、アーキテクチャと可能なソリューションを詳細に分析します。
1. 構造的矛盾の徹底的な解体
1. 土地の独占と制度的不足
– 土地供給権の集中：香港では約40%の土地が民間開発業者によって保有されており（農地やブラウンフィールドを含む）、政府が開発に利用できる土地は限られています。新界条例に基づく相続権が複雑であるため、新界における土地の解放は非効率的である。
- 厳格な計画手続き: 都市計画委員会の審査プロセスは長く、環境アセスメントは司法審査によって悪用されることが多く、北部都市圏などのプロジェクトの計画に遅れが生じています。
- 埋め立ての政治化：「ランタオ島の明日」に対する国民の疑念は、環境保護のためだけではなく、政府の資源配分に対する不信感を反映している。
2. 単一経済構造と資本の強化
- 不動産の金融化：香港のGDPの約30%は直接的または間接的に不動産によって牽引されており、銀行融資における住宅ローンの割合は40%をはるかに超えており、「住宅価格の下落→経済不況→市場の救済→住宅価格の回復」という悪循環を形成しています。
– 産業空洞化：金融と不動産への過度の依存により、科学技術革新と製造業への投資が圧迫され、高技能職の不足が生じています。若者は不動産関連産業への参入を余儀なくされ、資源のミスマッチが悪化しています。
3. 社会階層化と住宅分布の不均衡
– 公営住宅政策は効果がなく、公営住宅の入居待ち時間は6年にも及び、分譲マンションに住む人口は22万人を超えているが、政府は「公営住宅の上限設定」（住宅総ストックの30%を占める）に固執しており、中流階級は民間市場での競争を強いられている。
– 世代間の富の格差: 40% 世代の家族は (ほとんどが低価格時代に購入された) 自分の家を所有しており、新しい世代は住宅ローンの支払いに 50% 以上の収入が必要であり、その結果、社会の流動性が停滞しています。
4. 国境を越えた資本と地政学的混乱
– オフショア資本プール効果：連動為替レート制度の下で、香港ドルは中米間のゲームの安全な避難場所となっている。2010年から2020年まで、外国資本は平均15%の不動産取引を占め、資産価格を押し上げました。
– アイデンティティの政治化：国家安全法後の移民の波により約5万戸の住宅が解放されたが、外国資本の撤退と人材政策の変動により供給効果が相殺された。
II. 制度改革の可能性のある道筋
1. 土地制度：独占を打破し権力を解放する
1. 強制的な土地収用改革
– 土地収用条例を改正し、「住宅危機の緩和」という「公共目的」の定義を拡大し、法的異議申し立てを回避して新界のブラウンフィールドの敷地を直接収用する。
– シンガポールの土地確保モデルを参考に、民間開発業者の土地保有に上限を設定し、上限を超えた土地には高額の空き地税を課す。
2. 革新的な開発メカニズム
- 「土地債券」を実施する：政府が農地を購入するための特別基金を発行し、元の所有者が開発後の利益を分配できるため、収用に対する抵抗が軽減されます。
- 「不法占有」の試験的実施：資格のある国民が、長期間遊休状態となっている土地の使用権を申請できるようにします。
2. 経済変革：不動産の解体と産業の再構築
1. 資本を転用するための政府系ファンドの設立
- 土地オークションの収益の一部を産業投資ファンドに注入し、半導体、バイオテクノロジー、その他の実体産業に重点的に投資することで、不動産市場への資本の依存を減らす。
2. 税制改革
- 「累進的不動産付加価値税」を導入する：投機的な買いだめを抑制するため、10年以上保有された不動産の譲渡に対して50%価格差税を課す。
- 「厳しい措置」を撤回し、代わりに「高級住宅空き家税」（例えば、半年間空き家となっている200平方メートル以上の住宅に課される税金20%）を課す。
3. 住宅の割り当て：多層的な供給システム
1. 市場志向の公営住宅改革
- 「賃貸・購入型公営住宅 2.0」の開始：入居者は、5年間居住した後、10年間の固定期間を設けて原価で住宅を購入できるため、将来的な上昇志向が期待できます。
・「官民連携入札」を導入し、民間団体が公営住宅の管理権や土地開発割当ての交換サービスに入札できるようにする。
2. プライベートストックを有効化する
・「分譲マンション合法化＋安全基準認証」を推進し、補助金を支給して短期的に10万戸の低価格住宅を供給。
・相続財産の強制的な放出：相続人がいない財産は政府によって管理・賃貸され、5年後に競売にかけられる。
（IV）地域協力：香港以外の地域に目を向けて住宅問題を考える
1. 国境を越えた「職住分離」政策パッケージ
– 粤港澳大湾区の各都市と協力し、「香港コミュニティ」を立ち上げ、指定区域内の不動産を購入すると香港の居住権を取得できるほか、国境を越えた高速鉄道通勤路線も同時に開通する。
– 香港政府は、企業が深センに支店を設立するための補助金を支給し、リモートワークを奨励し、住宅需要を分散させています。
2. 金融商品のイノベーション
- 粤港澳大湾区住宅 REIT の発行: 香港居住者は中国本土の賃貸住宅証券化商品に投資して安定した収益を得て、現地の高額な家賃をヘッジすることができます。
3. 政治的抵抗と実施リスク
1. 既得権益集団の対立
– 4大不動産開発業者は立法会議員の職権を利用して土地改革を妨害している。中央権力を統合して彼らの発言力を弱める必要がある（基本法第23条の制定後の政治環境の変化など）。
2. 分裂した世論のバランスをとる
– 中流階級は公営住宅の資産化に反対しており（不動産価値の希薄化を懸念）、中核地域では現状を維持し、新開発地域では新たな仕組みを試す「二重軌道システム」を設計する必要がある。
3. 資本流出リスク
– 急進的な改革は、20%～30%までに不動産市場の短期的な下落を引き起こす可能性があります。事前に外貨準備のバッファープールを確立し、中国本土との国境を越えた資本規制を調整する必要があります。
IV. 歴史的機会と時間枠
香港の現在の経済成長の減速（2023年には2.8%と推定）、中国と米国の金利逆転、そして移民の波により、改革を推進するために活用できる「ストレステストの窓口期間」が生まれている。今後3～5年以内に人口の自然減少期を逃すと（2041年には労働力人口が24%減少すると予想）、構造調整はより困難になるだろう。
結論
香港の不動産市場の苦境の本質は、資本主義の統治モデルと人々の生活要求との究極の衝突である。行き詰まりを打破するには、トップレベルの設計の勇気（基本法第120条を発動して土地所有権を再定義するなど）とマイクロイノベーションの柔軟性（ブロックチェーン技術を使用して断片化された不動産取引を可能にするなど）の両方が必要です。住宅問題を「経済問題」から「社会契約の再構築」へと再定義することによってのみ、1世紀に渡る住宅価格高騰のサイクルから抜け出すことができる。
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